佛佑湖景園年度營銷總案

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1、佛光養(yǎng)生谷·湖景園行銷策略報(bào)告2011.1寫在前面壹、知己知彼我們是怎樣的產(chǎn)品我們所處的市場環(huán)境誰與我們競爭誰購買我們的產(chǎn)品貳、價(jià)值體系及核心價(jià)值梳理我們的價(jià)值體系核心價(jià)值——獨(dú)有或明顯優(yōu)于競品的價(jià)值目標(biāo)消費(fèi)人群更關(guān)注的價(jià)值叁、如何與目標(biāo)消費(fèi)群建立起有效溝通認(rèn)識(shí)過程——輿論工程交往過程——體驗(yàn)工程信任過程——人心工程肆、如何經(jīng)營業(yè)主（活動(dòng)營銷）如何經(jīng)營代理商如何異地營銷伍、如何加快資金回籠速度分期開盤策略價(jià)格策略促銷策略陸、如何提高客戶成交率銷售控制銷售培訓(xùn)競爭與協(xié)作管理銷售執(zhí)行力管理客戶滿意度管理本次匯報(bào)的內(nèi)容結(jié)構(gòu)我們是怎樣的產(chǎn)品我們

2、所處的市場環(huán)境誰與我們競爭誰購買我們的產(chǎn)品壹、知己知彼項(xiàng)目介紹本項(xiàng)目位于山東省龍口市南山國際旅游度假區(qū)南山佛光養(yǎng)生谷南側(cè)，東臨黃水路、南林北邢家水庫、北接南山國際養(yǎng)老中心，西至南山主題公園。項(xiàng)目用地面積為73858.77平方米，總建筑面積為130281.62平方米，其中計(jì)容積率面積125781.62平方米。整個(gè)小區(qū)有中高層，小高層，多層幾種住宅型態(tài)，結(jié)合山水地形，相互滲透布置，形成錯(cuò)落有致，內(nèi)部空間豐富的高尚人居社區(qū)。項(xiàng)目宗地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量建設(shè)總用地面積73858.77㎡總建筑面積130281.62㎡其中住宅建筑面積125

3、172.58㎡商業(yè)建筑面積3105.06㎡物業(yè)管理用房651.96㎡居委會(huì)445.8㎡其他配套設(shè)施906.22㎡計(jì)容積率建筑面積125781.62㎡不計(jì)容積率建筑面積4500.00㎡居住戶數(shù)戶1548容積率1.7綠地率35%建筑密度25%停車位個(gè)1084項(xiàng)目鳥瞰市場環(huán)境調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求一、差別化信貸政策二、限購政策三、上調(diào)住房公積金貸款利率，對(duì)使用公積金貸款購買多套住房進(jìn)行限制調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)一、大幅增加土地供給，提高保障房用地的比重二、通過減免稅費(fèi)，鼓勵(lì)保障房建設(shè)三、金融支持保障房建設(shè)調(diào)控方向三：加強(qiáng)市

4、場管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展2010年政府還出臺(tái)了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2010年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前市場環(huán)境2010年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場管理相關(guān)政策時(shí)間頒布單位主要內(nèi)容2010.1.10國務(wù)院辦公廳整頓房地產(chǎn)市場秩序；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強(qiáng)市場監(jiān)測。2010.3.10國土部切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)用地監(jiān)管，建立健全信息公開制度，開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)用地中的違法違規(guī)行為。2010.3

5、.18國資委國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)，要加快進(jìn)行調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和已實(shí)施項(xiàng)目等階段性工作后要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2010.4.17國務(wù)院加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管，加大交易秩序監(jiān)管力度，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。2010.8.3國土部嚴(yán)禁行政管理人員在從事生產(chǎn)經(jīng)營的事業(yè)單位或中介機(jī)構(gòu)交叉任職，切實(shí)做到政事分開、管辦分離，堅(jiān)持和完善土地和礦業(yè)權(quán)招標(biāo)、拍賣和掛牌制度。2010.9.29住建部、國土部、監(jiān)察部依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、

6、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時(shí)間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要繼續(xù)加大曝光和處罰力度；對(duì)有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其新購置土地。2010.10.25北京市建委等完善商品房預(yù)售制度，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，在監(jiān)管賬戶設(shè)立，資金使用，違規(guī)處罰等做出明確的規(guī)定。2010.11.12銀監(jiān)會(huì)各信托公司應(yīng)立即對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對(duì)手，加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。市場環(huán)境2011年市場發(fā)展環(huán)境展望調(diào)

7、控政策不會(huì)放松，限購限貸政策放松可能性不大保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點(diǎn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革加快推進(jìn)貨幣政策：從“適度寬松”到“穩(wěn)健房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革加快推進(jìn)結(jié)論：市場形勢嚴(yán)峻競爭產(chǎn)品2011年養(yǎng)生谷近5000套現(xiàn)房銷售；東海萬套海景房分流市場客戶。項(xiàng)目定位佛光沐浴，湖景山色--------養(yǎng)生度假第一圣地歐式花園洋房多層帶電梯客層需求、定位健康需求：追求原生態(tài)健康，湖光山景，自然條件優(yōu)越；投資需求：投資意識(shí)增強(qiáng)，更加關(guān)注產(chǎn)品的保值增值特性；建筑需求：空間布局人性化、個(gè)性化房屋和諧融入自然、充分利用自然景觀社區(qū)需求：私密性好物業(yè)服務(wù)好

8、強(qiáng)調(diào)同質(zhì)而居，擁有自己群體的品味社區(qū)文化需求：佛緣寶地客層需求、定位投資度假需求------東北、華北、西北等內(nèi)陸地區(qū)成功人士養(yǎng)生養(yǎng)老需求------省內(nèi)、東北、華北、西北等內(nèi)陸地區(qū)退休老人；異地工作的本地