土地使用權劃撥與出讓

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1、土地法學法學院教學課程第六章土地使用權劃撥與出讓第二節(jié)土地使用權出讓本節(jié)主要內容：一、土地使用權出讓二、土地使用權出讓與劃撥的區(qū)別三、土地使用權出讓的程序四、土地使用權的出讓方式五、土地使用權出讓合同上海雙塔北京國貿三期以上的高檔建筑用地使用權，能否全部通過劃撥的方式取得？對于不能的，將如何取得？根據《城市房地產管理法》第7條的規(guī)定，土地使用權出讓是指：國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。一、土地使用權出讓（一）概念《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。但國家并不完全對土地進行實際

2、的占有、利用，而是實現使用權與所有權的分離?！獎?chuàng)設財產權（二）理解1．出讓是讓渡使用權的行為，不影響或改變國家的土地所有權。2．出讓人的單一性和受讓人的廣泛性在土地使用權出讓法律關系中，一方當事人是土地所有者，即國家，由國家授權地方人民政府土地管理部門來代表，稱之為出讓方；—特定另一方是土地使用者，可以是境內外公司、企業(yè)經濟組織和個人，稱之為受讓方。—不特定3．出讓是土地使用權轉移的特殊方式憲法（10.4）與土地管理法（2.4）土地使用權發(fā)生轉移的行為統稱為“轉讓”。但出讓與轉讓同屬于使用權轉移的方式，分別是國家壟斷土地一級市場在法律上的反映和土地二級市場中所發(fā)生的法律行為和

3、法律關系。（三）特征1.期限性根據《出讓轉讓條例》第12條，土地使用權出讓最高年限按下列用途規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年?！锻恋毓芾矸ā返?5條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的單位，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。2.有償性—與劃撥土地使用權的明顯區(qū)別3.權利行使的相對任意性4.本質是民事法律行為二、土地使用權出讓與劃撥的區(qū)別民事行為—行政行為有償、有期限—無償、無期限相對任意處置—流轉限制兩種不同的取得方式：三、土地使用權出讓的程序

4、（一）擬訂出讓方案（新增建設用地的出讓）市、縣人民政府土地管理部門應會同城市規(guī)劃和建設部門、房產管理部門等共同擬定?；緝热荩何恢?、面積、用途、年限、出讓方式等。編制《土地使用權出讓合同》（草約）向有批準權限的上級人民政府地政部門預報（二）審批1.審批權限原規(guī)定：耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上，由國務院批準；耕地3畝以下、其土地10畝以下，由縣級人民政府批準?！锻恋毓芾矸ā罚ǖ?5條），征地時的審批權限如下：基本農田；基本農田以外的耕地超過35公頃的，由國務院批準其他土地超過70公頃的，若征用基本農田以外的耕地35公頃以下，其他土地70公頃以下的，則由省、自治區(qū)、

5、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。2.正式報批—根據擬定的方案和相關部門的審批材料（三）組織實施出讓方案經有批準權的人民政府批準后，由市、縣人民政府對土地管理部門組織實施。出讓方與受讓方簽訂《出讓合同》，60日內支付出讓金，然后辦理登記，領取《國有土地使用證》。（四）備案東方（集團）總公司出于家電行業(yè)效益滑坡考慮，為提高效益和解決企業(yè)下崗職工的安置問題，該公司未經批準將其位于王城東街60號的國有劃撥土地（批準用途為倉儲用地）14000平方米改作經營性用地，并于2001年6月正式動工建設“金碧輝煌圓環(huán)娛樂城”，該項目工程于2003年5月竣工，目前已投入經營。案例分析：請問：東方

6、公司的行為屬何種性質？應該如何處理？四、土地使用權的出讓方式※《出讓與轉讓條例》第13條、《房地產管理法》第12條規(guī)定：土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。出讓方式：國有土地的產權代表采用一定的形式和程序將國有土地的使用權確認給土地使用者。（一）協議是指土地使用權的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協商達成出讓土地使用權一致意見的方式。政府或政府委托土地管理部門選擇（二）招標是指在規(guī)定的期限以內，由符合招標條件的單位或個人，以書面投標形式，競投某宗地塊的土地使用權，由招標人擇優(yōu)確

7、定土地使用者的出讓方式。（三）拍賣是指土地使用權出讓人在指定的時間、地點，利用公開場所，就所出讓的土地使用權公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權受讓人的方式。（四）掛牌出讓實例：2005年8月25日，哈藥集團千手佛房地產開發(fā)公司以7400萬元的價格，競拍購得友誼路505號地段5038.7m2土地,平均地價為14500元/m2，創(chuàng)下哈爾濱市土地最高價。10800元/m2（2003年）11700元/m2（2004年）“超白金”地段!!其他城市的土地使用權拍賣價格更是高得驚人?。?！五