同致-寶恒項目項目定位

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1、第一章、市場及消費者分析一、寶安市場宏觀特征分析1、寶安區(qū)行政區(qū)域劃分2、寶安區(qū)人口情況簡析3、重點片區(qū)住宅市場簡析據(jù)樓盤供應(yīng)格局，區(qū)域房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)老城、新城、西鄉(xiāng)三足鼎立現(xiàn)象，在未來一兩年內(nèi)，新城、西鄉(xiāng)片區(qū)是市場競爭熱點。4、區(qū)域市場統(tǒng)計分析5、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢4、區(qū)域市場統(tǒng)計分析住宅市場發(fā)展迅猛，開發(fā)交易日趨活躍開發(fā)商群雄紛爭，地產(chǎn)商搶占市場份額市場競爭激烈，精品物業(yè)紛呈政府積極引導(dǎo)，大盤繼續(xù)傲視市場營銷手段和價格大戰(zhàn)繼續(xù)升華5、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢競爭日趨激烈，住宅市場供應(yīng)明顯提升消費群體將日趨擴大，市場蛋糕繼續(xù)增大土

2、地資源充裕，強勢地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)領(lǐng)跑市場二、寶安樓盤特征現(xiàn)狀1、開發(fā)集中于小高層，多層、高層開發(fā)不多2、寶安樓盤戶型多以中小面積的三房兩廳為主3、價格規(guī)律可循，同類樓盤價格相差不大4、折扣與付款方式十分靈活5、各樓盤逐漸開始重視物業(yè)管理6、通過樓盤包裝體現(xiàn)品牌、提高檔次7、營銷手法多樣三、周邊可比樓盤調(diào)查及分析詳見報告（略）四、寶安豪宅市場簡析五、相鄰在售項目基本情況六、區(qū)域消費者分析1、寶安區(qū)現(xiàn)有居民結(jié)構(gòu)分類及心理分析2、片區(qū)目標客戶群簡析本地寶安人；外來中小商戶，主要為周邊經(jīng)商的中小商戶，；高收入企業(yè)白領(lǐng)階層，集中為新、老城區(qū)內(nèi)效益

3、較好企業(yè)員工，也包括少量的下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)員工；寶安外銷市場（在境外的寶安籍人士），分自用和為親屬購置兩種。第二章市場定位一、地塊基本資料二、項目SWOT分析一、項目分析（內(nèi)部環(huán)境）東面狹長地塊地勢北高南低未來小區(qū)入口西面開闊平地一、項目分析（外部環(huán)境）寬闊的西鄉(xiāng)大道前進一路與西鄉(xiāng)大道交匯處熱火朝天的幾大工地現(xiàn)場不遠處的巍巍青山二、項目SWOT分析優(yōu)勢分析背靠企龍山，地勢北高南低，屬于傳統(tǒng)的風(fēng)水寶地周邊環(huán)境優(yōu)美，無污染，空氣質(zhì)量優(yōu)良區(qū)域毗鄰前進一路和西鄉(xiāng)大道兩大主要干道，交通四通八達地塊面積大、容積率低，利于內(nèi)部環(huán)境素質(zhì)營造地塊為政府拍賣

4、用地，前期樹立了良好的市場口碑且貴司為本地老牌開發(fā)商，市場認可程度極高劣勢分析片區(qū)市政配套設(shè)施不完善地塊地形復(fù)雜，增加了開發(fā)難度項目無臨街面，小區(qū)形象展示困難機會分析本地塊為近兩年片區(qū)內(nèi)最后一塊政府出讓用地，后期競爭壓力相對較?。徽疄楣膭钤撈瑓^(qū)發(fā)展，對發(fā)展商改善周邊配套問題也是大加鼓勵，隨著幾大開發(fā)商的紛紛進駐，學(xué)校、商業(yè)配套正逐步完善。寶安塔尖消費群購買力強，若開發(fā)物業(yè)優(yōu)異，市場消化壓力比關(guān)內(nèi)相對較弱。威脅分析2002年至少有20余個新項目推出市場，殘酷的競爭使得市場營銷開展愈發(fā)艱難；地塊前面的和黃用地開發(fā)物業(yè)類似、并且極有可能先

5、于本項目面市；周邊開發(fā)項目多為大型樓盤，且開發(fā)商實力不俗，對本項目推廣形成極大的威脅寶安中心區(qū)建設(shè)的全面開始，使得區(qū)域市場熱點相成轉(zhuǎn)移。第三章項目定位一、物業(yè)類型定位一）物業(yè)類型定位○市場的唯一性○市場的領(lǐng)先性○資金的回籠○企業(yè)品牌提升二）物業(yè)類型定位分析○土地成本○先天環(huán)境○市場需求Townhouse為主體、結(jié)合小高層的高尚住區(qū)二、項目整體定位寶城唯一山水Townhouse主題高尚社區(qū)1、寶城唯一，定義了兩個方面的內(nèi)容其一、“寶城”表明本物業(yè)的城市化特征。本項目地處寶城的西端西鄉(xiāng)大道旁，從地理屬性上屬于“城區(qū)”的范圍，這不僅能夠給目

6、標客戶明確的地理指示，而且可以給其帶來很多關(guān)于“城市”的想象空間。其二、“唯一”表明本項目是寶城地產(chǎn)市場中“第一個創(chuàng)造性產(chǎn)品”，同時也是“目前市場中唯一的townhouse產(chǎn)品的供給者”。2、山水townhouse主題，表達兩層含義其一、“山水townhouse”是指有“山水等自然環(huán)境的townhouse”。本項目依“企龍山”的山麓分布，“山”的自然資源優(yōu)勢不言而喻；中央花園的人造水景，為項目環(huán)境賦予“水”的內(nèi)涵。其二、“山水townhouse主題”表明本項目的核心產(chǎn)品為“townhouse”，同時還有其他形態(tài)的建筑物業(yè)。這有利于

7、推廣中表義的準確性，從而使目標客戶不至于產(chǎn)生對非“townhouse”的物業(yè)排斥心理。3、高尚社區(qū)，表明本項目物業(yè)的屬性“高尚”，說明物業(yè)檔次，社區(qū)說明項目規(guī)模、居住屬性，整體上能夠明確對目標客戶的身份地位、經(jīng)濟能力的潛在訴求。三、目形象定位智者樂山、仁者樂水——“天地靈秀，山水家園”四、目標客戶及消費心態(tài)分析1、主力客戶1）寶安本地的私營業(yè)主2）企業(yè)高級管理人士3）政府公務(wù)員和企事業(yè)單位的高級職員。2、主力客戶1）內(nèi)部分白領(lǐng)人士；2）部分在寶安辦廠的港臺人士；3）部分外銷3、客戶心態(tài)1）高收入階層容易接受新事物以及高品味的生活模式和

8、理念2）目標客戶可能置業(yè)多次，購房心態(tài)平穩(wěn)，3）重視置業(yè)區(qū)域及所購物業(yè)的生活環(huán)境和景觀。4）關(guān)注物業(yè)的性價比。5）對物業(yè)的生活配套和物業(yè)的服務(wù)功能比較看重五、戶型定位1、開發(fā)方案選擇（提案）小高層Townhouse類別此