《房地產(chǎn)行業(yè)政策》PPT課件

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1、房地產(chǎn)行業(yè)涉稅政策解讀房地產(chǎn)行業(yè)涉及主要稅種一、營業(yè)稅二、土地增值稅三、土地使用稅四、印花稅五、所得稅房地產(chǎn)基本開發(fā)流程按開發(fā)流程，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段：可行性研究和項目決策階段建設(shè)前期準(zhǔn)備階段工程建設(shè)階段項目銷售階段竣工驗收和交付使用階段建設(shè)前期準(zhǔn)備階段取得土地使用權(quán)印花稅在與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同時，出讓合同書上確定支付出讓金總額應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)（0.5‰）”繳納。土地使用稅1、納稅義務(wù)發(fā)生時間：合同約定交付土地時間的次月或者從合同簽訂的次月。續(xù)上2、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)：一等地段的土地6.00

2、元/平方米二等地段的土地4.00元/平方米三等地段的土地3.00元/平方米四等地段的土地2.00元/平方米一等地段：運河路以西、黃河路以東、八一路以南、項王路以北圍合的地區(qū)；黃河路以西、世紀(jì)大道以東、威海路—項王路以北、古黃河以南圍合的地區(qū)。二等地段：環(huán)城東路以西、環(huán)城西路以東、環(huán)城北路以南、環(huán)城南路以北圍合的地區(qū)（除一等地段部分和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）。三等地段：經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（含東區(qū)、南區(qū)、北區(qū)），湖濱新城開發(fā)區(qū)，環(huán)城東路以西、通湖大道以東、運河—環(huán)城北路以南、開發(fā)區(qū)大道以北圍合的地區(qū)（除一等和二等地段部分）。四等地段：井頭，

3、嶂山林場，市區(qū)范圍內(nèi)的建制鎮(zhèn)（除一等、二等和三等地段部分）。3、注意點：⑴經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租住房的用地；⑵未按合同上約定時間交付土地處理。工程建設(shè)階段注意點：1、甲供材料。對建筑工程所用的原材料、其他物資和動力無論是建設(shè)單位提供還是施工單位提供，均應(yīng)并入營業(yè)額；2、甲供設(shè)備。對工程所用的設(shè)備要區(qū)分建設(shè)方提供還是施工方外購，對建設(shè)方提供的可不并入營業(yè)額。建設(shè)方提供的設(shè)備仍按照財稅[2003]16號文件和蘇地稅[2003]238號文件的規(guī)定來掌握，對名單內(nèi)未列舉的設(shè)備，仍由省局明確。3、設(shè)備與材料劃分的原則。

4、設(shè)備：凡是經(jīng)過加工制造，由多種材料和部件按各自用途組成獨特結(jié)構(gòu)，具有功能、容量及能量傳遞或轉(zhuǎn)換性能的機器、容器和其他機械、成套裝置等均為設(shè)備；材料：為完成建筑、安裝工程所需的經(jīng)過工業(yè)加工的原料和在工藝生產(chǎn)過程中不起單元工藝生產(chǎn)作用的設(shè)備本體以外的零配件、附件、成品、半成品等，均為材料。案例分析A建筑公司，2009年發(fā)生以下經(jīng)濟業(yè)務(wù)：（1）與C房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土建工程合同，工程總價10000萬元，其中：C房地產(chǎn)公司為工程提供建筑材料1000萬元、外購設(shè)備2000萬元（其中C房地產(chǎn)公司提供熱力、電力設(shè)備1500萬元）。

5、（2）將玻璃幕墻工程分包給B公司，B公司收取分包款2000萬元，其中自產(chǎn)玻璃幕墻1500萬元、安裝費500萬元。試問：A公司應(yīng)繳營業(yè)稅？B公司應(yīng)繳營業(yè)稅？票據(jù)如何開具？項目銷售階段營業(yè)稅印花稅土地使用稅所得稅土地增值稅營業(yè)稅注意點：1、預(yù)收款《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第25條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。包括定金以及所有預(yù)收性質(zhì)（訂金、看房費等等）的款項。本期應(yīng)納營業(yè)稅額＝（主營業(yè)務(wù)收入+期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款+其他應(yīng)付款＋價外費用+視同

6、銷售收入）*5%。續(xù)　上價外費用：包括收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費。但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：（一）由國務(wù)院或者省級政府批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（三）所收款項全額上繳財政。這里需要提醒的是：一、納稅人因為提供應(yīng)稅行為而收取的罰息、滯納金、延期付款利息，一般是并

7、入提供應(yīng)稅行為的營業(yè)額按照適用稅目繳納營業(yè)稅，不單獨按照“金融保險業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；二、符合一定條件的代行政單位收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費不屬于價外費用的范疇；實際工作中理解此規(guī)定要注意把握以下五個方面：1、委托方必須是行政事業(yè)單位，其他單位如企業(yè)等不包括在內(nèi)；2、適用范圍，僅包括政府性基金和行政事業(yè)性收費；3、政府性基金必須是國務(wù)院或者省級政府批準(zhǔn)設(shè)立，行政事業(yè)性收費必須是國務(wù)院或者省級政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，對市及以下政府設(shè)立的均不在內(nèi)；4、票據(jù)使用，收取時必須開具省級以上財政部門負責(zé)制的財政

8、票據(jù)；5、所收款項全額上繳財政，受托方不能收取手續(xù)費。如果納稅人代收的費用不能同時符合上述條件，則應(yīng)作為價外費用處理。視同銷售：將不動產(chǎn)用于抵償債務(wù)、分配給股東、對外捐贈、贊助、獎勵給職工等不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓行為（不含股權(quán)投資），換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，計征營業(yè)稅。續(xù)　上企業(yè)財務(wù)處理：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅