信遠(yuǎn)智邦星月城前期提案報告最終稿

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1、一面獵獵飄揚(yáng)在長沙市中心上空的綠色生態(tài)人居大旗信遠(yuǎn)智邦[星月城]前期提案報告金豐易居房屋銷售·華中區(qū)長沙公司2005年8月項目的原始理解：這是建筑在長沙市心部位的稀有綠肺上的大體量建筑群，如何定義，如何規(guī)劃，如何營銷，如何管理都將成為長沙房地產(chǎn)歷史上的里程碑。PartA讓數(shù)據(jù)告訴我們市場的現(xiàn)在和未來2005年1－6月長沙共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資85.9億元。從投資用途來看，住宅投資增長較大，占總投資的75.61%，比去年同期增長53.98%。開福區(qū)在整個長沙五區(qū)三縣一市中房地產(chǎn)投資排名五位，僅高于三縣一市

2、。??開福區(qū)在市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)中地位是落后的。1、2005年1-6月長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2005年1－6月全市商品房竣工面積為186.26萬平方米，比上年同期減少28.96％。其中：住宅竣工面積143.18萬平方米，占總竣工面積的76.87%，其中，別墅、高檔公寓竣工面積10.07萬平方米，占住宅竣工面積的7.03%，經(jīng)濟(jì)適用住房竣工面積22.54萬平方米，占住宅竣工面積的15.74%；??2005年1－6月房屋施工面積比上年同期大幅增加，預(yù)示著今年下半年或明年的房屋上市量會大增。2、2005年1

3、-6房地產(chǎn)施工和竣工面積情況分析長沙市2005年1-6月房屋銷售面積(按用途分)單位:萬平米項目面積合計住宅其中辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房合計銷售254.6897218.841874.929124.74645.035628.28852.5238其中現(xiàn)房銷售80.078555.235613.76566.85262.372720.37642.0938期房預(yù)售174.6112163.606261.163517.89382.66297.91210.433、2005年1-6月長沙房地產(chǎn)銷售統(tǒng)

4、計情況分析??今年7月主城區(qū)范圍內(nèi)小高層（高層）成交：37.34萬平方米，多層：16.67萬平方米，別墅（含聯(lián)排）：3.68萬平方米。長沙市2005年06月房屋銷售均價（按區(qū)域分）單位：元/平方米項目芙蓉區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)岳麓區(qū)長沙縣瀏陽市望城縣寧鄉(xiāng)縣住宅308727051858223224421437120911851027其中別墅、高檔公寓349727533032289327382415150000經(jīng)濟(jì)適用房014001347013220000辦公樓335058330001726000營業(yè)商業(yè)用

5、房12531197315085908250795334362341070其他用房399801500016800180006984、2005年1-6月長沙房地產(chǎn)銷售統(tǒng)計情況分析??開福區(qū)的房價在五區(qū)三縣一市中排名第四位，作為主城區(qū)的一份子有較大的上升空間。1）高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)是房價上漲的內(nèi)在驅(qū)動力據(jù)統(tǒng)計，2004年長沙GDP總量突破1000億元大關(guān)、社會消費品零售總額突破500億大關(guān)、城市居民可支配收入11021元，而住宅房價（2500）低于武漢（3023）、鄭州（2637）等同等城市，與長沙高速發(fā)展的經(jīng)

6、濟(jì)顯得并不協(xié)調(diào)。2）旺盛的需求對房價的拉動據(jù)統(tǒng)計，2005年一季度房地產(chǎn)完成投資43.27億元，商品房的成交面積比批準(zhǔn)預(yù)售面積多72.59萬平方米，比竣工面積多85.53萬平方米，市場供需兩旺，保持了快速健康發(fā)展。另外，受本次宏觀調(diào)控的影響，出現(xiàn)了消費者持幣觀望的情形，銷售量有所下降，從而導(dǎo)致部分實際需求沒有得到有效的釋放，在一定程度上為下次房價的提升積蓄了能量。5、長沙房地產(chǎn)市場未來趨勢：房價平穩(wěn)上升3）城市化對房地產(chǎn)業(yè)的推動長株潭一體化的發(fā)展契機(jī)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的平臺。目前長沙市區(qū)現(xiàn)有

7、220萬人口，城市化率已達(dá)51.9%，根據(jù)總體規(guī)劃，2020年長沙市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)310萬，城市化率將達(dá)70%。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的擴(kuò)容吸引了眾多外來人口。4）經(jīng)濟(jì)環(huán)境對房地產(chǎn)的刺激陽光100，綠城，碧桂園，珠江實業(yè)和和記黃埔……這些資本的介入，無論對土地市場、服務(wù)、產(chǎn)品，還是開發(fā)理念、營銷模式等對長沙房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大影響。其結(jié)果將在一定程度上推動長沙房價的上升。5、長沙房地產(chǎn)市場未來趨勢：房價平穩(wěn)上升6、開福片區(qū)未來房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治觯洪L沙火車貨運北站、新河三角洲（143.06公頃）、湘江濱水區(qū)、新

8、世紀(jì)片區(qū)(52.31平方公里）、金鷹影視城及居住區(qū)……瀏陽河大橋等市政配套設(shè)施正在形成之中……珠江實業(yè)、廈門建發(fā)、北京金源、信遠(yuǎn)智邦……??發(fā)展?jié)摿薮螅袌龈偁幦遮吋ち?。PartB長沙住宅消費市場需求的特征長沙房地產(chǎn)市場的需求構(gòu)成主要有四種類：（1）自動型需求：指由于城市人口自然增長所產(chǎn)生的首次置業(yè)需求和為了改善現(xiàn)有的居住環(huán)境而產(chǎn)生的換房的需求。（2）被動型需求：指由于城市建設(shè)拆遷而產(chǎn)生的對住宅商鋪的需求。（3）主動型需求：指外來人口的入駐而產(chǎn)生的一系