華潤集團(tuán)房地產(chǎn)pest swot 分析

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1、華潤集團(tuán)房地產(chǎn)PEST與SWOT分析電子商務(wù)二班PEST分析1.政治法律環(huán)境政策環(huán)境國務(wù)院五項措施房地產(chǎn)稅收政策2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境消費(fèi)者收入水平存款準(zhǔn)備金就業(yè)形勢存款加息3.社會文化環(huán)境社會結(jié)構(gòu)人口規(guī)模文化傳統(tǒng)4.科技環(huán)境科技水平科技政策Swot分析圖PEST分析一、政治法律環(huán)境1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化2013年，"宏觀穩(wěn)、微觀活"成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初"國五條"及各地細(xì)則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，"有保有壓"方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，

2、十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。2.國務(wù)院常務(wù)會議明確了五項具體政策措施（1）堅決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。（2）增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。（3）加快

3、保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶＃?）加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。3.?房地產(chǎn)稅收政策:關(guān)于“十二五”期間的房地產(chǎn)調(diào)控政策，物業(yè)稅、房產(chǎn)稅的爭議仍在繼續(xù)。財政部稅政司綜合處處長周傳華表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，個人房產(chǎn)將逐步納入到征稅范疇。另外，其它稅種較

4、多，尤其對高檔別墅征更多的稅，減少了開發(fā)商的利潤。?二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境1.國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境：國家經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，2013年保持了8%的增速，國民生產(chǎn)總值達(dá)到了55萬億。2.消費(fèi)者收入水平：2013年我國人均可支配收入達(dá)到18311元，增長8.1%。3.提高存款準(zhǔn)備金：存款準(zhǔn)備金利率的上調(diào)是間接收緊房貸，是收緊房地產(chǎn)業(yè)的資金來源。在目前CPI增速過快的同時，也代表著處于調(diào)控期的房地產(chǎn)行業(yè)外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境正在逐步惡化，提高存款準(zhǔn)備金率雖然是針對通脹預(yù)期做的保險手段，但此舉對于房地產(chǎn)行業(yè)來講無疑是"雪上加霜"。4.就業(yè)形勢：2013年，中國實(shí)施了更加積極的就業(yè)政策，全國就業(yè)形勢總體平穩(wěn)，并未出

5、現(xiàn)就業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)增長速度下降的態(tài)勢。農(nóng)民工和大學(xué)生就業(yè)并未出現(xiàn)緊張局面。“穩(wěn)中求進(jìn)。”人力資源和社會保障部國際勞動保障研究所所長莫榮以此來概括2012年的中國就業(yè)形勢?！　∪肆Y源和社會保障部部長尹蔚民在１８日召開的全國人力資源和社會保障工作會議上表示，今年前１１個月，城鎮(zhèn)新增就業(yè)１２０２萬人，失業(yè)人員再就業(yè)５２５萬人，困難人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)１６７萬人，三季度末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為４．１％，就業(yè)局勢保持穩(wěn)定?！≈袊缈圃荷鐣W(xué)研究所所長李培林分析表示，就業(yè)形勢未受經(jīng)濟(jì)增速放緩的沖擊，主要原因在于區(qū)域增長格局發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化。5．存款加息：加大開發(fā)經(jīng)濟(jì)成本。在短時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場連續(xù)遭受政策打擊

6、。非?？简?yàn)房地產(chǎn)市場的承載能力，但我們認(rèn)為加息對于市場的影響不在于影響消費(fèi)者的預(yù)期，而在于影響開發(fā)商的預(yù)期。影響將主要集中于以下兩點(diǎn)：(1)對于信貸政策的判斷。將加重開發(fā)商對于信貸政策會持續(xù)收緊的預(yù)期，改變以拖延為主的應(yīng)對策略，迫使開發(fā)商開始實(shí)質(zhì)性降價嘗試；(2)對于土地價值的判斷。開發(fā)商將根據(jù)加息以及加息預(yù)期重新調(diào)整對土地價值判斷，土地市場將可能形成趨冷的態(tài)勢，這將有助于資金充沛型企業(yè)和中型企業(yè)獲取擴(kuò)張機(jī)會。從短期看，加息對于房地產(chǎn)市場的銷售影響不大，原因有以下兩點(diǎn)：(1)目前房地產(chǎn)市場剛性太大，政策非常嚴(yán)厲，但從各地市場調(diào)研和數(shù)據(jù)掌握來看市場反響不大。政策的頻繁超預(yù)期，造成了購

7、房者對于政策的麻木?(2)加息對于流動性的收縮作用不可能在短期實(shí)現(xiàn)，資金面中短期內(nèi)還將充裕，加息導(dǎo)致的資金面對房地產(chǎn)行業(yè)的影響不大。?從中期看，加息對于房地產(chǎn)市場的供求影響較大。一、社會文化環(huán)境1.社會結(jié)構(gòu)：隨著城市化的發(fā)展，農(nóng)村人口將逐漸向城市轉(zhuǎn)移，城市人口增多，帶動房地產(chǎn)剛性需求的增長，“十二五”期間全國住房建設(shè)總量比較大，估計每年商品房建設(shè)大概在600萬套左右，保障性安居工程500萬套左右。2.人口規(guī)模：中國七八十年代生育高峰時出生的那一批人有大部分人已經(jīng)在城市