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1、中融愛琴海策劃報告蔚藍機構(gòu)企劃部·中融愛琴海項目組第一部分市場分析篇福州房地產(chǎn)市場綜述（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)回落（二）市場成交量逐步趨穩(wěn)（三）中小套型中低價位的商品房成交量有所提高（四）商品住房漲幅在趨緩（五）房地產(chǎn)信貸增速放緩（六）房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量得到控制，結(jié)構(gòu)有所改善（七）有區(qū)別的稅收政策促進了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善（八）房地產(chǎn)市場秩序逐步規(guī)范金山板塊市場分析一、項目品位在不端提升：由以“普通住宅”為代表的中低端產(chǎn)品向以“聯(lián)排別墅”為主的高端產(chǎn)品過渡；二、市場細分專業(yè)化：板塊的相關(guān)批配套不斷完善，競爭的加劇，產(chǎn)品出現(xiàn)多元化，覆蓋面廣；三、產(chǎn)品形態(tài)以電梯房、別墅產(chǎn)品為主，尤其
2、是聯(lián)排別墅占的體量較大，兼部分電梯產(chǎn)品；四、廣手段同質(zhì)化：概念有別，但是推廣的點基本相同，公園、配套、景觀，尤其上水景，演繹的方式不一樣而已；五、客群定位的準確性決定了項目的推廣方向，同時也是項目成功的關(guān)鍵；六、從面積上來看，由原來的130—150平米的三房、四房為主，到今天的100—120平米之間的小三房為主；由原來的追求大戶的獨立別墅為主，發(fā)展到今天的追求精致的亞別墅產(chǎn)品，聯(lián)排、疊拼別墅；金山普通住宅發(fā)展歷程混雜型普通多層住宅（金山碧水）產(chǎn)品型的多層住宅（北京金山）生活品味型的住宅（閩江春曉）社區(qū)配套型的住宅（江南水都）生活的便利性住宅（融信第一城）金山普通住宅發(fā)展歷程（續(xù)）產(chǎn)品的
3、個性化住宅（香江紅海園）混合型中端住宅（水印長天）戶型的升級換代（香江楓景）金山別墅發(fā)展歷程平地坡屋頂普通別墅（閩都大莊園）依山畔水性別墅（西江月）依閩江水近郊別墅（水鄉(xiāng)溫泉別墅）純水島型別墅（東方威尼斯）金山別墅發(fā)展歷程（續(xù)）高檔水岸別墅的混合體（中天·金海岸）高檔概念型別墅混合體（公園道1號云畝天朗）中檔別墅混合體（博士后緣墅）專業(yè)性、單一性別墅（紅樹林、融匯山水）浪漫型中產(chǎn)水景別墅（中融愛琴海）市場疑惑點1、金山板塊高層電梯房的同質(zhì)化，市場是否存在可持續(xù)性的、強勁消費力；2、2006年烏龍江邊別墅產(chǎn)品集體面市，市場是否會惡性競爭；3、競爭的加劇，產(chǎn)品的生命周期能否經(jīng)得起市場的檢
4、驗；4、金山板塊與其他區(qū)域?qū)Ρ?它本身的優(yōu)勢否能構(gòu)成強勁吸引點;第二部分產(chǎn)品建議篇產(chǎn)品定位結(jié)合本項目所處區(qū)域和客戶群體的特點，建議將本案于適合中產(chǎn)小資階層的、具有希臘海洋浪漫風情的亞別墅區(qū),產(chǎn)品的外立面要新穎突出、戶型要講究實用性、戶型內(nèi)的各功能空間的面積分布要合理、別墅要做出特色，不走傳統(tǒng)路子，環(huán)境主要凸現(xiàn)沙灘、水、音樂、陽光這個四個元素來打造，體現(xiàn)一種沙灘水島式浪漫生活區(qū)。環(huán)境建議A、?在酒店南側(cè)設(shè)置一個“敞開式沙灘泳池”，與戶外的球場和酒店內(nèi)的健身美容館構(gòu)成一個大的專屬運動健身區(qū)；B、?網(wǎng)球場、籃球場、社區(qū)健身、社區(qū)慢跑道，沿社區(qū)湖面內(nèi)邊線放置一些河卵石、白沙等，內(nèi)邊線布置慢跑道
5、，在跑道與沙灘之間栽種一些花草，如：“郁金香”、“牡丹”“月季”等；C、?園內(nèi)布置一些具有海洋風情的雕塑作品，如：海鮮類、魚類、海鳥類，設(shè)置成坐椅等形式，兼少量的希臘浪漫特色雕塑作品，希臘風情圖等，來展現(xiàn)庭院內(nèi)濃濃的浪漫氣息，提高小區(qū)檔次；D、在電梯房這個區(qū)域，設(shè)置一些張拉帆，建設(shè)一個音樂愛情灣；E、社區(qū)東向步行入口，建議做一個東西向長條型的水景，中間設(shè)置噴泉，與社區(qū)慢音樂匹配，與中央大的湖面連接，構(gòu)成一個大的音樂水系（5#樓的西南端做一個小橋）；F、社區(qū)草地間，建議設(shè)置一些彎曲的按摩道。高層外觀建議A、建議將高層住宅的陽臺做成弧型狀，在建筑規(guī)劃要求許可的情況下，電梯做成觀景梯；B、外
6、立面的顏色應(yīng)以天藍色為主，中間穿插幾條橫向白色的腰線；C、高層是屋頂可以考慮做成波浪型的天際線，看上去有一定造型，不會顯得那么呆板；另外一種考慮，屋頂可以做成北向坡型，南向做成露臺，這樣便于頂層的銷售；D、外墻在材質(zhì)的選擇的上，建議用天藍色的貼磚，一定的距離相間一條白色的腰線，使整個高層具有一定的層次感；E、陽臺建議采用鋼管與玻璃想結(jié)合的形式呈現(xiàn)，具體施工再溝通；F、每棟單體的一層入口，建議設(shè)置一個凸出的電梯入戶回廊。建筑用材建議A、建議產(chǎn)品中所使用的電器，最好采用國際品牌，至少是國內(nèi)品牌，如：開關(guān)、插座等；B、水表、塑鋼等各種用材，采用公開投標的形式，最后讓業(yè)主投票來選擇；C、選用一
7、些石膏雕塑來裝點別墅的陽臺欄桿，增加西洋的味道。戶型建議具體到設(shè)計圖紙上，再針對相關(guān)戶型進行溝通。第三部分推廣篇項目SWOT分析（S）S（優(yōu)勢）1、烏龍江邊,金山展城旁,緊鄰三環(huán),京福高速入口處,步行5分鐘達到金山公交總站；2、240公頃原生態(tài)生態(tài)濕地公園，40多公頃金山公園，超長江岸線3、水岸沙灘式別墅、希臘海洋浪漫風情景觀、音樂廣場、別墅擁水而建；4、凱悅五星級國際酒店私家配套、高雅情調(diào)酒吧街、國際化運動健康中心項目SWOT分析（W）W（劣
