居者無其屋-居者有其屋-居者優(yōu)其屋決定于

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1、“居者無其屋-居者有其屋-居者優(yōu)其屋”決定于建筑地塊、房屋、構(gòu)筑物、房地產(chǎn)服務(wù)第二章房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品本章知識點(diǎn)建筑地塊土地屬性特征土地分類城市土地地產(chǎn)概念特征分類房屋構(gòu)筑物及房地產(chǎn)勞務(wù)房屋屬性及分類構(gòu)筑物房產(chǎn)概念特征分類本章基本概念房地產(chǎn)的產(chǎn)品概念房地產(chǎn)不動產(chǎn)房產(chǎn)物業(yè)土地地產(chǎn)常識性概念房屋建筑物構(gòu)筑物住宅辦公樓寫字樓商業(yè)用房別墅公寓二手房空置房經(jīng)濟(jì)適用房高層建筑多層建筑低層建筑一、建筑地塊（一）建筑地塊概述建筑地塊：與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營活動相關(guān)的那部分城市土地。按照加工程度不同分為：生地：尚未經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)的農(nóng)地和荒地（處女地），是有待加工的房地產(chǎn)原料熟地：經(jīng)過幾

2、通一平的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完成，可供直接建設(shè)的土地，即建筑地塊產(chǎn)品，沒有被地上無填充的空地。毛地：城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，生熟程度介于兩者之間。相同：不再是純粹的自然地，是有機(jī)統(tǒng)一體——自然地、地下基礎(chǔ)設(shè)施、地區(qū)環(huán)境條件不同：開發(fā)程度不同轉(zhuǎn)讓價格不同利用價值不同（二）土地1、土地概念及屬性土地：由地球表面上空一定高度、地球表面以及地下一定深度的巖石、土壤、礦藏、水域、植被和氣候等組成的自然綜合體地上：氣候地表：除海洋以外，陸地、水面地下：礦藏地?zé)嵴託猓ǘ┩恋?1、土地概念及屬性自然屬性：自然物，地球自然演化的產(chǎn)物。經(jīng)濟(jì)屬性：以自然屬性為前提形成的人地關(guān)系生產(chǎn)力屬

3、性：最基本的生產(chǎn)生活資料，“勞動是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母”。生產(chǎn)關(guān)系屬性：由土地稀缺而產(chǎn)生的土地所有權(quán)及各項(xiàng)權(quán)利，所有、管制、使用、規(guī)劃、處置、受益、抵押、租賃、轉(zhuǎn)讓等其他屬性：國家主權(quán)文化：審美情趣、黃土黑土紅土文化、北京社稷壇的五色土其它：？（小結(jié)）土地是：純自然之物，生產(chǎn)勞動的產(chǎn)物和條件，體現(xiàn)人與人之間關(guān)系的物的中介，社會所有權(quán)和使用權(quán)關(guān)系的載體啟示：地段不可復(fù)制節(jié)約用地，提高土地利用率產(chǎn)生級差地租，優(yōu)質(zhì)地難求用地養(yǎng)地結(jié)合，永續(xù)利用（二）土地2、土地特征自然特征（土地固有，與生俱來，與人類開發(fā)沒有必然聯(lián)系）土地位置固定性土地面積有限性土地質(zhì)量差異性土地功能永

4、久性（耐久性）經(jīng)濟(jì)特征（土地經(jīng)濟(jì)屬性的反映）土地供給稀缺性利用方向變更困難、效用多樣性土地報(bào)酬遞減趨勢土地屬于不動產(chǎn)啟示：地價看漲規(guī)劃設(shè)計(jì)審批要審慎講究投資效率產(chǎn)權(quán)交易管理復(fù)雜嚴(yán)格（二）土地3、土地分類（土地用途管制制度）農(nóng)用土地建設(shè)用地未利用土地（二）土地4、城市土地靜態(tài)特征位置突出重要交通依賴土地面積影響小變更使用方向難度大動態(tài)特征土地城市化質(zhì)態(tài)低劣化城市土地所有制特征（國有）質(zhì)量取決于對各種功能的適應(yīng)程度（二）土地5、地產(chǎn)土地財(cái)產(chǎn)，是土地經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在一定土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地權(quán)利形態(tài)：土地所有權(quán)及相關(guān)權(quán)力實(shí)物形態(tài)：具有一定產(chǎn)權(quán)的土地價值形態(tài)：土地價

5、格，地租（小結(jié)）把握一塊建筑地塊、城市土地需考慮：位置地段、價格、面積、形狀、四至、權(quán)利利用狀況、規(guī)劃設(shè)計(jì)、生熟程度、地質(zhì)水文、氣候條件、臨界狀況、環(huán)境配套、交通狀況二、房屋、構(gòu)筑物及房地產(chǎn)服務(wù)（一）房屋房屋：房屋建筑物與建房地基的統(tǒng)一體。香港：物業(yè)與地業(yè)的統(tǒng)一。房屋是房地產(chǎn)業(yè)的終極產(chǎn)品。建筑物是統(tǒng)一體當(dāng)中具有決定意義的部分。把握內(nèi)容：1建筑物必備的四個基本要求2房屋四大構(gòu)成要素3房屋種類4房屋社會經(jīng)濟(jì)功能（一）房屋1、建筑物必備的四個基本要求（1）功能要求：符合生產(chǎn)生活需要（2）物質(zhì)技術(shù)要求：建材、結(jié)構(gòu)、工藝（3）建筑形象要求：是城市立體形象的外殼，包括內(nèi)外空間組

6、合、建筑形體、式樣、細(xì)部處理、裝飾、色彩等（4）能供人居住或從事其他活動：（與構(gòu)筑物不同）是政治經(jīng)濟(jì)文化的基本場所和生存空間，只要有上蓋就算房屋（一）房屋2、房屋的四大構(gòu)成要素（1）建筑材料：金屬：建筑五金非金屬：木材水泥、玻璃、陶瓷塑料、防水、保溫隔熱、吸聲、涂飾（2）建筑地基：建筑地塊、宅基地（3）內(nèi)部設(shè)施：民居：水暖、衛(wèi)生、燈具、電工、電器、煤氣、通訊、空調(diào)工業(yè)用房：生產(chǎn)設(shè)備等（4）外部環(huán)境：基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置、道橋、文娛、生活服務(wù)等綜合條件（一）房屋3房屋種類按照基本使用性質(zhì)劃分為住宅和非住宅（1）住宅按建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)分（面積、設(shè)備、裝修、投資、工程質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量等

7、）：1—4類按層數(shù)高度：1-3低、4-6多、7-9中高、10層以上24米以上高層、30層以上100米以上超高按承重構(gòu)件主要材料：鋼、鋼筋混凝土、磚混磚木、其他（2）非住宅：生產(chǎn)、營業(yè)、行政、其他（一）房屋4房屋社會經(jīng)濟(jì)功能住宅：生活資料：滿足生存、發(fā)展、享受需要社會交往：會客廳、起居室心理功能：歸屬感、認(rèn)同感、隱秘、安全、成就、滿足感非住宅：工業(yè)：生產(chǎn)資金安全商業(yè)：資金營運(yùn)行政：社會治安、管理、保健、人才培養(yǎng)住宅：居住區(qū)配套設(shè)施功能二房屋、構(gòu)筑物及房地產(chǎn)服務(wù)（二）構(gòu)筑物構(gòu)筑物：具有一定社會功能的工程實(shí)體，是不供人們在其中生產(chǎn)生活的建筑。如：水塔、煙