尚城國際項目企劃案

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1、前言根據(jù)貴司要求，我司對項目展開實地調(diào)查后經(jīng)多次深入討論，現(xiàn)對貴司項目進(jìn)行企劃提報，由于時間較短在思路上難免存有偏頗之處，請貴司多多予以指正。項目企劃簡案包括：◇項目基本情況分析◇項目核心價值策略◇形象包裝與廣告策略◇整盤與階段推廣策略◇項目基本情況分析總用地面積：12655㎡規(guī)劃用地面積：12255㎡總建筑面積：52837㎡住宅建筑面積：33172㎡商辦樓建面：10574㎡商業(yè)用房面積：1474㎡綜合容積率：3.65建筑密度：22.21％綠化面積：4309㎡綠化率：35.4％總戶數(shù)：267戶車位

2、：178輛。一、本案主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：二、本案SWOT分析：優(yōu)勢：1、本案地處普陀區(qū)曹楊板塊，有軌道交通3號線、規(guī)劃中的兩條地鐵線，和多條公交線路輕松往返人民廣場、徐家匯等地，交通便利；2、本案地處普陀區(qū)上佳地段，普陀中心醫(yī)院、普陀區(qū)圖書館、曹楊二中、華師大附中、華聯(lián)吉買盛、家樂福環(huán)立周邊，生活配套成熟；3、本案為舊區(qū)改造項目，可以對城市生活重新定義與規(guī)劃，使客戶生活升級；4、將與綠地集團(tuán)開發(fā)的綠地·世紀(jì)城一起形成普陀曹楊板塊的高尚住宅區(qū)，共享綠地·世紀(jì)城商業(yè)配套；劣勢：1、本案為舊區(qū)改造項目，周

3、邊延曹楊路、白玉路延伸的一帶外環(huán)境較差，不利于項目前期形象建立；2、本案由于規(guī)劃較早且受動遷影響較大，建筑、戶型等方面較難有更進(jìn)一步的優(yōu)化；3、曹楊路為交通干道，車流量較大，加之本案有商半樓規(guī)劃，將對業(yè)主未來生活形成一定影響；機(jī)會：1、本案為舊區(qū)改造項目，在產(chǎn)品品質(zhì)打造和價格上具有后來居上的優(yōu)勢；2、本案為普陀區(qū)內(nèi)環(huán)線內(nèi)新興項目，地段優(yōu)越，并且周邊無直接競爭個案，區(qū)域競爭相對較弱；3、本案土地獲得較早，土地成本相對較低，較易形成具有競爭力的價格優(yōu)勢；威脅：1、由于政府在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，國

4、八條的出臺對上海房地產(chǎn)市場的挫傷較大；2、受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的影響，上海的房價呈下跌趨勢，購房客戶紛紛持幣觀望，這勢必對本案的推出造成一定不良影響；結(jié)論：1、本案在地段上具有較大的優(yōu)勢，交通便利、配套成熟，且與綠地世紀(jì)城一起形成普陀區(qū)的高檔居住區(qū)；且由于處于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，區(qū)域內(nèi)無直接競爭個案，營銷上的壓力主要集中在如何規(guī)避宏觀市場低靡的影響；2、由于政府的宏觀調(diào)控政策的實施，宏觀市場進(jìn)入盤整期，以前推案的自選動作現(xiàn)已成為標(biāo)準(zhǔn)動作；因此在項目推案的過程中，需要投入更多的精力來打造產(chǎn)品的品質(zhì)，在產(chǎn)品的建筑、

5、景觀、戶型、物業(yè)管理、智能化、建材、營銷推廣等環(huán)節(jié)形成高品質(zhì)的差異化，才能使本案能夠?qū)崿F(xiàn)順銷、發(fā)展商品牌得以建立；◇項目核心價值策略一、客戶特征描述：◎有著傳統(tǒng)的文化底蘊◎渴望過著現(xiàn)代的生活◎雖生在中國、長在中國但直接或間接受過西方文化的熏陶◎夢想住在一個東西方生活方式共融的地方◎渴望在充滿人文色彩的大上海誕生一個純凈的、休閑的、優(yōu)雅的、陽光版圖◎哪一種“陽光版圖”更適合本案？1、本案的客戶以上?？蛻魹橹?，骨子里有著濃厚的外國情結(jié)；2、上海樓市充滿港式、地中海式、英法德式等概念，澳洲風(fēng)情概念則較少

6、見到；3、澳洲風(fēng)情式的休閑、陽光、海岸、充滿田園風(fēng)光、澳洲的浪漫與優(yōu)雅正契合本案規(guī)劃的氣質(zhì)；4、在上海的繁華中享受澳洲的陽光生活：出則繁華、入則寧靜，感受現(xiàn)代的、都市的、有文化底蘊的、自然和諧的生活。一個眼界開闊的人，有價值的期望是能夠從生活開始，又回到生活。兩種生活環(huán)境形成的落差，恰恰構(gòu)成一個觀察世界的支點。換一種活法，也許就是換一種腦子，換一種思考問題的角度。這種交叉換位，會給我們的生活帶來驚喜，帶來厚度，同樣也會帶來包容。因為，人的精神家園，永遠(yuǎn)在別處。－－MlilanKundra二、項目氣

7、質(zhì)定位：◎解讀“澳洲”陽光版圖澳洲令你想起什么？1、悉尼海港大橋：早期悉尼的代表建筑，它像一道橫貫海灣的長虹，巍峨俊秀，氣勢磅礴，與舉世聞名的悉尼歌劇院隔海相望，成為悉尼的象征。悉尼歌劇院:世界上最宏大的藝術(shù)表演中心，也是國家的象征和風(fēng)景名勝。2、悉尼塔：南半球高度最高的展望臺，整個樓高300公尺，游客可將整個悉尼市區(qū)盡收眼底；達(dá)令港：悉尼的情人港﹐是悉尼知名的觀光旅游勝地，每年有超過1.3百萬的外國游客來這里游覽。3、獵人谷：是澳大利亞最大的葡萄酒產(chǎn)地，出產(chǎn)全澳乃至全世界最著名的香檳酒和葡萄酒，

8、更有著全世界稍有的田園風(fēng)光。4、黃金海岸：這里是滑浪者的天堂，你可享受綿延35公里長的潔白沙灘:沙灘上五顏六色的陽傘，高高架起的排球網(wǎng)，坐在涼椅上或躺在沙灘上曬太陽的人們，將這個每年超過兩百萬人拜訪的黃金海岸點綴得熱鬧異常；5、堪培拉：一個分存于大公園中的城市，接近70%的面積都是國家公園及天然叢林，以清新的空氣、翠綠的田園，來歡迎到訪客人。堪培拉到處都是值得欣賞的地方——數(shù)以億元建造的國會大樓、國立科技中心、澳大利亞戰(zhàn)爭紀(jì)念館、澳大利亞國立藝術(shù)館、澳大利亞體育學(xué)院及電訊塔。6、墨