基于房價租金比的城市住宅空間價格分布實證研究

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1、基于房價租金比的城市住宅空間價格分布實證研究[摘要與告白]一般而言，房價租金比是衡量房地產(chǎn)市場泡沫的重要指標之一。目前房價租金比的研究往往以區(qū)域為研究對象，計算區(qū)域平均的房價租金比，用來判斷區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況。然而，由于住宅空間位置的差異性對其價格的影響非常大，以區(qū)域為研究對象忽略了住宅的空間差異，這樣得出結論的可靠性受的影響。本文試以地塊為研究對象，計算每個地塊的房價租金比，使結論更具說服力。本研究以杭州為案例，利用地理信息系統(tǒng)（GIS）空間局部內(nèi)插法（Kriging）得到房價租金比的空間分布。研究結果表明杭州市城區(qū)住宅價格較合理的區(qū)域分布在老城區(qū)、老文教區(qū)等區(qū)域，面積占中心

2、城區(qū)的32.66%；城郊一些區(qū)域的住宅價格具有泡沫成分，分布在浙江大學紫金港校區(qū)附近、錢江新城、火車東站以東等區(qū)域，面積占中心城區(qū)的27.14%；其余區(qū)域價格也具有一定的風險，風險主要來自于金融政策的變化，面積占中心城區(qū)的40.21%。一、緒論（一）房價租金比概念在房地產(chǎn)價格評估中，收益還原法是一種運用適當?shù)倪€原利率，將未來的純收益折算為現(xiàn)值的估價方法。收益還原法的基本意圖是：由于物業(yè)的耐用期限很長，因此當擁有一處物業(yè)，不僅現(xiàn)在能取得一定的純收益，而且能預期在將來繼續(xù)取得這個純收益，這樣，這一物業(yè)的價格就相當于這樣一個貨幣額(Value)：（公式1）式中，Income表示純收益，

3、Rate表示收益還原利率。公式1可以這樣理解，如果將貨幣額(Value)存入銀行，銀行的年存款利率為Rate，每年可以從銀行獲得一筆數(shù)額大小為Income的利息。公式1假設了物業(yè)的使用期限是無限的。若考慮有期限，假定使用期限為n，公式變?yōu)椋海ü?）而實際上，當年用使用年限為70年，收益還原利率達到7%時，用公式1計算結果代替公式2的計算結果的誤差不超過1%（表1），所以當物業(yè)使用年限較長時，可以直接用公式1來估算物業(yè)價格。表1物業(yè)價格不同年期相當于無限期的百分比(單位:%)年期10年后20年30年40年50年60年70年80年90年100年19.4718.0525.8132.8

4、339.2044.9650.1754.8959.1663.03217.9732.7044.7954.7162.8569.5275.0079.4983.1786.2011325.5944.6358.8069.3477.1983.0387.3790.6093.0194.80432.4454.3669.1779.1785.9390.4993.5895.6697.0798.02538.6162.3176.8685.8091.2894.6596.7197.9898.7699.24644.1668.8282.5990.2894.5796.9798.3199.0599.4799.71749.1

5、774.1686.8693.3296.6198.2799.1299.5599.7799.88853.6878.5590.0695.4097.8799.0199.5499.7999.9099.95957.7682.1692.4696.8298.6699.4399.7699.9099.9699.981061.4585.1494.2797.7999.1599.6799.8799.9599.9899.99顯然，公式1還可以變?yōu)椋海ü?）定義RatioBR=1/Rate為房價租金比，Value以住宅的單位面積售價（PerPrice）計算，Income以住宅的單位面積的月租金（MonthR

6、ent）計算，即有公式：（公式4）（一）房價租金比的作用僅從使用的角度來說，無論購房還是租房，都能滿足居住的效用。但是，一般認為住宅租賃通常難以用于市場投機，市場均衡狀態(tài)之下的租金往往真實反映了住宅市場整體的供需關系；而居民的購房行為往往具有潛在的投資性，使得住宅買賣交易往往具有投機性，房價可能發(fā)生背離價值而產(chǎn)生泡沫。所以，房價租金比是衡量房地產(chǎn)市場泡沫的重要指標之一。由公式3可知，理論上房價租金比為收益還原利率的倒數(shù)。所以，如果能確定客觀的收益還原利率，那么就可以得到合理的房價租金比。對于收益還原利率的確定，許多學者開展了深入的探討，都有著各自的主張，如山本正幸歸納的7種主張，

7、林英彥提出的“實質(zhì)利率”概念。林英彥并認實質(zhì)利率可直接作為土地的還原利率，若是建筑物的還原利率則在該利率基礎上再加2%。國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T50291-1999）》指出，收益還原利率可采用安全利率加風險調(diào)整值法確定。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年期存款年利率；風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)的經(jīng)濟現(xiàn)狀及未來預測等確定。如果采用目前中國人民銀行公布的一年期人民幣存款年利率1.98%，再考慮2%的風險調(diào)整值，收益還原利率為3.98%。另