建筑維修管理系統(tǒng)手冊簿

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1、實用標準NO:HRWY-2016.9.30共用部位、設(shè)施設(shè)備維護手冊廣元禾瑞物業(yè)有限責(zé)任公司二○一六年九月編制文檔大全實用標準第一章建筑維修管理概述第一節(jié)建筑維修管理的定義建筑維修管理是物業(yè)管理重要的、基礎(chǔ)性的工作。為了保證建筑物正常發(fā)揮其使用功能，延長使用壽命，必須經(jīng)常地、有計劃地對建筑物進行維修養(yǎng)護，以防止或減緩建筑物的損耗。一、建筑物維修的概念建筑物維修有廣義和狹義之分。狹義的建筑物維修僅指房屋的養(yǎng)護和修繕；廣義的房屋維修則包括對房屋的養(yǎng)護、修繕和改進。導(dǎo)致建筑物損耗的主要因素有以下幾個方面：1．自然因素由于建筑物所處的地

2、區(qū)、不同，大氣條件對其外部構(gòu)件產(chǎn)生老化、風(fēng)化、侵蝕等影響。這種影響隨著大氣溫濕度的變化又有所區(qū)別。2．使用因素主要是指人們在使用時，其活動的頻率、摩擦、撞擊、使用的合理程度等行為產(chǎn)生的對建筑物的損耗。3．生物因素由于蟲害（如白蟻）、菌類（細菌）的作用，對建筑構(gòu)件的毀壞。4．地理因素由于地基的不均沉降以及地基鹽堿化作用引起建筑物的損壞。5．突發(fā)因素突發(fā)因素的天災(zāi)人禍（洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、臺風(fēng)、戰(zhàn)爭等）造成的對建筑物的損壞。上述各項因素交互影響，從而加劇了建筑物破損的過程。如果不加強建筑物的管理和維修養(yǎng)護，任其日曬雨淋和時光的摧

3、殘，不僅影響建筑物的外觀，而且也影響到建筑物的安全使用。世界各國為維修房屋，每年都要花費大量的資金，維修工程在建筑行業(yè)中占重要地位。西歐、日本等發(fā)達國家房屋維修管理費用（第二次投資）是新建房屋（第一次投資）的數(shù)倍。因此，建筑物維修是一項長期而復(fù)雜的工程。維修、養(yǎng)護、修復(fù)或改進建筑物及其設(shè)備設(shè)施，達到安全、美觀、現(xiàn)代化的標準，方位方能保證建筑物及其設(shè)備設(shè)施的效能與價值。二、建筑物維修管理的概念文檔大全實用標準建筑物維修管理是指物業(yè)管理公司根據(jù)國家對房屋維修管理的標準和要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房屋進行維護修繕的技術(shù)管理。建筑物維修管

4、理的主要目的和任務(wù)是為了保證房屋的正常使用和延長房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障使用者的安全和正常使用，根據(jù)需要和可能適當(dāng)改善住用條件。第二節(jié)建筑物維修管理的特點1．復(fù)雜性由于建筑物的多樣性，個體性以及維修養(yǎng)護的廣泛性、分散性，使得建筑物的管理和維修也呈現(xiàn)復(fù)雜性。2．計劃性建筑物維修過程亦存在各階段、各步驟之間一定的不可違反的工作程序，決定了建筑物的維修也必須按者一程序有計劃地組織實施。3．技術(shù)性建筑物本體結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，建材的新穎性，設(shè)備的先進性決定了建筑物管理和維修工作的技術(shù)性要求。第三節(jié)建筑物維修管理

5、的范圍與類型一、范圍建筑物維修管理建筑體建筑設(shè)備（1）結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)；（1）供電系統(tǒng)；（2）屋面、外墻；（2）給排水系統(tǒng)；（3）門窗；（3）弱電系統(tǒng)（4）樓層通道。（4）電梯。文檔大全實用標準二、類型維修類型預(yù)防性維修例常維修周期性維修（1）緊急；（1）整修；（2）一般。（2）翻修。三、工作指令和執(zhí)行的種類根據(jù)不同的工作內(nèi)容，以及所影響的范圍，確定工作的種類。序號工作種類影響的范圍完成時間1立即1）影響整幢大樓日常必須的缺陷，如供水、供電或主要污水管阻塞，馬桶溢出污水等2）危及生活、生命和財產(chǎn)的缺陷3）影響房屋建筑安全的缺陷24小時

6、以內(nèi)2緊急1）妨礙、煩擾或影響住戶的缺陷2）在公共場所并影響住戶安全的缺陷2-3天以內(nèi)3其它1）維護工作2）所有不屬于在上述兩項的維護、維修、更換等工作14天以內(nèi)文檔大全實用標準第二章建筑物維修管理的內(nèi)容第一節(jié)預(yù)防性維修預(yù)防性維修采取的措施及方案，目的在于避免可預(yù)見的、或可防止的設(shè)備故障，并確定其完好的標準及使用功能。大致上，預(yù)防性措施有：1．常年檢驗，鑒定電機裝置；2．常年保養(yǎng)供電線路；3．常年檢驗避雷系統(tǒng)；4．常年鑒定電梯運作及負荷；5．常年沖洗房屋污水排放管；6．定期檢驗房屋結(jié)構(gòu)強度；7．季度或月度清潔隔油池；8．月度保養(yǎng)

7、滅火系統(tǒng)；9．月度養(yǎng)護水泵及增壓裝置；10．月度養(yǎng)護電梯；11．季度養(yǎng)護緊急電源電池；12．月度養(yǎng)護發(fā)電機。第二節(jié)例常維修一般例常維修工作是通過管理人員的日常巡視而執(zhí)行的?；旧希惨暤姆秶ǖ孛鎸拥目盏?、臺板、排污溝、電梯門廊，戶外空地，停車場，兒童樂園，花圃及房屋的構(gòu)件如公共走廊，樓梯，電梯，電機房，水泵室，電梯控制室，屋頂和水箱間。1．地面層綜合巡視這項巡視在于觀察在房屋空地、臺板、排污溝、戶外空地的設(shè)施與停車場，是否有任何影響美觀的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。例如：（1）休閑區(qū)域破損的桌椅；（2）涂鴉；（3）

8、廢置物件、家具；文檔大全實用標準（4）水管破裂；（5）排污管、陰溝阻塞；（6）凹陷、破裂的人行道；（7）告示牌損壞；（8）未清除的報廢裝置。2．地面層詳細巡察除了上述綜合巡視的項目外，必須更仔細地檢查地面層其它失修、失養(yǎng)的項目。例如：（1）頂棚（天花）滴水；（2