商業(yè)店鋪選址模型

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1、XX飾品專賣店選址手冊選址的重要性七分店面，三分經(jīng)營；店鋪經(jīng)營的“圣經(jīng)”.選址的目的保證單店贏利,建立全局性地域戰(zhàn)略資源.選址的原則選址5C模型中的每個C都必須達(dá)到基本要求.選址手冊要求系統(tǒng)，科學(xué)且簡單，實(shí)用，易于快速操作.選址手冊特點(diǎn)定性與定量相結(jié)合;管理學(xué),運(yùn)籌學(xué),數(shù)學(xué),財務(wù)管理學(xué)等綜合運(yùn)用.成本收入分析(cost/revenue)核心區(qū)位分析(caredistrict)城市市場評估(city)店鋪便利性分析(convenience)競爭分析(competition)店鋪選址5C模型5C模型是選址的系統(tǒng)科學(xué)模型,其理論模型闡釋了選址考察的系統(tǒng)要素,核心亦即最終歸一的成本收入分析直接表明

2、了擬建店的未來可能盈虧狀況。城市市場評估依據(jù)2007年初統(tǒng)計的全國人均零售額高于全國平均值的城市與人口的對比分析考察二三級商圈重點(diǎn)考察次級商圈重點(diǎn)考察主級商圈重點(diǎn)考察核心地段考察區(qū)級商圈20000元以上100萬以下100~300萬800萬以上5800~10000元10000~15000元南通、柳州、揚(yáng)州、秦皇島、蕪湖、惠州、泉州、?盤錦、德州、黃石、臺州、銀川300~800萬15000~20000元西安、哈爾濱、長春、石家莊、昆明、蘭州、唐山、南昌、貴陽、吉林、合肥、汕頭、南寧、洛陽、東莞、江門、大慶、濰坊中山、紹興、威海湖州、金華、舟山鄂爾多斯、嘉興天津、沈陽、成都大連、青島、太原鄭州、

3、長沙、淄博烏魯木齊、福州包頭、佛山、常州煙臺、?？?、鎮(zhèn)江呼和浩特濟(jì)南、杭州、廈門蘇州、寧波東莞、珠海南京、武漢無錫、深圳廣州上海、北京城鎮(zhèn)人口人均年度零售額核心區(qū)位分析（商圈）商圈構(gòu)成商圈類型距離時間人流率主商圈核心商圈500M7~8分鐘50%~70%次級商圈次級商圈1000M15分鐘左右20%~30%第三商圈邊緣商圈1500M20分鐘左右10%~20%商圈文化特點(diǎn)文化是一個商圈的標(biāo)示符。商圈的文化既是該區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)意識的反映，又是引導(dǎo)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣產(chǎn)生的重要因素。能否同飾品消費(fèi)的時尚特點(diǎn)相契合，決定了在該商圈經(jīng)營的困難和風(fēng)險程度。時尚購物文化大眾娛樂文化旅游消費(fèi)文化地方社區(qū)文化商務(wù)貿(mào)易

4、文化安全系數(shù)商圈的界定（商圈理論中多數(shù)研究者認(rèn)可）考察商圈時，以擬建店為中心，半徑500M畫圈，該區(qū)域?yàn)橹饕疾鞂ο蟆Ｓ绕涫锹湓谠撊?nèi)的常住居民戶數(shù)，反映了潛在顧客的規(guī)模。（其數(shù)據(jù)是大致和總體情況下的經(jīng)驗(yàn)值，個體考察時應(yīng)該在考慮經(jīng)驗(yàn)值的基礎(chǔ)上，具體情況具體分析）行業(yè)多樣化如果商圈內(nèi)行業(yè)多樣化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，店鋪營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開店。商圈發(fā)展前景預(yù)測商圈零售飽和程度，城市發(fā)展規(guī)劃，強(qiáng)力品牌的入駐都將影響商圈的延伸和升級。商圈未來的發(fā)展前景即是店面未

5、來的發(fā)展空間。要求：作出“商品主輔結(jié)構(gòu)分布圖”如右圖所示主力商品：名品女裝/休閑牛仔/飾品/高檔餐飲……輔助商品：鮮花禮儀/雜品/其他女士特別用品……相關(guān)配套業(yè)種：水吧/會所/美容美體/娛樂……商圈發(fā)展零售飽和程度城市發(fā)展規(guī)劃強(qiáng)力品牌入駐考核中項(xiàng)考核小項(xiàng)維度得分標(biāo)準(zhǔn)最后得分考核中項(xiàng)中項(xiàng)權(quán)重小項(xiàng)3分2分1分得分綜合得分商圈業(yè)態(tài)13%商圈級別核心商圈次級商圈邊緣商圈商圈屬性商業(yè)區(qū)娛樂區(qū)、綜合區(qū)住宅區(qū)、金融區(qū)商圈生命周期成長期和成熟期形成期衰退期商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)好一般差商圈購買力評估52%商圈潛在客群的消費(fèi)能力高中低目標(biāo)客流量/天（非周末）大于5000人3000~5000人小于3000人預(yù)估飾品

6、消費(fèi)客單價100元以上50~100元50元以下商圈易達(dá)性6%公交線路或停車站多于3個2個1個主干道是否通暢良好一般商圈人行道是否通暢通暢一般商圈主干道長400~600米接近400米或600~800米其它范圍商圈主干道寬8~12米左右接近8米其他范圍商業(yè)氛圍28%商圈主力店2家以上1家無商圈品牌店2家以上1家無休閑娛樂場所2家以上1家無女裝品牌店或美容美體店同定位品牌店不同定位品牌店一般店商圈內(nèi)同業(yè)競爭狀況3~5個2或6~8個<2家或>8家商圈評分表商圈得分=∑綜合得分,綜合得分=100*權(quán)重*小項(xiàng)得分之和/小項(xiàng)滿分和基礎(chǔ)分=66分商圈名稱:商圈結(jié)構(gòu)：□“井”字形結(jié)構(gòu)□三角形結(jié)構(gòu)□十字形結(jié)構(gòu)

7、□平行線結(jié)構(gòu)□直線結(jié)構(gòu)商圈性質(zhì)城市中商圈地位□一級商圈□二級商圈□三級商圈□四級商圈商圈級別□核心商圈□次級商圈□邊緣商圈商圈屬性□商業(yè)區(qū)□娛樂期□金融區(qū)□綜合區(qū)□住宅區(qū)商圈生命周期□成長期□形成期□成熟期□衰退期商圈基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)綠化環(huán)境□好□一般□差物業(yè)環(huán)境□好□一般□差道路基礎(chǔ)建設(shè)□好□一般□差休息區(qū)建設(shè)□好□一般□差商圈購買力評估商圈購買力評估(飾品消費(fèi)客單價)□50元-100元□100元□50元商圈目標(biāo)客流量＿人