商業(yè)街戰(zhàn)略定位暨整體營(yíng)銷思路計(jì)劃(終)

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1、“常青藤商業(yè)街”戰(zhàn)略定位暨整體營(yíng)銷思路計(jì)劃謹(jǐn)呈：長(zhǎng)沙凱程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常青藤商業(yè)街戰(zhàn)略定位暨整體營(yíng)銷思路計(jì)劃長(zhǎng)沙嘉地置業(yè)策劃有限公司2009年5月23“常青藤商業(yè)街”戰(zhàn)略定位暨整體營(yíng)銷思路計(jì)劃前言首先必須申明：本次提案著重在于梳理、構(gòu)架、計(jì)劃。經(jīng)前期努力，項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)現(xiàn)已進(jìn)場(chǎng)，辦公與銷售道具亦在一一到位中，可以說(shuō)，各項(xiàng)工作基本有序開展。銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)后，項(xiàng)目則馬上面臨銷售壓力，為使以后能夠更加順暢工作，非常有必要將我司對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷思想、思路、步驟、計(jì)劃等做一次詳盡的闡述，以能統(tǒng)一思想、協(xié)同作戰(zhàn)，完成銷售目標(biāo)

2、；里面不乏有爭(zhēng)執(zhí)的地方，也希望能與大家一起探討，拋磚引玉。最后，對(duì)即將發(fā)生的緊迫性工作進(jìn)行梳理歸納，以使大家能夠互相配合，各司其責(zé)，將項(xiàng)目做好。第一部分“常青藤商業(yè)街”簡(jiǎn)述一、“常青藤商業(yè)街”項(xiàng)目簡(jiǎn)述常青藤商業(yè)街”位于中南林業(yè)大學(xué)校園內(nèi)，臨新修建萬(wàn)芙路。南北兩條財(cái)富大道芙蓉路與韶山路縱貫?zāi)媳?，周邊有中南大學(xué)鐵道學(xué)院、湖南廣播電視大學(xué)等數(shù)所大中專院校，師生達(dá)十萬(wàn)人，項(xiàng)目周邊居民更有達(dá)二十萬(wàn)人，商業(yè)氣氛較為濃厚。項(xiàng)目主要為“福邸雅苑”建筑體負(fù)二樓，負(fù)二樓5943.5㎡商鋪總數(shù)為114個(gè)，其中臨街獨(dú)立鋪面17個(gè)，計(jì)2

3、236.12㎡；內(nèi)街鋪面共97個(gè)，計(jì)面積3707.38㎡，內(nèi)、外街商鋪的分?jǐn)偮示鶠?7.9%。23“常青藤商業(yè)街”戰(zhàn)略定位暨整體營(yíng)銷思路計(jì)劃二、“常青藤商業(yè)街”項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)與不足闡述項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，交通較好，央立于大學(xué)群中間，學(xué)校學(xué)生人群、居民眾多，商業(yè)氣氛已較濃厚，發(fā)展商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目不足與威脅：1、主力學(xué)生人群數(shù)量多，但學(xué)生消費(fèi)力與消費(fèi)產(chǎn)品檔次、品種有限。2、項(xiàng)目外韶山路與芙蓉路上商業(yè)項(xiàng)目眾多，如橙子498街區(qū)、加加大街、天虹百貨、家樂(lè)福等，有些商業(yè)定位檔次更高，有些檔次則與我項(xiàng)目相當(dāng)，對(duì)我項(xiàng)

4、目造成較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。3、項(xiàng)目規(guī)劃有外街與內(nèi)街，而且內(nèi)街鋪面面積占到2/3強(qiáng)。一般外街好經(jīng)營(yíng)，但內(nèi)街由于視野難以看到，人流需要引導(dǎo)入內(nèi)，里面的生活環(huán)境相對(duì)外面較差等，其經(jīng)營(yíng)難度則相對(duì)較大，投資回報(bào)能力相對(duì)有限。我司曾對(duì)長(zhǎng)沙一些類似項(xiàng)目作過(guò)調(diào)查，都表明內(nèi)街鋪面經(jīng)營(yíng)不成功，或者存有空置鋪面，或商鋪轉(zhuǎn)讓頻繁。小結(jié)：□如何實(shí)現(xiàn)大面積的內(nèi)街商鋪營(yíng)銷以及高總價(jià)的外街鋪面銷售，將是本項(xiàng)目營(yíng)銷策劃的難題所在?！跛缮⑿凿伱姘l(fā)售終難發(fā)揮整體效應(yīng)，如何對(duì)各商鋪進(jìn)行整體上的發(fā)展戰(zhàn)略定位，對(duì)各區(qū)間進(jìn)行功能互助劃分，綜合提升商業(yè)整體價(jià)值，

5、則是發(fā)揮營(yíng)銷效能的根本。第二部分“常青藤商業(yè)街”發(fā)展戰(zhàn)略定位23“常青藤商業(yè)街”戰(zhàn)略定位暨整體營(yíng)銷思路計(jì)劃根據(jù)我司對(duì)一些校園周邊的商業(yè)物業(yè)調(diào)查分析、本項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境考察及本項(xiàng)目商業(yè)部分自身的產(chǎn)品特征，我司認(rèn)為：“常青藤商業(yè)街”，必須努力規(guī)避芙蓉路與韶山路上各商業(yè)體的競(jìng)爭(zhēng)威脅，充分利用自身臨萬(wàn)芙路、位于校園群內(nèi)，周邊學(xué)生與居民眾多，經(jīng)濟(jì)消費(fèi)強(qiáng)勁的優(yōu)勢(shì)，特別是發(fā)揮出本項(xiàng)目“校園內(nèi)商業(yè)物業(yè)”的商業(yè)地理屬性，以校園內(nèi)穩(wěn)定消費(fèi)經(jīng)濟(jì)為突破口，打造立足校園、服務(wù)片區(qū)的“校園內(nèi)時(shí)尚生活商業(yè)街”，從而與其他商業(yè)體區(qū)別開來(lái)，并以

6、此發(fā)展商業(yè)體的差異化定位及營(yíng)銷舉措：以10萬(wàn)學(xué)子、20萬(wàn)街坊形成的巨大消費(fèi)需求作為消費(fèi)力支撐，最大限度的激發(fā)和釋放項(xiàng)目校園商業(yè)的輻射潛能，全面提升自身的綜合價(jià)值，并最終成功促進(jìn)和帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售及確保后續(xù)運(yùn)營(yíng)取得成功。由此，我司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行一系列的精確定位，如下：一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)與形象定位：校園內(nèi)時(shí)尚商業(yè)生活館（中心）高校內(nèi)集購(gòu)物、美食、學(xué)習(xí)、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、文化體驗(yàn)等于一體的商業(yè)生活體驗(yàn)中心。商業(yè)孕育于生活之中。通過(guò)對(duì)高校周邊項(xiàng)目的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)，學(xué)生群體消費(fèi)需求以吃（飲食）、穿（鞋服）、動(dòng)（體育用品）、學(xué)（學(xué)習(xí)用品

7、用具）、娛（娛樂(lè)休閑購(gòu)物）五大類為主，具有較強(qiáng)的品牌觀和時(shí)尚觀。高校商業(yè)已然朝著品牌性和時(shí)尚性的方向升級(jí)，而高校經(jīng)濟(jì)，更是經(jīng)常發(fā)生在日常的生活體驗(yàn)中。大學(xué)人群特別是女生，更喜歡在課余游逛于各種琳瑯滿目的商業(yè)街區(qū)內(nèi)，東挑西選當(dāng)中不經(jīng)意地就將自己喜歡的時(shí)尚商品收入囊中。商業(yè)孕育在日常的生活之中。本商業(yè)物業(yè)，是時(shí)尚與品牌的校園經(jīng)濟(jì)據(jù)點(diǎn)、品牌購(gòu)物中心、時(shí)尚流行特區(qū)，是高校內(nèi)集購(gòu)物、美食、學(xué)習(xí)、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)、文化體驗(yàn)等于一體的體驗(yàn)式校園商業(yè)綜合體。23“常青藤商業(yè)街”戰(zhàn)略定位暨整體營(yíng)銷思路計(jì)劃二、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分定位調(diào)研顯

8、示：大學(xué)校園商業(yè)需求主要以小吃、餐飲、休閑時(shí)尚服裝、精品、化妝品、飾品、鞋類、美容美發(fā)、箱包、便利店、數(shù)碼電子、手機(jī)通訊、電腦等為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。按照本項(xiàng)目校園商業(yè)的核心定位及以學(xué)生為主力消費(fèi)人群的商業(yè)特征，我司對(duì)“常青藤商業(yè)街”鋪面劃分如下：劃分原則——1、根據(jù)校園商業(yè)的經(jīng)濟(jì)特征、消費(fèi)人群需求特征及按照本項(xiàng)目商場(chǎng)定位檔次進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。2、結(jié)合項(xiàng)目室外主要人流動(dòng)向，以將室外人流吸引、導(dǎo)引