地塊報(bào)告及產(chǎn)品研發(fā)預(yù)判

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1、80畝清江路烹專地塊報(bào)告及物業(yè)預(yù)判建議報(bào)告結(jié)構(gòu)第一部分項(xiàng)目本體項(xiàng)目屬性認(rèn)知第二部分市場現(xiàn)狀土地及競品市場分析第三部分價(jià)值預(yù)判商業(yè)、商務(wù)市場價(jià)值研判第四部分案例分析浣花國際廣場、天祥廣場第五部分物業(yè)建議產(chǎn)品組合、項(xiàng)目初排、價(jià)格預(yù)估項(xiàng)目本體條件本體。項(xiàng)目位于成溫立交二環(huán)內(nèi)側(cè)，臨清江中路，距地鐵4號(hào)線僅百米，光華、金沙、浣花三大核心板塊交匯。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目地處成都青羊區(qū)成溫立交二環(huán)內(nèi)側(cè)，直臨清江中路；距離地鐵4號(hào)線成溫立交站僅百米，預(yù)計(jì)2015年上半年試運(yùn)行；項(xiàng)目地處城西片區(qū)商業(yè)中心——光華-金沙-浣花商圈，聚集了5000平以上大型賣場17

2、家，麥德龍、沃爾瑪?shù)却笮屯赓Y超市、仁和春天高端商業(yè)綜合體。二環(huán)路清江中路清江東路光華村街西2.5環(huán)仁和春天商業(yè)綜合體麥德龍大賣場地鐵4號(hào)線成溫立交站金沙-光華商圈浣花溪公園四川師范大學(xué)溫哥華廣場一環(huán)路浣花板塊緊鄰城市快速交通干道二環(huán)路，車流量大、交通擁堵，地塊臨成溫立交橋高架，單向車道、商業(yè)到達(dá)性受到巨大影響交通條件二環(huán)路：比鄰黃金經(jīng)濟(jì)走廊二環(huán)路，二環(huán)路BRT快速公交于2013年5月開通，同時(shí)清江中路作為輔助二環(huán)的次主要干道，連接市中心和二環(huán)東西走向的重要車流；公交線路：成溫立交公交站點(diǎn)——5、13、47、64、78、81、905，

3、二環(huán)高架BRT——K1a快速公交：。地鐵4號(hào)線：4號(hào)線西起非遺博覽園，東止萬年場，線路全長22.4km，全線共設(shè)16座車站，預(yù)計(jì)2015年上半年試運(yùn)行。K2光華村街口站成溫立交高架橋節(jié)點(diǎn)區(qū)域生活氛圍成熟、商業(yè)配套完善，以中高端定位為主·6·區(qū)域配套學(xué)校：泡桐樹小學(xué)、青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)、樹德中學(xué)、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川師范大學(xué)等配套完善；醫(yī)院：城西醫(yī)院、青羊區(qū)第五、六人民醫(yī)院；購物：仁和春天百貨、麥德龍大賣場、優(yōu)品道廣場購物中心、樂賓百貨、人人樂、沃爾瑪?shù)戎懈叨松虡I(yè)配套；辦公：優(yōu)諾國際、金沙萬瑞中心、仁和春天、天祥廣場、大地新光華等；公園：浣花

4、溪公園、青羊?qū)m、金沙博物館地塊位置仁和春天麥德龍商場西南財(cái)經(jīng)大學(xué)金沙博物館浣花溪公園第五醫(yī)院優(yōu)品道廣場金沙萬瑞中心天祥廣場二環(huán)內(nèi)側(cè)地塊周邊多為老舊居民區(qū)、品相一般，臨清江東路為單向交通、到達(dá)性較差，且未臨二環(huán)主干道，商業(yè)昭示性受較大影響地塊四至地塊方正平整，利于開發(fā)；地鐵4號(hào)線預(yù)計(jì)2015年完工，距離4號(hào)線成溫站僅百米距離；臨清江東路為單向交通，商業(yè)到達(dá)性較差；；二環(huán)內(nèi)側(cè)周邊多為老舊居民區(qū)多層建筑，品相一般；清江東路二環(huán)路①②③123④⑤⑥456大體量商業(yè)必將導(dǎo)致多物業(yè)形態(tài)組合,商業(yè)成為項(xiàng)目成敗關(guān)鍵·8·經(jīng)濟(jì)參數(shù)凈用地面積55333

5、.6㎡容積率6總建筑面積約320001.6㎡用地性質(zhì)商業(yè)兼容住宅兼容比例商業(yè)51%，住宅49%商業(yè)體量預(yù)判約16.32萬方住宅體量預(yù)判約15.68萬方項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)參數(shù)關(guān)鍵詞：城西，城市快速通道旁的大型城市綜合體項(xiàng)目·9·項(xiàng)目屬性小結(jié)區(qū)域?qū)傩裕撼俏髌焚|(zhì)居住核心區(qū)，常住人口50萬，中高端消費(fèi)強(qiáng)勁；區(qū)域大型商業(yè)定位均為中高端；餐飲、休閑娛樂配套完善；商務(wù)有一定發(fā)展空間；項(xiàng)目屬性：中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目，存在大量商業(yè)開發(fā)；鄰近城市快速通道、單向交通動(dòng)線，商業(yè)存在較大負(fù)面影響；現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊內(nèi)街多老舊居民區(qū)，商業(yè)以底商為主，整體形象一般；市場現(xiàn)狀。

6、土地市場競爭市場光華——內(nèi)光華板塊2012至今無土地供應(yīng)與成交，供應(yīng)成交熱點(diǎn)集中于外光華板塊，多為中等規(guī)模用地、用地性質(zhì)均為住兼商、商業(yè)占比小于20%城西土地市場位置拍賣時(shí)間面積（畝）土地用途容積率（計(jì)算）成交地價(jià)（萬/畝）成交樓面價(jià)（元/㎡）備注內(nèi)光華2011-11-0454.12973住宅兼容商業(yè)3.1500——————2010-12-0925.39987住宅兼容商業(yè)4.79002615.578190.72天暉天祥廣場2009-11-1912.24994住宅兼容商業(yè)2.000010007500金陽倫敦西區(qū)2010-09-2934

7、.69982住宅兼容商業(yè)3.80001520.166000.63保利茉莉公館2010-11-016.279974商業(yè)1.000036.4546——外光華2010-12-316.33商業(yè)0.4000490183752013-07-0382.39住宅兼容商業(yè)3.60001629.546789.75東原時(shí)光道2013-01-0943.82住宅兼容商業(yè)3.60001188.014950.04榮盛花語城2012-09-0774.65住宅兼容商業(yè)3.6000993.64140長虹和悅府2010-04-0945.25住宅兼容商業(yè)3.6000900

8、.023750.08榮富西城尚錦2010-04-0947.15住宅兼容商業(yè)3.60008053354.17藍(lán)光SOFA社區(qū)2012-05-1781.12住宅兼容商業(yè)3.0000578.012890.05保利香檳光華2011-07-31