偉業(yè)顧問萬科假日風景項目營銷執(zhí)行方案

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1、我們已經(jīng)擁有支點——萬科假日風景項目營銷執(zhí)行方案2007.01.291很明顯，如果能夠準確地確定支點同時施以足夠有效的力量我們就能夠撬動萬科假日風景輝煌的07年謹呈萬科假日風景——預(yù)祝開發(fā)成功！2報告框架目標任務(wù)環(huán)境與資源利用執(zhí)行攻略執(zhí)行保障與團隊3偉業(yè)營銷目標營銷資源認識項目認知項目定位客戶定位目標任務(wù)4偉業(yè)營銷目標8個月·10萬平米·11000元/平米5項目總用地面積:225429.008平方米總建筑面積:416500平方米是目前區(qū)域內(nèi)最大的項目開發(fā)周期較長，未來潛力巨大。營銷資源認識——項目認知——總體條件小屯路京石高速雙林南路現(xiàn)狀公園萬

2、恒一期首開C區(qū)建筑面積為15.6萬平方米。住宅產(chǎn)品分為多層、小高層、高層商業(yè)為底商產(chǎn)品，供5400平米，沿大瓦窯北路分布；SOHO公寓位于C地塊東北角，產(chǎn)品為LOFT6營銷資源認識——項目認知——產(chǎn)品周邊資源環(huán)境解讀項目所處位置交通可達性較強，與西部各區(qū)域均有現(xiàn)狀路或在建道路的連接，可享受玉泉路、五棵松等西部較成熟的大配套。地處北京第一道綠化隔離帶地區(qū)，居住與生態(tài)環(huán)境較好；用地東側(cè)是小屯路，路況很好，短期內(nèi)將會實現(xiàn)50米綠化帶、有一定景觀資源；項目北部為現(xiàn)狀公園。項目地塊西南四環(huán)玉泉西路（小屯路）京石高速2KM雙林南路長安街延長線蓮石快速路項目

3、北側(cè)的公園交通便捷、大配套豐富、景觀生態(tài)環(huán)境優(yōu)越7營銷資源認識——項目認知——總體規(guī)劃集中的園林、綠化，面積較大，景觀性較好半圍合式布局立交停車、新穎獨特不同產(chǎn)品分區(qū)明確高層區(qū)SOHO多層、小高層集中園林立交停車緊致，不乏情趣8營銷資源認識——項目認知——產(chǎn)品構(gòu)成面積套數(shù)比例南北3居13346842.20%南北2居9537133.45%東西2居8014012.62%SOHO產(chǎn)品50、7013011.72%項目C地塊產(chǎn)品構(gòu)成主要分三種：商業(yè)SOHO（LOFT）住宅戶型及裝修標準：戶型以133平米的三居室以及95平米的兩居室為主，輔以部分東西向80

4、平米左右兩居產(chǎn)品。交房標準為毛坯。9營銷資源認識——項目認知——戶型戶型方正小進深、大面寬空間緊湊，同時注重居住舒適感實用性強舒適性強精致緊湊三房朝南餐廚結(jié)合10營銷資源認識——項目認知——社區(qū)園林園林配置及設(shè)計與紫臺水平相當；將成為項目一大賣點，并有增強升項目價值感。集中園林容易做出主題，景觀更顯生動；局部文化性強的小品增加社區(qū)情趣品位和參與性。立交停車視覺效果突出，新穎生動。精美園林，與紫臺比肩11營銷資源認識——項目認知——外立面外墻面采用仿面磚涂料，與紫臺基本一致外觀不乏時尚氣息，色彩含蓄、莊重，有較強的文化感及價值簡潔明快內(nèi)斂、雅致，

5、文化氣與身份感并蓄紫臺效果圖12營銷資源認識——項目定位——項目核心價值提煉萬科假日風景精致園林、新穎精美主力130平米三居及95平米兩居、緊湊、舒適時尚雅致、文化品位園林戶型立面產(chǎn)品資源條件梳理開發(fā)商萬科地產(chǎn)，地產(chǎn)第一品牌品牌優(yōu)勢執(zhí)行能力、產(chǎn)品精細化地塊西南四環(huán)外，西澳板塊，核心區(qū)邊緣城市化快速波及與奧運帶動，潛力巨大市場總體供應(yīng)短缺，未來競爭不大可追求更高利益便捷，可享受西部成熟大配套競爭交通潛力公園、綠化帶環(huán)境區(qū)位萬科紫臺近在咫尺，借勢運做，互幫互襯宏觀環(huán)境平穩(wěn)上升，具備良好運營空間總40萬、C區(qū)15萬，區(qū)內(nèi)最大項目規(guī)?；哟髣萜渌?3關(guān)

6、鍵點核心內(nèi)涵來自萬科，滿足中高端生活需求和生活情趣的精致、舒適型產(chǎn)品具有強成長潛力的城市公寓萬科效應(yīng)品牌號召力區(qū)域大盤紫臺—2市場稀缺產(chǎn)品精致舒適產(chǎn)品核心邊緣城市化推動成熟項目定位快速的城市化進程中，向“金色”過渡的“假日風景”明日核心區(qū)內(nèi)的“低密度”城市高端公寓萬科紫臺兄弟版項目定位營銷資源認識——項目定位14營銷資源認識——客戶定位——萬科13類細分人群的定義青年家庭–社會新銳青年之家1：年齡25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母）青年之家2：年齡25-44歲的青年或青年伴侶（無孩子、無父母），老人為子女購房，且不和子女居住，稱為青年

7、之家2青年持家：年齡25-34歲或者已經(jīng)結(jié)婚的青年+父母孩子家庭–望子成龍小太陽：0-11歲小孩+父母后小太陽：12-17歲小孩+父母孩子三代：老人+中青年夫婦+18歲以下孩子老人家庭–健康養(yǎng)老老人一代：（準）空巢中年或老年老人兩代：老人+中年夫妻老人三代：老人+中年夫妻+18歲以上孩子富裕家庭–富貴投資富貴之家：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠高于其他家庭的家投資：把買來的房子用來出租或再次出售務(wù)實家庭務(wù)實之家1：收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠低于其他家庭的家庭務(wù)實之家2-中年務(wù)實：資源相對較少，需求特征不明顯的家庭（中年夫婦+18-24歲的孩

8、子），因此特征與務(wù)實之家更靠近，因此歸入務(wù)實之家215面積總價南北三居南北兩居?xùn)|西兩居Loft140萬左右90萬左右100萬左右85萬左右80萬左右1