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1、城市規(guī)劃與管理第8章第8章城市建設用地管理 及建設資金籌措8.1城市的規(guī)模8.2城市建設造價的估算及資金籌措8.1城市的規(guī)模8.1.1城市人口規(guī)模8.1.2城市建設用地平衡及指標確定8.1.1城市人口規(guī)模1.城市人口調查與分析2.城市人口預測3.城市的流動人口1.城市人口調查與分析所謂城市人口結構，即一定時期內城市人口按照性別、年齡、家庭、職業(yè)、文化、民族等因素的構成狀況。重點調查分析的內容主要有：年齡構成，性別構成，勞動構成，流動人口，職工帶眷系數比，人口增長率等。圖8—1(a)，(b)為城市人口年齡構成分析圖。2.城市人口預
2、測對未來一定時期內城市人口數量和人口構成的發(fā)展趨勢所進行的測算，稱城市人口預測。推算城市人口的方法有：1)勞動平衡法2)綜合平衡法3)職工帶眷系數法1)勞動平衡法2)綜合平衡法3)職工帶眷系數法規(guī)劃期帶眷帶眷單身人口規(guī)模職工數系數職工數服務人口被撫養(yǎng)人口百分比百分比規(guī)劃期人口規(guī)模預測規(guī)劃期末基本人口數=1-+規(guī)劃期現狀自然規(guī)劃年限數規(guī)劃期機人口規(guī)模人口增長率械增長數?1+（）=+=（1+）+3.城市的流動人口城市流動人口一般是指短期從市外進城辦理公務、商務、探親訪友和旅游度假的人口。無本市戶籍，但實際已長期居住在城市里的常住非戶
3、籍人口，俗稱“常住流動人口”。這些“常住流動人口”已構成了城市生活的重要組成部分，應當作為城市人口的組成部分，規(guī)劃時應當計入城市人口規(guī)模，并相應計算用地規(guī)模。8.1.2城市建設用地平衡及指標確定1.城市建設用地的定義2.城市建設用地定額指標3.城市建設用地平衡表的編制4.城市建設用地管理1.城市建設用地的定義根據《中華人民共和國城市規(guī)劃法》規(guī)定，任何單位和個人需要使用城市規(guī)劃區(qū)內的土地進行建設，經過城市規(guī)劃行政主管部門審查批準，發(fā)給建設用地規(guī)劃許可證的用地，稱為建設用地。2.城市建設用地定額指標城市總體規(guī)劃用地包括城市建設用地和
4、水域、其他用地兩大部分，其匯總表如表8—1所示。城市建設用地包括：居住用地、公共設施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設施用地、綠地和特殊用地九大類。城市建設用地總面積可根據人均建設用地規(guī)劃指標(見表8—2)和規(guī)劃人口數確定。對現有城市擴建時的規(guī)劃人均建設用地指標，應根據現狀人均建設用地水平，按表8—3規(guī)定確定。為了城市生產與生活各方面協調發(fā)展，表8—4給出了在編制和修訂城市規(guī)劃時，居住、工業(yè)、道路廣場和綠地四大類主要用地人均單項用地指標和建設用地結構比例。3.城市建設用地平衡表的編制根據城市建設用地
5、標準和實際需要，對各類城市用地的數量和比例所作的調整和綜合平衡，稱城市用地平衡。在城市規(guī)劃中各單項規(guī)劃完成后，即可編制城市建設用地平衡表，如表8—5所示。1)居住用地——在城市中包括住宅及相當于居住小區(qū)及小區(qū)級以下的公共服務設施、道路和綠地等設施的建設用地。2)公共設施用地——城市中為社會服務的行政、經濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研及設計等機構或設施的建設用地。3)工業(yè)用地——城市中工礦企業(yè)的生產車間、庫房、堆場、構筑物及其附屬設施的建設用地。4)倉儲用地——城市中倉儲企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施(包括其專用的鐵
6、路、碼頭和道路等)的建設用地。5)對外交通用地——城市對外聯系的鐵路、公路、管理運輸設施、港口、機場及其附屬設施的建設用地。6)道路廣場用地——城市中道路、廣場和公共停車場等設施的建設用地。7)市政公用設施用地——城市中為生活及生產服務的各項基礎設施的建設用地，包括：供應設施、交通設施、郵電設施、環(huán)境衛(wèi)生設施、施工與維修設施、殯葬設施及其他市政公用設施的建設用地。8)綠地——城市中專門用以改善生態(tài)、保護環(huán)境、為居民提供游憩場所和美化景觀的綠化用地。9)特殊用地——一般指軍事用地、外事用地及保安用地等特殊性質的用地。通過編制城市建
7、設用地平衡表，可以檢驗在城市規(guī)劃中各項用地的分配比例是否符合規(guī)定的定額指標。用數量的概念來說明規(guī)劃方案中用地的相互關系，為合理分配城市用地提供了必要的依據。它的具體作用主要有：(1)反映城市土地使用的水平和比例，作為調整用地和進一步制訂規(guī)劃的依據之一；(2)用以比較城市之間建設用地的情況；(3)作為上級規(guī)劃管理單位審定城市建設用地的必要依據。4.城市建設用地管理1)建設用地要符合土地利用的規(guī)劃管理，城市建設用地包括規(guī)劃的建設用地、正在開發(fā)的建設用地和已經使用的建設用地，其土地利用和各項建設必須符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理。由城市規(guī)
8、劃行政主管部門對城市規(guī)劃區(qū)內的建設用地實行統一的規(guī)劃管理。2)城市國有土地使用權出讓轉讓的規(guī)劃管理(1)土地所有權。(2)國有土地使用權的出讓與轉讓(3)土地出讓、轉讓的范圍與期限8.2城市建設造價的估算及資金籌措8.2.1城市建設造價的估算8.2.2多種渠道籌
