浦東塘橋酒店式公寓價(jià)格建議

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1、浦東塘橋酒店式公寓價(jià)格建議全市酒店式公寓市場(chǎng)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議市場(chǎng)分析市場(chǎng)數(shù)據(jù)附件全市酒店式公寓市場(chǎng)分析全市酒店式公寓市場(chǎng)分析全市量?jī)r(jià)走勢(shì)板塊比較板塊價(jià)格定位全市酒店式公寓市場(chǎng)分析2010全市酒店式公寓量?jī)r(jià)走勢(shì)2010年全市酒店式公寓新增供應(yīng)量約為81636平方米，累計(jì)成交95906平方米，供求比為1:1.17，供應(yīng)相對(duì)不足。價(jià)格總體保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)全市酒店式公寓市場(chǎng)分析供應(yīng)方面，10月、11月市場(chǎng)酒店式公寓出現(xiàn)一波集中推量，這主要于9月底新政的出臺(tái)有關(guān)，由于新政的打擊范圍僅限于商品住宅市場(chǎng)，對(duì)商辦性質(zhì)的酒店式公寓是一

2、波利好，投資酒店式公寓產(chǎn)品被看好。成交方面，成交起伏較大，成交主要集中在1月、3月和11月，特別是11月成交量達(dá)到一個(gè)高峰，一方面是由于下半年供應(yīng)量的增加，另一方面酒店式公寓不在調(diào)控限購(gòu)令打壓的范圍之內(nèi)。價(jià)格方面，在4-5月以及8-9月有兩次下降，前一次是由于4月新政的影響，全市樓市整體低迷；第二次主要是酒店式公寓后續(xù)供應(yīng)不足，大部分樓盤屬于尾盤銷售造成的。全市酒店式公寓市場(chǎng)分析后市預(yù)計(jì)新增推量：天之驕子：90000平米東方藍(lán)海國(guó)際廣場(chǎng)：10000平米IMAGO我格廣場(chǎng)：約30000平米天之驕子?xùn)|方藍(lán)海IMAGO

3、我格廣場(chǎng)短期來(lái)看，全市酒店式公寓產(chǎn)品后市推量并不大預(yù)計(jì)供應(yīng)總量在130000平米左右全市酒店式公寓市場(chǎng)分析天之驕子所屬板塊：張江板塊主力戶型：30-80平米物業(yè)類型：酒店式公寓建筑類型：小高層所屬板塊：張江板塊綠化率：35％容積率：2.0產(chǎn)權(quán)年限：40年?yáng)|方藍(lán)海所屬板塊：五角場(chǎng)板塊主力戶型：80-150平米物業(yè)類型：寫字樓,酒店式公寓建筑類型：小高層、多層、高層所屬板塊：五角場(chǎng)板塊綠化率：25％容積率：3.5產(chǎn)權(quán)年限：50年IMAGO我格廣場(chǎng)所屬板塊：武寧路板塊樓盤位置：武寧路99號(hào)物業(yè)類型：寫字樓,酒店式公寓建

4、筑類型：小高層、多層、高層所屬板塊：武寧板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)酒店式公寓市場(chǎng)價(jià)格在30000-40000元/平米板塊價(jià)格比較分析五角場(chǎng)板塊鉑宮：26000元/平米四川北路板塊旭園：31000元/平米不夜城板塊中心鉑庭：28000元/平米陸家嘴板塊東晶公寓：29000元/平米（簡(jiǎn)裝）人民廣場(chǎng)板塊海怡大廈：36000元/平米（二手）高橋板塊樂(lè)非天地：23000元/平米周康板塊樂(lè)非天地：23000元/平米南翔板塊駿豐嘉峰匯：19000元/平米南京西路板塊駿豪國(guó)際：40000元/平米內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域徐家匯板塊兆豐帝景苑：42000元/平米

5、板塊價(jià)格比較分析目前塘橋板塊內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品無(wú)供應(yīng)、無(wú)成交；塘橋板塊屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊，其酒店式公寓產(chǎn)品價(jià)格應(yīng)在30000-40000元/平米之間；項(xiàng)目擁有無(wú)可復(fù)制的江景資源，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，提升了板塊產(chǎn)品價(jià)值；塘橋板塊酒店式公寓：無(wú)供應(yīng)、無(wú)成交板塊價(jià)格定位板塊市場(chǎng)比較不夜城板塊南京西路板塊人民廣場(chǎng)板塊四川北路板塊徐家匯板塊陸家嘴板塊內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊酒店式公寓價(jià)格30000-40000元/平米塘橋板塊塘橋板塊酒店式公寓的價(jià)格范圍因確定在30000-40000元/平米之間項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議本案價(jià)值屬性地鐵沿線（軌道交通四號(hào)線塘橋站）

6、稀缺地段（浦東塘橋板塊，內(nèi)環(huán)內(nèi)）江景資源（緊鄰黃浦江）三大價(jià)值屬性對(duì)本案酒店式公寓產(chǎn)品的價(jià)格確定具有重要影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值屬性梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議類似屬性案例價(jià)格系數(shù)得到本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格注：塘橋板塊內(nèi)目前無(wú)在售可比較案例，所以無(wú)法用傳統(tǒng)的市場(chǎng)比較法來(lái)定價(jià)。而本案價(jià)格的確定受自身三大價(jià)值屬性影響較大，故采用價(jià)格系數(shù)法來(lái)定價(jià)。價(jià)格系數(shù)法定價(jià)體系建立：選取項(xiàng)目同為內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目；由于內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目均為軌道交通線網(wǎng)絡(luò)所覆蓋，因此系數(shù)建立主要依據(jù)江景資源；30000元/平米為基數(shù)，選取擁有江景的旭園和遠(yuǎn)離江景的中心鉑庭

7、；40000元/平米為基數(shù)，選取擁有江景的兆豐帝景苑和遠(yuǎn)離江景的駿豪國(guó)際；用板塊內(nèi)靠近公園項(xiàng)目和遠(yuǎn)離公園項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格比較，從而找出一定的價(jià)格系數(shù)，最終得出本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的價(jià)格系數(shù)，得出本項(xiàng)目的靜態(tài)價(jià)格。項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議項(xiàng)目：旭園選取原則：擁有江景資源價(jià)格：當(dāng)前31000元/平米項(xiàng)目：中心鉑庭選取原則：遠(yuǎn)離江景資源價(jià)格：當(dāng)前28000元/平米靠近江景：31000元/平米遠(yuǎn)離江景：28000元/平米=1.1價(jià)格系數(shù)制定130000元/平米基數(shù)檔酒店式公寓產(chǎn)品的價(jià)格系數(shù)為1.1項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議價(jià)格系數(shù)制定2項(xiàng)目：

8、兆豐帝景苑選取原則：擁有江景資源價(jià)格：當(dāng)前42000元/平米項(xiàng)目：駿豪國(guó)際選取原則：遠(yuǎn)離江景資源價(jià)格：當(dāng)前40000元/平米靠近江景：42000元/平米遠(yuǎn)離江景：40000元/平米=1.0540000元/平米基數(shù)檔酒店式公寓產(chǎn)品的價(jià)格系數(shù)為1.05項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議價(jià)格系數(shù)制定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)得出：即（1.1+1.05）/2=1.075本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位—系數(shù)相成法本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位為：