2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及下半年走勢(shì)預(yù)測(cè)

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1、2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及下半年走勢(shì)預(yù)測(cè)目前房?jī)r(jià)企穩(wěn)的一二線城市中多數(shù)仍執(zhí)行限購(gòu)政策，預(yù)計(jì)下半年不會(huì)出現(xiàn)住房需求爆發(fā)式增加，房?jī)r(jià)總體保持基本平穩(wěn)的可能性較大?！　?012年上半年，房屋成交量降幅逐步收窄，6月新建住房?jī)r(jià)格和二手住房?jī)r(jià)格均止跌企穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)持續(xù)下降。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)并保持穩(wěn)定發(fā)展。　　一、2012年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況　　2012年1-6月，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下行至94.7，略低于金融危機(jī)時(shí)2009年3月的最低點(diǎn)，自2011年11月起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)連續(xù)8個(gè)月在不景氣區(qū)間運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況由1季度的持

2、續(xù)調(diào)整，逐步發(fā)展為2季度末的筑底階段?！　?.房屋成交量減幅逐月收窄，重點(diǎn)城市房屋銷售回升較快　　2012年1-6月商品房屋銷售面積約4億平方米，減幅由1-2月的14%逐月收窄為10%，5、6月分別環(huán)比增加15%和52%。其中商品住宅銷售面積3.53億平方米，減幅由1-2月的16%逐月收窄為11.2%；商業(yè)用房、辦公樓銷售面積同比小幅增加，增幅分別為2.5%和7.1%。各類開(kāi)發(fā)房屋銷售面積增幅均低于去年同期?！　?0重點(diǎn)城市商品房銷售面積降幅由1-2月的14%逐步收窄至1-6月的1.2%，5、6月房屋銷售面積環(huán)比增加的城市占比分別為70%和85%。4

3、月以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳商品房銷售面積降幅均逐月收窄，北京、深圳商品房銷售面積由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，增幅分別為11.9%和13.4%。多數(shù)城市二手房交易量降幅逐月收窄，環(huán)比持續(xù)增加?！　?.新建住房?jī)r(jià)格和二手住房?jī)r(jià)格止跌企穩(wěn)，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量逐月減少　　2012年1-6月各月，70大中城市新建住宅價(jià)格降幅收窄至止跌，各月環(huán)比平均降幅分別為0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%、0，同比分別上漲0.75%、0.15%，下降0.3%、0.65%、0.8%、0.9%。受春節(jié)因素影響，1月70大中城市新建商品住宅價(jià)格無(wú)一環(huán)比上漲，2-6月新建

4、商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)量分別為45個(gè)、46個(gè)、43個(gè)、43個(gè)和21個(gè)?！　?012年1-6月各月，二手住宅價(jià)格環(huán)比降幅逐步減小至止跌企穩(wěn)，前3個(gè)月環(huán)比分別下降0.3%、0.1%、0.1%，4、5、6月連續(xù)3個(gè)月環(huán)比持平，1-6月分別同比下降0.6%、0.85%、1.05%、1.4%、1.4%、2.8%。1-6月，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降城市數(shù)量較快減少，各月分別為53個(gè)、44個(gè)、42個(gè)、33個(gè)、30個(gè)和19個(gè)。一線城市二手住宅價(jià)格均環(huán)比止跌，其中深圳二手住房?jī)r(jià)格自2月以來(lái)連續(xù)5個(gè)月環(huán)比企穩(wěn)?！　?.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅較快下降，新開(kāi)工和購(gòu)置土地面積負(fù)

5、增長(zhǎng)　　2012年1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3.06萬(wàn)億元，增幅由1-2月的27.8%持續(xù)回落為1-6月的16.6%，比去年同期增幅低16個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅投資2.09萬(wàn)億元，增幅由23.2%降為12%，增幅減少24個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓、商業(yè)用房和其他用房的投資增幅分別為31.9%、26.3%、28.1%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅中，90平方米以下住宅投資增長(zhǎng)24.3%，高檔住宅投資增長(zhǎng)4.6%。截至6月底，保障性安居工程已開(kāi)工470萬(wàn)套，開(kāi)工率為63%，基本建成260萬(wàn)套，完成投資5070億元。　　2012年1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積1.

6、75萬(wàn)平方米，同比減少19.9%，連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，且幅度有所增大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋新開(kāi)工面積9.24萬(wàn)平方米，同比減少7.1%，連續(xù)3個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)?！　》值貐^(qū)看，上半年長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅均低于1季度，長(zhǎng)三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)購(gòu)置土地面積增幅高于1季度，環(huán)渤海地區(qū)房屋新開(kāi)工面積降幅相比1季度收窄。5、6月，40重點(diǎn)城市中超過(guò)50%的城市購(gòu)置土地面積和房屋新開(kāi)工面積環(huán)比增加。與1季度增幅相比，一線城市中北京、上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅增加，上海、廣州、深圳購(gòu)置土地面積增幅增加，上海房屋新開(kāi)工面積降幅收窄，深圳房屋新開(kāi)工面積增幅增加?！　?/p>

7、從各項(xiàng)指標(biāo)的變化情況看，2季度末房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入筑底階段。4月以來(lái)，重點(diǎn)城市商品房屋和二手房屋交易量連續(xù)出現(xiàn)較大幅度的環(huán)比增加。同時(shí)，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量逐步減少，二手住房?jī)r(jià)格和新建住房?jī)r(jià)格相繼企穩(wěn)。房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿總體仍處低位，但從5、6月的數(shù)據(jù)看，40重點(diǎn)城市中超過(guò)50%的城市購(gòu)置土地面積和房屋新開(kāi)工面積出現(xiàn)環(huán)比增加，2季度居住用地價(jià)格亦由1季度環(huán)比下降0.04%轉(zhuǎn)為上漲0.13%，說(shuō)明部分地區(qū)伴隨房屋交易量的增加，企業(yè)投資意愿有所恢復(fù)?！　?季度房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖的原因包括3方面：第一，宏觀調(diào)控由“控通脹”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)增長(zhǎng)”，提振了市場(chǎng)信心。第二，微

8、調(diào)放寬的貨幣政策構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)利好，初步估計(jì)降息和首套住房貸款優(yōu)惠政策可提高居民住房支付能力13.7%