房地產(chǎn)估價(jià)估值規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)方案

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1、''房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范來源：-系統(tǒng)管理員???日期：2016-01-0810:01:35?點(diǎn)擊：38（GB/T50291-2015）總則1.0.1?為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，保障房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2?本規(guī)范適用于各類房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。1.0.3?房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須依法獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)自己出具的估價(jià)報(bào)告負(fù)責(zé)。1.0.4?房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)

2、準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》和國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2估價(jià)原則''2.0.1?評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)遵循下列原則：1?獨(dú)立、客觀、公正原則；2?合法原則；3?價(jià)值日期原則；4?替代原則；5?最高最佳利用原則。2.0.2?遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值。2.0.3?遵循合法原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值。2.0.4?遵循價(jià)值日期原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定日期的價(jià)值。2.0.5?遵循替代原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值偏差在

3、合理范圍內(nèi)。2.0.6?遵循最高最佳利用原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值。最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選和判斷確定。''確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況，應(yīng)了解、分析估價(jià)對(duì)象權(quán)利人或意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利。若兩者的開發(fā)利用權(quán)利不同，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定是從估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的角度還是從意向取得者的角度進(jìn)行估價(jià)，相應(yīng)確定最高最佳利用狀況。當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告

4、中說明：1?維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)；2?更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價(jià)；3?改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)；4?擴(kuò)大規(guī)模前提：分析、判斷擴(kuò)大規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)以擴(kuò)大規(guī)模為前提進(jìn)行估價(jià)；述估價(jià)資料可采用紙介質(zhì)，也可采用符合要求的電子介質(zhì)，保存期限自估價(jià)報(bào)告出具之日起不得少于十年。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。在保存期限內(nèi)，不得對(duì)保存的估價(jià)資料及其內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)、更換、刪除或銷毀。4估價(jià)方

5、法''4.1估價(jià)方法選用4.1.1?注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師必須熟練掌握并正確運(yùn)用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等主要估價(jià)方法。4.1.2?注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。4.1.3?估價(jià)對(duì)象可同時(shí)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，應(yīng)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。4.1.4?同類房地產(chǎn)有較多交易的房地產(chǎn)，應(yīng)選用比較法估價(jià)；收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法估價(jià)；假設(shè)可獨(dú)立進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)

6、的房地產(chǎn)，應(yīng)選用成本法估價(jià)；具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法評(píng)估的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。4.2比較法''4.2.1?運(yùn)用比較法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1?搜集交易實(shí)例；2?選取可比實(shí)例；3?建立比較基礎(chǔ)；4?進(jìn)行交易情況修正；5?進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；6?進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7?求取比較價(jià)值。4.2.2?比較法估價(jià)應(yīng)搜集大量、真實(shí)的交易實(shí)例，掌握市場(chǎng)行情。搜集的交易實(shí)例信息宜包括下列內(nèi)容：1?房地產(chǎn)基本狀況；2?交易雙方基本情況；''3?成交日期；4?成交價(jià)格、付款方式、融資條件及交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；5?交易目

7、的、交易方式等其他交易情況。4.2.3?根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)目的和價(jià)值日期，應(yīng)從交易實(shí)例中選取不少于三個(gè)可比實(shí)例。選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列要求：1?是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)；2?交易類型適合估價(jià)目的；3?成交日期接近價(jià)值日期；4?成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。嚴(yán)禁編造可比實(shí)例。在同等條件下，應(yīng)選取位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值日期較近的交易實(shí)例。成交日期與價(jià)值日期相差不宜超過一年，不應(yīng)超過二年。''4.2.4?下列特殊交易情況下的交易實(shí)例，不宜選為可比實(shí)例：1?利害關(guān)系人之間的交易；2?對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；3?急于出售或急于

8、購(gòu)買的交易；4?人民法院拍賣的交易；5?有人為哄抬的交易；6?對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易；7?