房屋拆遷案例分析

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1、房屋拆遷案例基本案情：浙江省東海市“服裝城”是由東海市人民政府主辦、市工商局承辦的一個(gè)項(xiàng)目，于1991年8月動(dòng)工興建。1992年3月經(jīng)東海市人民政府第三次常務(wù)會(huì)議討論，同意東海市工商局提出的“服裝城出售方案”（內(nèi)容為：為籌集建設(shè)資金，將服裝城一、二層攤位進(jìn)行預(yù)售，出資購(gòu)買者對(duì)所購(gòu)攤位擁有所有權(quán)等）。隨后，服裝城籌建辦發(fā)布了“關(guān)于歡迎認(rèn)購(gòu)服裝城攤位的公告”，并在東海日?qǐng)?bào)上刊登廣告進(jìn)行銷售。1992年9月眾多個(gè)體工商戶與東海市工商局簽訂了“服裝城攤位買賣協(xié)議書”并辦理了公證，1992年10月市工商局向購(gòu)攤位的個(gè)體工商戶頒發(fā)了“服裝城攤位所有權(quán)證”。

2、自此，個(gè)體戶一直在服裝城攤位經(jīng)營(yíng)生意。2002年2月6日東海市房地產(chǎn)管理中心向市土地流轉(zhuǎn)中心頒發(fā)“房屋拆遷許可證”，對(duì)服裝城進(jìn)行拆遷改造，許可證載明：拆遷期限至2002年3月20日；2002年2月26日東海市房地產(chǎn)管理中心發(fā)布“關(guān)于服裝城房屋拆遷公告”；2002年4月2日拆遷人委托的拆遷單位東海市房屋拆遷辦公室對(duì)服裝城進(jìn)行“強(qiáng)行”拆遷；（注：未達(dá)成拆遷協(xié)議，又未經(jīng)行政裁決或法院判決）。2002年4月11日東海市土地流轉(zhuǎn)中心、東海市市場(chǎng)發(fā)展中心、東海市房屋拆遷辦公室三方簽訂了“非住宅拆遷補(bǔ)償協(xié)議書”。上述三方在協(xié)議中的身份分別為：拆遷人、被拆遷人

3、、拆遷單位。2002年3月4日拆遷單位東海市房屋拆遷辦公室受東海市市場(chǎng)發(fā)展中心委托，發(fā)出“告攤主用戶書”，稱：接受所有權(quán)人東海市市場(chǎng)發(fā)展中心全權(quán)委托，代為處理服裝城內(nèi)固定攤位有關(guān)補(bǔ)償安置事宜，單方?jīng)Q定了拆遷安置方式（貨幣安置）、貨幣補(bǔ)償安置金額等內(nèi)容。個(gè)體戶認(rèn)為：服裝城攤位所有權(quán)人是出資購(gòu)攤位的個(gè)體戶而非市場(chǎng)發(fā)展中心；拆遷安置補(bǔ)償方案不符合法律法規(guī)規(guī)定。雙方發(fā)生爭(zhēng)議，未能簽署拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。2002年4月12日東海市市場(chǎng)發(fā)展中心、以東海市土地流轉(zhuǎn)中心、個(gè)體戶為被申請(qǐng)人向東海市建設(shè)局申請(qǐng)行政裁決，要求依法對(duì)個(gè)體戶的拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用進(jìn)行裁決。20

4、02年5月15日東海市建設(shè)局作出行政裁決：申請(qǐng)人東海市市場(chǎng)發(fā)展中心按國(guó)資局批復(fù)給予被申請(qǐng)人（即個(gè)體戶）實(shí)行貨幣補(bǔ)償，金額為XX元。（行政機(jī)關(guān)將個(gè)體戶作為永久使用權(quán)人）?2002年6月28日共有45位個(gè)體戶認(rèn)為東海市建設(shè)局作出的行政裁決具體行政行為主要證據(jù)不足、違反法定程序、適用法律法規(guī)錯(cuò)誤，依法向東海市人民法院提起行政訴訟（被告：東海市建設(shè)局、第三人：東海市土地流轉(zhuǎn)中心、東海市市場(chǎng)發(fā)展中心）。東海市人民法院經(jīng)二次開(kāi)庭審理，于2002年12月24日作出判決。判決認(rèn)為：“雖然原告（即個(gè)體戶）購(gòu)入服裝城攤位，并持有東海市服裝市場(chǎng)籌建辦公室所發(fā)的《攤位

5、所有權(quán)證》，但依照法律法規(guī)的規(guī)定，不能證明原告是該房屋的所有人或共有人，該房屋的所有權(quán)人應(yīng)是第三人東海市市場(chǎng)發(fā)展中心，對(duì)原告可視為被拆房屋的當(dāng)事人。被告收到第三人東海市場(chǎng)發(fā)展中心提出的行政裁決申請(qǐng)，結(jié)合其自愿補(bǔ)償和服裝城攤位評(píng)估計(jì)算及攤位補(bǔ)償價(jià)格的說(shuō)明等情況，根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十六條和《浙江省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條的規(guī)定，被告所作的裁決不違反法律法規(guī)規(guī)定。綜上被告所作的行政裁決認(rèn)定的事實(shí)基本清楚，適用的法律法規(guī)正確，程序基本合法，應(yīng)予支持，原告訴請(qǐng)的理由和依據(jù)不足，本院難以支持。依照《行政訴訟法》第五十四條第一款第一項(xiàng)

6、的規(guī)定，判決：維持被告東海市建設(shè)局于2002年5月15日作出的行政裁決書。”?，F(xiàn)其中的30位個(gè)體戶不服一審判決，向東海地區(qū)中院提起上訴?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行?！墩憬〕鞘?/p>

7、房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十七條拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。一、與東海市工商局簽訂“服裝城攤位買賣協(xié)議書”的個(gè)體戶的法律地位可以肯定的是，“服裝城攤位買賣協(xié)議書”的雙方東海市工商局和個(gè)體戶存在平等主體間的合同關(guān)系。那么，是否如個(gè)體戶所言，他們就取得服裝城攤位的所有權(quán)呢？個(gè)體戶證明其所有權(quán)的憑證為“服裝城攤位所有權(quán)證”，而法定登記部門的登記內(nèi)容證明服裝城攤位的所有權(quán)卻是東海市市場(chǎng)發(fā)展中心；無(wú)論是從證據(jù)證明

8、力還是從物權(quán)理論上看，服裝城攤位的所有權(quán)只能是東海市市場(chǎng)發(fā)展中心而不是個(gè)體戶。也就是說(shuō)東海市工商局和個(gè)體戶僅基于買賣合同關(guān)系發(fā)生債權(quán)關(guān)系，個(gè)體戶即不是