城鎮(zhèn)詳細(xì)設(shè)計(jì)--控制性詳細(xì)規(guī)劃

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1、城鎮(zhèn)詳細(xì)設(shè)計(jì)--控制性詳細(xì)規(guī)劃一、控制性詳細(xì)規(guī)劃的控制體系和控制要素控制體系是影響控制性詳細(xì)規(guī)劃控制功能發(fā)揮的最主要的內(nèi)部因素，包括控制內(nèi)容和控制方法兩個(gè)層面?？刂苾?nèi)容層面是指控制性詳細(xì)規(guī)劃所控制的要素，它對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃功能作用的影響主要在功能作用發(fā)揮的廣度上。控制方法層面是指為實(shí)現(xiàn)規(guī)劃意圖選取控制的手段，它對(duì)控制性詳細(xì)規(guī)劃功能作用發(fā)揮的深度有決定性的影響?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的控制內(nèi)容和控制發(fā)法是控制體系中互為聯(lián)系、互為影響的兩個(gè)層面。城市建設(shè)活動(dòng)主要包括6個(gè)方面：土地使用、環(huán)境容量、建筑建造、城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)、配套設(shè)施和行為活動(dòng)。土地使用控制土地使用控制即是對(duì)建設(shè)

2、用地上的建設(shè)內(nèi)容、位置、面積和邊界范圍等方面做出規(guī)定。其具體控制內(nèi)容包括用地使用性質(zhì)、用地使用相容性和用地邊界、用地面積等。用地邊界、用地面積規(guī)定了建設(shè)用地的范圍大??；用地使用性質(zhì)按《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90）規(guī)定建設(shè)用地上的建設(shè)內(nèi)容，包括10大類，46中類，73小類。用地使用相容性（土地使用兼容性）通過土地使用性質(zhì)兼容范圍的規(guī)定或適建要求，規(guī)定了用地相容或者混合使用的規(guī)劃要求，便于靈活管理。1、用地面積和用地邊界用地面積是規(guī)劃地塊劃定用地的平面投影面積，單位為公頃，精確度全國各地略有不同，一般為小數(shù)點(diǎn)后兩位，每塊用地不可有重疊部分

3、。用地面積小于征地面積。用地面積是規(guī)劃用地紅線圍合的面積；征地面積是土地部門為征地活動(dòng)由征地紅線圍合而成。征地邊界常常包括部分城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、綠化和城市公共空間等。容積率計(jì)算應(yīng)以用地面積為準(zhǔn)，不是征地面積。用地面積用地邊界用地邊界是規(guī)劃用地和道路或其他規(guī)劃用地之間的分界線，用來劃分用地的權(quán)屬。地塊的用地邊界劃分一般有如下原則：嚴(yán)格根據(jù)總體規(guī)劃和其他專業(yè)規(guī)劃、根據(jù)用地部門、單位劃分地塊；以單一性質(zhì)劃定地塊，即一般一個(gè)地塊只有一種使用性質(zhì)；建議有一邊和城市道路相鄰；結(jié)合自然邊界、行政界線劃分地塊；考慮地價(jià)的區(qū)位級(jí)差；地塊大小應(yīng)和土地開發(fā)的性質(zhì)規(guī)模相協(xié)調(diào)，以利于

4、統(tǒng)一開發(fā)；對(duì)于文物古跡風(fēng)貌保護(hù)建筑及線裝質(zhì)量較好、規(guī)劃給予保留的地段，可單獨(dú)劃塊，不再給定指標(biāo)；規(guī)劃地塊劃分必須滿足“專業(yè)規(guī)劃線”的要求，專業(yè)規(guī)劃線用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的控制要求，主要有道路紅線、河湖水藍(lán)線、城市綠化綠線、高壓走廊黑線、文物孤寂保護(hù)紫線、微波通道橙線等;規(guī)劃地塊劃分應(yīng)尊重地塊現(xiàn)有的土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)邊界。地塊劃分規(guī)?？砂葱聟^(qū)和舊城改建區(qū)兩類區(qū)別對(duì)待，新區(qū)的地塊規(guī)?？蓜澐值么笮娣e控制在3-5hm2左右，舊城改建區(qū)地塊可在0.5-3hm2左右。專業(yè)規(guī)劃線2、土地使用性質(zhì)控制用地性質(zhì)的劃分應(yīng)參照《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》。詳細(xì)規(guī)劃中采用的土地使

5、用性質(zhì)細(xì)分類，不同地區(qū)的規(guī)劃都有所區(qū)別。舊的標(biāo)準(zhǔn)有些新的用地類型無法涵蓋，對(duì)于控制性詳細(xì)規(guī)劃，某些地方并不適用。征關(guān)于控制性詳細(xì)規(guī)劃的用地分類，《城市規(guī)劃原理》提供了另外一套標(biāo)準(zhǔn)，其中新增了一些用地分類和代號(hào)，如商住綜合、辦公綜合類的用地，這些僅供參考3、土地使用兼容土地使用兼容控制是用來解決控制性詳細(xì)規(guī)劃中多種用地性質(zhì)在地塊中的混合布置問題，以適應(yīng)城市發(fā)展的需要。詳土地使用性質(zhì)的兼容主要由用地的適建表來反映，給規(guī)劃管理提供一定程度的靈活性。國外和香港的土地使用兼容給國內(nèi)的土地控制提供了一定經(jīng)驗(yàn)。兼容性的控制包括了土地使用性質(zhì)的控制以及建筑性質(zhì)的兼容控制。環(huán)境

6、容量控制環(huán)境容量控制即是為了保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量，對(duì)建設(shè)用地能夠容納的建設(shè)量和人口聚集量作出合理規(guī)定?？刂浦笜?biāo)主要包括：容積率、建筑密度和綠地率三項(xiàng)，相應(yīng)延伸的指標(biāo)還有空地率、人口密度和人口容量等。城市環(huán)境容量主要分為城市自然環(huán)境容量和城市人工環(huán)境容量?jī)煞矫?。城市自然環(huán)境容量主要表現(xiàn)在日照、通風(fēng)、綠化等方面。城市人工環(huán)境容量主要表現(xiàn)在市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的負(fù)荷狀態(tài)上。1、容積率容積率(FAR)又稱樓板面積率或建筑面積密度，是衡量土地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)指標(biāo)；容積率(FAR)=總建筑面積（Ar）/用地面積(A1)容積率下限保護(hù)開發(fā)商的利益，上限防止過度開發(fā)帶來的問

7、題；在一定的建筑密度條件下，容積率與地塊的平均層數(shù)成正比；在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比；容積率的制定具有一定的靈活性；容積率能夠綜合的反映城市土地開發(fā)建設(shè)的強(qiáng)度。根據(jù)不同的使用性質(zhì)制定不同的容積率；根據(jù)地塊的區(qū)位和級(jí)差地租決定容積率；一般來說，較高的容積率需要較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件和自然條件作為支撐；以人口容量確定容積率；以與周邊環(huán)境的制約關(guān)系決定容積率；地塊的土地出讓價(jià)格條件城市設(shè)計(jì)的要求；根據(jù)建造方式和形體規(guī)劃設(shè)計(jì)來確定。容積率的確定容積率的相關(guān)問題容積率與城市開發(fā)容積率和可持續(xù)發(fā)展容積率的獎(jiǎng)勵(lì)2、建筑密度建筑密度=（規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基地面積之

8、和/用地面積）*100%建筑密度主要反