內(nèi)部培訓(xùn)產(chǎn)品基礎(chǔ)知識

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1、產(chǎn)品基礎(chǔ)知識培訓(xùn)溝通金達(dá)利筑地·達(dá)利盛道2011年7月城市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對某宗具體用地所規(guī)定的用途，分為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地。實際上是分為10大類：居住用地R、行政辦公用地C、工業(yè)用地M、倉儲用地W、對外交通用地T、道路廣場用地S、市政公用設(shè)施用地U、綠地G、特殊用地D、水域和其他用地E。常用分類和使用年限（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。土地容積率：是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地的面積之比。樓面地價：土地購買總

2、價/總建筑面積所核得的單價，土地購買總價/（用地面積*容積率）綠化率：通常指綠化覆蓋率，綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比。綠地率：與綠化率差異比較大，居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地面積與居住用地面積的比率。主要包括公共綠地、宅旁綠地等，其審核標(biāo)準(zhǔn)相對嚴(yán)格。綠地率往往低于綠化覆蓋率。建筑密度：建筑首層面積/規(guī)劃用地面積。比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等?；靖拍睿喝莘e率、綠化率、綠地率得房率：是指可供住戶支配的面積

3、（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說“公攤面積”）。這個指標(biāo)通常與建筑形態(tài)、項目定位等有關(guān)系，公共部分越氣派得房率越低，建筑越高得房率越低。樓間距：兩相鄰樓的外墻面距離。同一個小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。建筑間距的控制是為了保障人們工作、生活的質(zhì)量與安全，滿足必須的日照時長、采光、通風(fēng)、隔音等要求基本概念：得房率、樓間距等規(guī)劃兵營式規(guī)劃排布，左圖是一個排屋類型產(chǎn)品的規(guī)劃圖。這種方式在之前相對常見，弊端明顯，前后間距小，相對壓抑，變化少。主要受制于規(guī)劃條件、地塊條件和產(chǎn)品

4、類型選擇。規(guī)劃單純就平面排布來說，右側(cè)的明顯“養(yǎng)眼”，當(dāng)然做到這樣也是有代價的?！叭诵奈倚摹保ǔ碇v打動人心的規(guī)劃往往有類似的地方，例如：大庭院、多個圍合式的組團庭院、開闊的視野、良好的間距規(guī)劃往往是銷售的第一步（沙盤，第一眼美女最能打動人）規(guī)劃優(yōu)點：集中大庭院，觀景、游園，舒適適宜前后間距大，采光、通風(fēng)、私密好北向大退讓，留下公園，隔斷嘈雜商業(yè)獨立，提高住宅舒適性對稱排布，儀式感強規(guī)劃組團式小圍合，形成單個集中小庭院和私密空間歸屬感強間距等控制較好建筑關(guān)系到客戶的視覺品質(zhì)感，直白表述，看起來怎么樣，值不值建筑風(fēng)格、線條塊面的組合、色彩搭配、材質(zhì)搭配是相對要緊的（這個的設(shè)計師比較

5、專業(yè)，不好意思）市場上各式風(fēng)格層出不窮，基本知名的建筑風(fēng)格市場上都能見到，各種風(fēng)格的淵源、特點、在營銷方面的包裝需要大家專項去了解。常見的手法：血統(tǒng)、淵源、大師、風(fēng)情、都市、文化等等，不一而足。建筑artdeco風(fēng)格建筑artdeco風(fēng)格建筑建筑建筑建筑景觀人們的決策往往沒有想象中那么理性，漂亮的景觀有很強的穿透力“做大”和“做小”：做大，往往側(cè)重于營造大庭院、大景觀；做小，則專注于細(xì)節(jié)的處理和景觀的豐富功能性，強化私有還是創(chuàng)造公共空間，比例關(guān)系對于不同人群的滿足主題風(fēng)格的考慮景觀恒大·御景半島入口，震撼人心的大手筆、大氣魄，典型的南派做法景觀龍湖·滟瀾山細(xì)膩、唯美，如夢如幻，細(xì)節(jié)

6、精致完美，具有女性的特質(zhì)。果園主題組團庭院在宅間安排主題式組團庭院，可以考慮以果樹配合四季安排如櫻花園、百果園、水景園等。以果樹為主題庭院可賞花、品果，容易親近，而且成本低?；蛘咭部梢钥紤]結(jié)合不同年齡段人群安排主題庭院。運動主題組團庭院或者結(jié)合組團庭院設(shè)置運動設(shè)施也是比較不錯的方法，例如安排網(wǎng)球場、兒童足球場、游泳池等，即可觀景也可運動。此外，不建議安排過多水系，集中的泳池，加上一些小水景的點綴即可。繁華的城市中心，稀缺性（武林門、慶春路、鳳起路、涌金門、吳山）傳統(tǒng)意義的中心未來中心特別的居住氛圍（杭州的城西，之前大量學(xué)子聚集，情感積淀）備注：地段，除了普世價值外，還有一些特定的情

7、況，往往與人群、工作生活半徑、經(jīng)歷有關(guān)系（華章的高層）配套——外部，地段配套——外部，地段人文資源——皇城根（北京朱雀門）（杭州中大吳莊）文脈資源——紫玉公寓（浙大華家池校區(qū)，人文熏陶）稀缺資源——西湖8號（***米到西湖）、藍(lán)色錢江（一線江景）、觀瀾時代（最寬的錢塘江）繁華資源——萬象城悅府（未來城市中心、萬象城之上）教育資源——上東城（某某學(xué)區(qū)）、自在城（祝賀某某小學(xué)進駐）（典型的二手房，學(xué)區(qū)房）景觀資源——萬家星城（城北運動公園旁邊）、海珀（沿河市政公園）此處資