深圳海岸商業(yè)街定位策劃報告

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1、東海岸商業(yè)街策劃定位報告東星商業(yè)地產(chǎn)2011年5月目錄第一部分市場分析第二部分項目分析第三部分策劃定位第四部分招商執(zhí)行萬科東海岸商業(yè)街第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街一、東部及大梅沙概況二、大梅沙商業(yè)調(diào)查三、鹽田食街調(diào)查四、問卷調(diào)查分析摘要第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙概況深圳東部，綿延的海岸線長達37公里。這里被政府規(guī)劃為以濱海旅游度假為主的“東部旅游組團”。組團包括鹽田區(qū)的大梅沙、小梅沙，以及龍崗區(qū)的葵涌、大鵬和南澳三鎮(zhèn)，其中大鵬半島被大鵬灣和大亞灣合圍。大梅沙海濱公園，是正在建設中的深圳東部黃金海岸的重要景點。她

2、位于神奇秀麗的南海之濱，風光旖旎的大鵬灣畔，公園的總面積36萬平方米，其中沙灘全長18000米，沙灘總面積18萬平方米。第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙概況第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙商業(yè)調(diào)查大海沙片區(qū)現(xiàn)有三個自然村：成坑村、長坪村和大梅沙村。成坑村位于大梅沙片區(qū)北部，村內(nèi)主要的商業(yè)設施有：榮興海洋中西餐廳和六天客家海洋餐廳，面積共約有300平方米。面向的客戶為游人和小部分本地居民。泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面積約3000平方米，共兩層。面向的客戶主要為游客。小型士多店、美容院和五金店，面向的客戶以本地居民為主

3、。第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街長坪村位于大梅沙片區(qū)中西部，直接連著金沙街，周圍商業(yè)主要有：金沙島酒樓，集飲食、小型休閑、包房于一體。主要客戶為游人。心海假日樓下一樓有一間“心海超市”，面積約500平方米，以日雜百貨為主，主要客戶為本地居民。大梅沙商業(yè)調(diào)查第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙村位于大梅沙片區(qū)的中部，村內(nèi)主要的商業(yè)設施有：餐飲、娛樂類：老字號新端華乳鴿王、老牌新瑞華餐廳、豐盛海鮮餐飲、海景酒店、老字號新端華乳鴿王海景分店、麥當勞、肯德基、古川拉面、及酒店內(nèi)娛樂、休閑商業(yè)，主要的客戶群為游客。商店及小型士多店，主

4、要客戶為本地居民。大梅沙商業(yè)調(diào)查大梅沙海灘上有兩個燒烤場，一間月光西餐酒吧（約300平方米），面向客戶為游客。第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街金沙街商業(yè)狀況金沙街的物業(yè)主要以賓館為主，另有部分的商業(yè)和百貨設施。濱海明珠大酒店和梅沙賓館位處于金沙街，主要的服務設施有：中、西餐廳、美容店、銀行、康樂設施等。主要服務對象為賓館住戶。大梅沙百貨經(jīng)營內(nèi)容以日常用品、旅游用品為主，另設有菜市場、照相館等服務設施。主要客戶群為本地居民，另含少量的游客。梅沙文化活動中心主要為社區(qū)活動中心，有表演舞臺等設施。大梅沙商業(yè)調(diào)查第一部分市場分析萬科東海

5、岸商業(yè)街大梅沙商業(yè)調(diào)查消費場新名稱經(jīng)營面積（m2）所在樓層所在位置裝修檔次消費品特色經(jīng)營狀況主要消費群體老字號新端華乳鴿王約2500一棟三層大梅沙村正對海濱公園中檔海鮮乳鴿一般游客老牌新端華餐廳約2000二層大梅沙村正對海濱公園中檔海鮮乳鴿一般游客老字號新端華乳鴿王海景酒店約1500一層海景酒店第三座一樓中檔海鮮乳鴿一般游客海韻休閑小筑約200一層大梅沙村邊中檔西餐一般游客及村民心海超市約500一層長坪村旁樓下小型日雜百貨一般村民濱海明珠海鮮酒樓約2000二層長坪村金沙街邊高檔海鮮一般游客泌茗泉漁港大酒樓約3000二層成坑村斜對

6、海濱公園高檔海鮮一般游客麥當勞約300一層雅蘭酒店一樓中檔西式快餐較好游客及村民肯德基約400一層海景酒店一樓中檔西式快餐較好游客及村民古川拉面約300一層雅蘭酒店一樓中檔日式快餐一般游客及村民金沙島酒樓約1500一、二層長坪村心海假日中高檔海鮮一般游客及村民合計約14200————————————第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街大梅沙片區(qū)商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀特點分析片區(qū)商業(yè)經(jīng)營規(guī)模較小，多為分散經(jīng)營，沒有成行成市；現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營以旅游人士為主要的客戶對象；現(xiàn)有的商業(yè)經(jīng)營檔次總體偏低，缺少中高檔、高檔商業(yè)，未能滿足中高消費人群；片區(qū)內(nèi)商

7、業(yè)以餐飲為主，而餐飲服務主要以海鮮類為主，沒有其它特色經(jīng)營項目；經(jīng)營情況受客戶群消費特點的限制，季節(jié)性較強，旅游淡旺季的經(jīng)營業(yè)績差距明顯；一般在酒店內(nèi)基本上都設有內(nèi)部酒樓、桑拿、美容類服務；大梅沙商業(yè)調(diào)查第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街鹽田食街調(diào)查鹽田“海鮮食街”位于鹽田區(qū)北山道路口，東臨大海，距大海沙海濱公園約5分鐘車程?！昂ｕr食街”由鹽田區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)管理，是深圳頗具特色的海鮮食街，并被列入深圳市八大食街之一，鹽田海鮮食街以其獨特魅力成為市民品嘗新鮮產(chǎn)品的首選之地。“海鮮食街”主要由眾多的海鮮酒樓組成，并在街內(nèi)設有海鮮交易

8、市場?！昂ｕr食街”整體規(guī)劃分為二期：食街一期和食街二期。第一部分市場分析萬科東海岸商業(yè)街食街一期臨近鹽公路，整體經(jīng)營狀況良好，食街一期整體經(jīng)營規(guī)劃較早，已形成較具規(guī)模和名聲的海鮮街，總共由七家酒樓組成，對到大梅沙旅游和品嘗海鮮的客人有一定的吸引力。鹽田食街調(diào)查第