恒盛湖畔豪庭(1)

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1、恒盛湖畔豪庭產(chǎn)品分析占地面積:96520.28平方米總建筑面積:450000平方米總戶數(shù):1300物業(yè)管理附加信息:多層1.45高層1.87別墅2.6開發(fā)商:上海弘曄房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資商:恒盛地產(chǎn)控股有限公司物業(yè)管理公司:深圳開元國際恒盛二期占地20萬方，即將在今年七月底、八月初的時間推出恒盛二期南側(cè)地塊，共有29幢樓。推出的房型有兩房、三房、四房，主要以三房為主。三房共1000套左右，兩房600套左右，四房38套左右?？傆?638套左右。兩房是兩梯三戶，三房和四房是一梯兩戶，得房率均在80%左右。三

2、房是11F，兩房是18F，四房是14F，二期以三房為主，面積在130平米左右。環(huán)境分析恒盛位于奉賢南橋行政中心旁，南靠行政中心和上海中小企業(yè)總部，東臨“上海之魚”金海湖主題性水上休閑公園及地鐵5號線的延伸段金海路站，北靠10平方公里的自然生態(tài)園林，西靠A4。項目總體規(guī)劃總建筑面積為45萬平方米，集別墅、多層、小高層、高層、商業(yè)等綜合配套于一體的大型造城項目。周邊配套中小學(xué):實驗小學(xué)、解放路小學(xué)、惠敏學(xué)校、奉賢中學(xué)幼兒園:奉浦幼兒園、陽光幼兒園綜合商場:易初蓮花、樂購醫(yī)院:奉賢中醫(yī)醫(yī)院從地理位置上來看，恒盛

3、屬于南橋新城的地塊范圍之中，距離規(guī)劃中的金海路虹梅南路隧道以及地鐵5號線金海路站非常近，屬于地鐵區(qū)域樓盤，出入交通比較便捷，但是該項目周邊無生活配套，距離百聯(lián)又一城的購物中心步行需要40分鐘，今后主要依靠該項目內(nèi)部的商業(yè)配套。價格分析從2009年12月份開始一期開盤均價在10500元/㎡到現(xiàn)在的均價定在13300元/㎡。二期的所有房源價格全部未定等到開盤前的兩三天時價格才能定出，或許由于市場的原因，二期的價格遲遲沒有定出，據(jù)銷售員透露一期的成交價格曾有過10500元/㎡，至于二期的價格會有上漲，但上漲的幅

4、度不會太大。目前在售房源報價在11000~13000元左右，簽約均價在11000元左右，該開發(fā)商對資金回籠要求很高，預(yù)計其二期價格漲幅不會很大。記錄時間最低價均價最高價價格描述2010-6-1210500元/平方米???2010-5-2810500元/平方米?13300元/平方米?2010-4-29???價格暫時未定。2010-3-1811000元/平方米12000元/平方米13000元/平方米?2010-1-14?12000元/平方米??銷售分析一期總共1300戶，從2009年12月2日和2010年3月

5、16日分兩次開盤正式對外銷售時就已經(jīng)開售連體別墅和190㎡的大戶型，目前可售套數(shù)只有10套左右。今年的5月28日已經(jīng)推出了172套，6月17日網(wǎng)上開通288套房源，主力面積在90平米以下兩房房型，據(jù)銷售人員說，這些房源已經(jīng)全部售足，目前只是在集中簽約階段，但根據(jù)網(wǎng)上顯示，截止6月27日簽約率40%。A2戶型圖2室2廳1衛(wèi)1廚88.30㎡二期在建中開盤時間預(yù)計在今年的7月底或者是8月初。二期在今年年初已經(jīng)收取過意向金，發(fā)放預(yù)約號，共計發(fā)放約300個號。該售樓處內(nèi)始終保持高人氣，調(diào)研者分別在工作日以及節(jié)假日去

6、現(xiàn)場踏點，均有多組客戶在現(xiàn)場，再加上售樓處內(nèi)的模型以及銷售道具設(shè)計擺放都比較到位，所以現(xiàn)場容易營造熱賣氛圍。根據(jù)其現(xiàn)場接待人員的說辭，他們將“上海之魚”作為主要規(guī)劃賣點，另外，詢問其在售的房源狀況，銷售人員始終不報具體房號，銷售說辭說目前可售房源已全部售足，只有等到貸款問題需要退房的房源才會公開，先到先得。所以可以看出，該案隱藏一定數(shù)量可售房源，根據(jù)節(jié)點以及實際情況，才會機動調(diào)配房源銷售，是他們的銷售策略或者是完善他們之前的銷控說辭策略。廣告投放目前來說有關(guān)于恒盛的廣告投放途徑也就是在售樓處附近有很多張大

7、的高炮還有在附近的道路金海路、解放路有引導(dǎo)旗，引導(dǎo)路線還是非常醒目的。成交區(qū)域分析恒盛的成交客戶主要以南橋本地客戶為主還有部分的蘇浙一帶的外地客戶。主要以改善現(xiàn)有的居住條件和部分投資為主要購買意圖。SWOT分析S：1、處于南橋新城區(qū)未來的發(fā)展空間很大。2、地鐵5號線的全區(qū)貫通將會帶動這一帶的地塊升值。3、距離虹梅南路隧道口較近，交通便捷。4、改善型的住宅規(guī)劃，能吸引大部分剛需客戶。W:1、目前新城區(qū)內(nèi)的交通還不是很便利生活機能相對較差，配套設(shè)施不齊全普通性住宅，沒有任何居住特色O:1、現(xiàn)場銷售條件成熟，有

8、利于銷售。2、開發(fā)商品牌知名度大，口碑營銷。3、“上海之魚”帶來人氣以及旅游資源。T:1、二期開盤時間與銀河灣沖突，對其產(chǎn)生競爭威脅。2、項目建筑類豐富，居住客層雜，管理不便。