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《凍品銷售方案(0102)2016.1.4》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、徐州雨潤物流園凍品區(qū)銷售方案一、銷售目的：自物流園12月6日試營業(yè)以來，副食品區(qū)域多部分以及臨建糧油區(qū)域已經保持對外營業(yè)狀態(tài)，但目前人氣現狀及營業(yè)數量仍有待提高?，F通過營銷部與物流園團隊的共同磋商下，通過對目前物流園可售物業(yè)進行測算以及可行性分析。建議拿出凍品交易區(qū)鋪面以及冷庫捆綁式銷售進入市場，目的有如下幾點：1、通過凍品市場的銷售、提振物流園商流及人氣，可擴充物流園營業(yè)規(guī)模級并促進多業(yè)態(tài)之間的共同發(fā)展，同時刺激現有商戶的營業(yè)率。2、通過凍品區(qū)與冷庫的共同銷售，促進公司的現金回款，用于物流園下階段的運營補充以及
2、提供資金流動；3、目前香山物流的冷庫處于隨時開放階段，物流園凍品交易區(qū)的銷售可提前一步鎖定市場上的準客戶，以免造成客戶流失。二、銷售模式：凍品商鋪+冷庫捆綁銷售（一）、凍品交易區(qū)銷售模式：將凍品交易區(qū)商鋪按樓棟位置分為三個梯度進行差異化銷售，以銷售2年以及10年使用權組合的形式推向市場；組合優(yōu)勢：①位置好的鋪面可實現價值最大化，位置較差的位置以低總價快速鎖定10年銷售額；②靈活組合，可滿足不同層次客戶需求；③利用產品差異、價格差異，相互擠壓帶動整體的快速去化；（二）、銷售組合形式：形成產品差、價格差、政策差，相互
3、擠壓lA區(qū)（價格高）：位置好，具備開門營業(yè)條件，2年短期+10年長期靈活選擇lB區(qū)（價格低）：位置差，道路進入性弱，僅提供10年長期銷售政策1、A區(qū)鋪面：172套，產品展示面好，處于物流園中心位置，通達性優(yōu)勢明顯。此區(qū)域作為整個凍品交易區(qū)的價格標桿，以2年使用權的方式面向客戶，提高溢價。如客戶想要選擇長期租賃，可提供10年使用權銷售政策，價格的計算方式與B區(qū)10年期房源保持一致，實現現金最大化回款；2、B區(qū)鋪面：80套，此區(qū)域展示面較弱，同時道路施工尚未完工，對人流、車流帶來較大的影響。因此，此區(qū)域商鋪以較低價格
4、僅使用銷售10年使用權的銷售方式面向客戶，以低價格、長收益、遠增值的形式作為促進銷售的手段；3、預留補充房源：40套根據A區(qū)、B區(qū)商鋪的實際銷售情況，將此部分區(qū)域房源以A區(qū)、B區(qū)更好的銷售方式作為貨源補充，帶動整體的快速去化（三）、推售節(jié)奏：凍品交易區(qū)的銷售與冷庫必須整體捆綁再分配打包進行出售，所以商鋪的去化速度取決于冷庫的去化速度，而目前僅1#冷庫建成，不能完全滿足所有的交易區(qū)商戶的冷庫需求。因此，建議推售節(jié)奏如下：第一批次：首批推出展示面并具備開業(yè)條件好的A區(qū)鋪面。第二批次：根據A區(qū)銷售進度以及對于冷庫的去化
5、速度，推出B區(qū)商鋪進行補充。（四）、冷庫搭配原則：大配大、小配小、整體嚴控按照大客戶搭配大面積冷庫，中小客戶搭配小面積冷庫、整體把控的基本原則進行與凍品交易區(qū)的組合；三、銷售測算：根據產品差異，22-60元/㎡/月為單價區(qū)間區(qū)域樓棟套數總建筑面積（㎡）銷售額（2年使用權）銷售額（10年使用權）A區(qū)1#-11#172套1657717,433,073/B區(qū)已建15#、16#、18#38套3922/13,045,265未建17#、19#-21#42套4096//預留補充房源12#-14#40套33843,338,413
6、13,007,658合計292套2797820,771,48626,052,923按照目前銷售組合方式，成交金額最小值為33,816,751元（A區(qū)及預留房源進行2年使用權銷售、B區(qū)通過10年使用權銷售）。如出現較理想的情況下，預留補充房源均以10年銷售使用權的方式進行銷售，理論可實現成交最大值為43，485，996元（其中不包含B區(qū)4棟未建）；此價格包含管理費、相關公共能耗費，簽訂合同時，客戶需另外繳納5000元合同押金；具體執(zhí)行價格詳見附件價格表；營銷部2016年1月1日
