星耀五洲天津天嘉湖項目營銷戰(zhàn)略策劃

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1、一個40億的簡單任務——天津天嘉湖項目營銷戰(zhàn)略策劃2008年1月前言感謝星耀地產(chǎn)邀請至道參與天嘉湖項目的營銷策劃競標！天嘉湖項目是一個規(guī)模宏大、規(guī)劃獨特的項目，也是一個提升城市形象、拉動區(qū)域發(fā)展的城市區(qū)域型項目！能有機會與星耀地產(chǎn)共同探索項目的營銷戰(zhàn)略構(gòu)想,我們感到十分榮幸!今天的溝通，我們并不期待有全部答案，而希望星耀地產(chǎn)認同至道是有策略、有能力、有信心的好伙伴，可以協(xié)助星耀地產(chǎn)與天嘉湖項目在天津開創(chuàng)新紀元！項目營銷戰(zhàn)略思維導圖項目認識與目標解讀競爭態(tài)勢解讀目標下的戰(zhàn)略營銷策略構(gòu)想開發(fā)策略建議第一部分：項目認識與目標解讀天嘉湖項目是：一個規(guī)劃理念獨特的項目一個改變天津地產(chǎn)格局的項

2、目一個改變星耀地產(chǎn)在全國戰(zhàn)略版圖謀篇布局的項目一、我們對項目的認識項目目標：奠定企業(yè)未來10年在北中國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)：津京土地資源戰(zhàn)略性儲備經(jīng)營性資產(chǎn)持續(xù)盈利項目可持續(xù)性連鎖開發(fā)積累卓越的高端項目運作經(jīng)驗和團隊打造40億銷售回款是天嘉湖項目開發(fā)運營關(guān)鍵性的第一步勝利，是未來5年高速、高效和實現(xiàn)可持續(xù)滾動開發(fā)運營的資本；品牌目標：取得企業(yè)在北中國地產(chǎn)市場滾動發(fā)展的強勢地位；3年內(nèi)完成星耀地產(chǎn)由西南霸主向中國地產(chǎn)一線品牌的飛躍；+二、企業(yè)發(fā)展目標項目2008年度營銷目標:銷售金額：40億元銷售面積：70萬m2三、任務解讀從2008年7月開始每月平均完成約7億銷售額，約11萬多平方

3、米銷售面積；從2008年7月開始，平均每月來訪量不少于6000人次、成交量不低于1200套！必須對市場有長達半年的超強控制！這意味著：銷售金額：約400億這相當于：本項目銷售標的銷售面積:70萬m2相當于2007年下半年天津市商品房住宅總體成交面積11%銷售金額：40億相當于2007年下半天津市商品房住宅成交金額10%2007年7—12月份天津全市住宅銷售情況銷售面積：約620萬m2在天津這樣一個特大型城市單盤銷售占據(jù)如此市場份額在天津乃至全國都是罕見這是一個近乎瘋狂的目標?。?！面對這樣一個瘋狂目標，我們必須清醒判斷當前形勢!第二部分：競爭態(tài)勢解讀競爭態(tài)勢判斷政策環(huán)境解讀市場競爭解

4、讀企業(yè)項目解讀區(qū)域板塊解讀品牌競爭解讀清算土地增值稅出臺時間：2007年1月24日貸款利率6級跳，上調(diào)存款準備金目前，一年期貸款利率已上調(diào)至7.47%，12次上調(diào)存款準備金率。減少土地出讓環(huán)節(jié)的優(yōu)惠政策出臺時間：2007年6月27日多渠道解決住房困難出臺時間：2007年8月13日物權(quán)受法律保護實施時間：2007年10月1日起停止返還開發(fā)商土地出讓金發(fā)布時間：2007年10月23日商品房銷售受監(jiān)控實施時間：2007年11月1日名稱：《商品房認購管理辦法》政府態(tài)度：——抑制抑制開發(fā)暴利抑制信貸增長抑制投資投機性購房抑制房價上漲過快1、政策環(huán)境解讀相關(guān)政策對天津房地產(chǎn)影響從2007年9月

5、開始開始顯現(xiàn)，市場進入調(diào)整期。6月份以前整體發(fā)展平穩(wěn)，自6月份開始出現(xiàn)較大幅度起伏波動，呈“M”型走勢，9月份達到全年頂峰后開始急速下滑，12月份商品房住宅只成交80萬平米，環(huán)比11月93萬平米下降了13.98%；在2008年的第一周，天津商品住宅成交面積再度大幅萎縮，僅為9.91萬平方米，環(huán)比下降48.97%，天津地產(chǎn)市場進入低迷調(diào)整期。但，房地產(chǎn)成交價格持續(xù)上漲。2007年12月銷售價格持續(xù)上升，均價已達到7048.2元/平米，環(huán)比上升了6%；2008年第一周天津商品住宅成交均價為7324元/平方米，環(huán)比上漲6.00%；市場解讀：觀望天津房地產(chǎn)市場與全國各主要城市相似，市場觀望

6、與持幣待購氛圍加重。因天津房價持續(xù)上漲，原城市主流消費人群被逐漸邊緣化。（1）土地市場放量天津近年來土地市場異?；钴S，2007土地成交是2006年的三倍多，后續(xù)供應巨大，本項目面臨巨大競爭壓力！2、市場競爭解讀2008年第一季度土地放量再度加大，預計未來開發(fā)面積將達到甚至超過2000萬平米。近郊四區(qū)土地成交面積由2005年的16.5萬平方米激增至2007年360.72萬平方米，占本年全市土地成交面積46.45%。截止07年第3季度，津南區(qū)成交土地面積達到141.75萬平方米，以打造低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，產(chǎn)品涵蓋公寓、洋房、別墅等物業(yè)類型。從土地供應區(qū)域結(jié)構(gòu)看，近郊四區(qū)近兩

7、年集中大幅放量，項目面臨同區(qū)域、同類型產(chǎn)品競爭。土地供應解讀：海量（2）大規(guī)模、復合型郊區(qū)項目眾多，競爭激烈，典型項目如下：項目開發(fā)規(guī)模自然資源定位項目構(gòu)成與特色配套團泊新城規(guī)劃建設面積為２１０平方公里，人口規(guī)模設定６０萬人湖水面及周邊面積63.05平方公里以濃綠、重水、環(huán)保為特色，以現(xiàn)代服務業(yè)和生態(tài)旅游業(yè)為主導，集休閑度假、體育運動、娛樂健身、商住會議、教育科研于一體，與自然融合、生態(tài)宜居的中國北方水上旅游城市產(chǎn)品包羅萬象新城開發(fā)，配套完善東麗湖總占地面積4095畝