力天項(xiàng)目產(chǎn)品定位及營銷思路

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1、力天總部基地產(chǎn)品定位及營銷思考本方案是一個初步思考，它企圖要解決的問題是：——要做一個什么樣的產(chǎn)品——產(chǎn)品怎么做——現(xiàn)有產(chǎn)品方案如何改良和優(yōu)化解讀成都工業(yè)總部1產(chǎn)品分析及定位思考234營銷思路及推廣5核心服務(wù)團(tuán)隊(duì)6產(chǎn)品改良建議及消費(fèi)客群分析執(zhí)行力資源及渠道解讀成都工業(yè)總部1——成都工業(yè)總部概況隨著成都三環(huán)及繞城周邊21個工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的建設(shè)，成都工業(yè)總部基地已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展的一個獨(dú)立領(lǐng)域；青羊工業(yè)總部基地、錦江工業(yè)園、龍?zhí)豆I(yè)園、金牛高科、武侯科技園、高新南區(qū)（西區(qū)）等，成為成都工業(yè)總部發(fā)展的

2、典型集中區(qū)域；其中青羊工業(yè)總部基地、錦江工業(yè)園的火炬動力港、金牛高科的總部聚落武侯科技園的商環(huán)境、高新西區(qū)的西部智谷、高新南區(qū)等項(xiàng)目都以總部經(jīng)濟(jì)為主，與寫字樓形成直接競爭。預(yù)計未來工業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將急劇增長，市場競爭壓力較大。青羊工業(yè)總部基地首開成都將工業(yè)園區(qū)建設(shè)為總部經(jīng)濟(jì)聚集地的先河，將成都工業(yè)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展提升到一個更高的發(fā)展階段；除相對成熟的青羊工業(yè)總部基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)南區(qū)外，其他處于起步期的工業(yè)園區(qū)中，錦江工業(yè)園距離南延線較近，區(qū)域認(rèn)知度相對較高，而龍?zhí)抖际泄I(yè)園規(guī)劃起點(diǎn)較高、交通便

3、捷，市場發(fā)展前景較好。成都（龍?zhí)叮┛偛拷?jīng)濟(jì)城將以龍?zhí)对６伎偛砍琼?xiàng)目、二重總部項(xiàng)目等為重點(diǎn)深入探索總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“成華方式”?！啥脊I(yè)總部分布：在三環(huán)與繞城之間呈環(huán)狀分布——產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)成都市積極推進(jìn)“兩樞紐三中心四基地”建設(shè)，顯著提升了產(chǎn)業(yè)聚集力、要素轉(zhuǎn)化力、市場競爭力和區(qū)域帶動力，使成都在全國的地位進(jìn)一步提升，充分體現(xiàn)了成都市發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的獨(dú)特魅力。成都總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更多地體現(xiàn)了各區(qū)特色化、差異化發(fā)展的特點(diǎn)，錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)和成華區(qū)等都立足本區(qū)資源優(yōu)勢，建設(shè)了若干特色總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)，且取

4、得較好發(fā)展成效。2009年成都市中心城區(qū)大力培育和引進(jìn)管理、研發(fā)、采購、投資、結(jié)算、物流等區(qū)域性總部，努力打造6大工業(yè)總部聚集區(qū)。具體包括：以電子信息、生物醫(yī)藥、光電光伏、汽車電子企業(yè)總部為主的高新區(qū)總部聚集區(qū)；以機(jī)電企業(yè)總部為主的成華總部聚集區(qū)；以輕工企業(yè)總部為主的武侯總部聚集區(qū)；以民用航空企業(yè)總部為主的青羊總部聚集區(qū)；以印刷包裝企業(yè)總部為主的錦江總部聚集區(qū)；以軌道交通企業(yè)總部為主的金牛總部聚集區(qū)?！啥脊I(yè)總部SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）:售價低：除特拉克斯國際廣場、拉德方斯大廈等

5、達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前成都主城區(qū)在售的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目單價大都在4000-5000元/平米，部分項(xiàng)目甚至低至3500元/平米左右，而目前主城區(qū)在售普通寫字樓項(xiàng)目售價大都在6000-7000元/平米。相對于40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)的同檔次寫字樓售價，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要低1500-2000元/平米。生態(tài)低密度辦公機(jī)會（opportunity）：工業(yè)地產(chǎn)市場逐步規(guī)范，市場認(rèn)可度有望逐步提升政府重視工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，給予政策扶持威脅（TREATEN）：成都寫字樓市場放量井噴產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢增大劣勢（WEAKNE

6、SS）:產(chǎn)業(yè)集群還未完全形成。龍泉驛汽車總部經(jīng)濟(jì)千億元產(chǎn)業(yè)群、高新區(qū)電子信息千億元產(chǎn)業(yè)群、金堂、青白江等裝備制造產(chǎn)業(yè)群、高新區(qū)、溫江、彭州等生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群、蒲江、郫縣等食品產(chǎn)業(yè)群外，作為西部中心城市，成都還缺乏文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部集群。工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目配套極不完善硬件設(shè)施配置幾乎空白300平米的起售面積門檻較高項(xiàng)目占地面積（畝）建筑面積（萬m2）容積率物業(yè)形態(tài)起售面積（m2）物管費(fèi)電梯配置開發(fā)模式層高（m)多元國際總部1號5760.9獨(dú)棟，聯(lián)排，雙拼，10層商務(wù)配套樓3003元/平米不詳企業(yè)自主開發(fā)一樓

7、4.2，其他3米眾和V谷基地3661.7117棟三層研發(fā)樓、一棟11層科研樓300不詳無一樓3.6，其他3.3龍?zhí)对６伎偛砍且惶柣?79691.5一棟18層4星級酒店、2棟9層商務(wù)辦公、44棟4層圍合式辦公樓、23棟6~10層獨(dú)棟辦公樓、197棟4層~9層組合式辦公樓300不詳西班牙電梯3.3-4.2——龍?zhí)豆I(yè)園典型總部項(xiàng)目產(chǎn)品分析及定位思考2——力天總部基地產(chǎn)品分析按照市場上的常規(guī)產(chǎn)品設(shè)計，力天龍?zhí)锻顿Y項(xiàng)目有兩種可能的產(chǎn)品走向：1、住宅2、總部辦公根據(jù)現(xiàn)有設(shè)計，力天總部基地產(chǎn)品是躍層住宅產(chǎn)

8、品，從景觀、區(qū)域、配套、戶型設(shè)計上，都體現(xiàn)出住宅產(chǎn)品的系列特點(diǎn)?！鲎≌a(chǎn)品的障礙障礙具體狀況做住宅產(chǎn)品的三大根本障礙產(chǎn)權(quán)不能分割根據(jù)成都目前政策，工業(yè)用地上可分割產(chǎn)權(quán)的最小面積為300平米，作為300平米以下的住宅產(chǎn)品，勢必?zé)o法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割。銷售對象必須是企業(yè)法人工業(yè)用地以招商的方式實(shí)現(xiàn)銷售，要求購買對象為法人，若作為住宅產(chǎn)品，自然人無法實(shí)現(xiàn)購買。外立面及功能結(jié)構(gòu)不是典型住宅產(chǎn)品目前產(chǎn)品外立面為工業(yè)辦公設(shè)計，且無陽臺，在外立面風(fēng)格其他障礙購買后無法轉(zhuǎn)讓或出售居住配套嚴(yán)重缺乏水電氣價格均為工業(yè)