不動產(chǎn)估價(jià)第一章不動產(chǎn)與不動產(chǎn)價(jià)格

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1、第一章不地產(chǎn)與不地產(chǎn)價(jià)格§1.1不動產(chǎn)的概念與特性一、不動產(chǎn)（Realestate）的概念1、不動產(chǎn)的定義2、不動產(chǎn)實(shí)物與權(quán)利不能移動，或者雖然可以移動，但移動后會破壞它的完整性、使用價(jià)值及其功能，或者會帶來明顯的經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn)，稱為不動產(chǎn)。（1）不動產(chǎn)實(shí)物——土地——建筑物——其他附著物房屋構(gòu)筑物（2）不動產(chǎn)權(quán)益占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、租賃權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)3、本書中不動產(chǎn)的含義（1）土地（2）建筑物（3）不動產(chǎn)——房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合體，它是指地上房屋建筑及其附著物和承載房

2、屋建筑和附著物的土地，以及由他們所衍生的各種權(quán)利。有關(guān)房地產(chǎn)的各種概念房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。房地產(chǎn)僅指土地以及土地上的永久建筑物和由他們衍生的各種物權(quán)。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，是實(shí)體與權(quán)利的有機(jī)結(jié)合，是財(cái)富與經(jīng)營的有機(jī)結(jié)合二、不動產(chǎn)的特性1、自然特性不可移動性耐久性個別性（異質(zhì)性）數(shù)量有限性2、經(jīng)濟(jì)特性1）用途多樣性2）涉及廣泛性3）權(quán)益受限性4）難以變現(xiàn)性★一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目之間互相影響★對市政設(shè)施和各種社會職能部門的依賴性大★受污染影響大—

3、—外部性問題嚴(yán)重★征用權(quán)★規(guī)劃權(quán)（警察權(quán)）★征稅權(quán)★無繼承人財(cái)產(chǎn)充公權(quán)——是龐大的經(jīng)濟(jì)單位，投入量大，涉及部門廣——土地——建筑物—消費(fèi)品、生產(chǎn)資料、財(cái)產(chǎn)5）保值增值性—土地—房地產(chǎn)市場供求矛盾城市建筑容積率提高環(huán)境質(zhì)量提高房地產(chǎn)投機(jī)相對§1.2不動產(chǎn)價(jià)格一、概念有用性（效用）稀缺性有效需求三、不動產(chǎn)價(jià)格的類型二、不動產(chǎn)價(jià)格的形成☆指在某個時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動產(chǎn)并獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)?！畈粍赢a(chǎn)價(jià)格隨市場供求關(guān)系變動☆不同的不動產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不同的價(jià)格☆價(jià)格一般以貨幣形式支付，也可以實(shí)物、股權(quán)等形式支付。1、按價(jià)格

4、的形成形式分類1）交易（成交）價(jià)格2）市場價(jià)格3）理論價(jià)格4）公開市場價(jià)值—競爭和公開市場條件下形成的價(jià)格5）評估價(jià)格6）政府指導(dǎo)價(jià)或政府定價(jià)2、按實(shí)物形態(tài)分類1）土地價(jià)格●生地●熟地●毛地—沒有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地—具有基本或完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整的土地—現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)未經(jīng)拆遷出讓價(jià)格——一級市場轉(zhuǎn)讓價(jià)格——二、三級市場總地價(jià)=面積*單價(jià)單位地價(jià)樓面地價(jià)（單位建筑面積地價(jià)）補(bǔ)地價(jià)——容積率、用途發(fā)生變更3）不動產(chǎn)（房地產(chǎn)）價(jià)格實(shí)際價(jià)格名義價(jià)格現(xiàn)房價(jià)格期房價(jià)格起價(jià)標(biāo)價(jià)成交價(jià)均價(jià)成交日期一次付清的價(jià)格交易雙方在交易

5、日期約定，分期支付的價(jià)格最低價(jià)格報(bào)價(jià)2）建筑物價(jià)格——總價(jià)、單價(jià)3、按不同的經(jīng)濟(jì)行為分類買賣價(jià)格租賃價(jià)格抵押價(jià)格保險(xiǎn)價(jià)格課稅價(jià)格征用價(jià)格4、按市場性程度不同分類正常價(jià)格限定價(jià)格特定價(jià)格—公開市場上可能形成的以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的價(jià)格。—以限定市場為基礎(chǔ)形成的價(jià)格。—指公益、公用的房地產(chǎn)的價(jià)格，如政府辦公樓、醫(yī)院的價(jià)格?！?.3不動產(chǎn)價(jià)格的影響因素一、一般因素對房地產(chǎn)價(jià)格水平具有普遍性、共同性的影響的因素。（一）社會因素（二）經(jīng)濟(jì)因素（三）制度因素二、區(qū)域因素影響住宅的區(qū)域因素適合居住影響商業(yè)的區(qū)域因素客流量影響工業(yè)的

6、區(qū)域因素產(chǎn)品生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本三、個別因素指不動產(chǎn)本身的條件對其價(jià)格的形成有所影響的因素。（一）土地位置、面積地形、地質(zhì)不良的地形會增加前期工程費(fèi)用，提高建筑成本地質(zhì)對地價(jià)的影響，主要表現(xiàn)在土地承載力上形狀、用途方形、矩形、三角形商業(yè)工業(yè)住宅交通、環(huán)境自然環(huán)境：日照、通風(fēng)、干濕度人工環(huán)境：公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、污染其他如政府規(guī)劃指標(biāo)，土地用途、容積率、綠地覆蓋率（二）建筑物用途、質(zhì)量設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工質(zhì)量、裝飾質(zhì)量優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)結(jié)構(gòu)和裝修附屬設(shè)備、完損程度水電設(shè)備、通訊設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、冷暖氣設(shè)備、垂直交通設(shè)備樓層、朝向其

7、他：如特別建筑風(fēng)格、紀(jì)念意義