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1、21四川巴中江南二環(huán)路首段危房及棚戶區(qū)改造項目風險評估報告書四川XXXXXXXX置業(yè)有限公司2012年12月21目錄一、項目概況41.1項目簡介41.2項目建設的社會意義4二、巴中市巴州區(qū)簡介52.1巴州區(qū)基本情況52.2巴州城市性質(zhì)與城市規(guī)模72.3巴州區(qū)現(xiàn)狀分析8三、項目關健風險因素評估分析93.1項目合法性評估分析93.2項目可性行評估分析103.3項目可控性評估分析103.4項目投資決策階段風險評估分析103.5項目建設前期階段的風險評估分析113.6項目建設期階段的風險評估分析123.7項目銷售階段的風險評估分析133.8項目其他不可抗力風險評估分析14四、風險控制的
2、幾點主要措施144.1加強領導，建全制度144.2對房地產(chǎn)市場進行全面調(diào)查，作出科學的預測154.3以財務方式控制風險15214.4科學規(guī)劃，合理定位，提高品味，促進銷售164.5采取措施減少某些不必要的成本支出164.6加強管理，控制工期，盡早完成開發(fā)項目164.7提前預租或預售164.8在銷售中爭取盡量多的優(yōu)惠措施16五、項目投資決策主要風險評估參考指標175.1銷售盈虧平衡點的測算175.2項目可實行利潤測算175.3有關參考指標附加說明185.4項目投資決策估算參考表18六、項目風險評估結論206.1結論2021一、項目概況1、項目簡介項目名稱：四川巴中江南二環(huán)路首段危
3、房及棚戶區(qū)改造發(fā)起單位：四川梅西商業(yè)有限公司項目建設地址：本項目位于巴中市二環(huán)路西側，西側臨川陜革命根據(jù)地博物館，東側為二環(huán)路，用地的南側為三五變電廠，北側為南池東路。工程概況：（1）本項目總占地面積：45088㎡；總建筑面積：397816㎡；地上總建筑面積340706㎡（其中，住宅建筑面積187418㎡，商業(yè)建筑面積153288㎡）；基底面積21377㎡；容積率按7.56%計；建筑密度按47.4%；總戶數(shù)1983戶；地下總建筑面積57110㎡(其中,商業(yè)建筑面積20200㎡,地下車庫建筑面積36910㎡不計算容積率)，停車位2000輛。（2）還房面積124998.982㎡（其
4、中：還商業(yè)面積12451.982㎡，住房面積112547㎡）；銷售住房74871㎡、銷售商業(yè)140836㎡（3）自建長：300m，寬30m南壩二環(huán)路；（4）自建8000㎡大型城市休閑廣場；（5）本項目主要由高層住宅、商業(yè)、地下室以及城市公共空間組成，包括14棟高層住宅和連通上部住宅的地下室部份。除一層商業(yè)還房外，要打造二至八層大型多功能房，需增大投入，每個區(qū)域需設自動防火卷簾門、新風系統(tǒng)、中央空調(diào)、全自動化消防設施、自動扶梯、大功能的配電照明系統(tǒng)、一流的高品質(zhì)內(nèi)外裝修，項目開發(fā)建設投資：估算項目開發(fā)建設投資10.0億元，長期占用資金6.0億元。2、項目建設社會意義巴州區(qū)歷史悠久
5、、生態(tài)優(yōu)越、物產(chǎn)豐饒、文化薈萃、風景獨好，以“川陜紅色根據(jù)地”21揚名中外。巴州區(qū)地處巴中人流、物流、信息流、資金流最密集的黃金帶，是巴中市傳統(tǒng)的經(jīng)濟、文化和商業(yè)中心。巴州區(qū)江南二環(huán)路一段、二段、三段建設改造工程項目屬區(qū)人民政府2012年度國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度規(guī)劃的公用事業(yè)建設工程。項目完成后，可提升人民生活居住環(huán)境，解決堵車停車難，保障南壩二環(huán)路交通順暢，增加就業(yè)機會，緩解城區(qū)就地就業(yè)壓力，提供近3000個再就業(yè)崗位，增加巴州區(qū)財稅收入，可新創(chuàng)稅收約5000萬元人民幣，可優(yōu)化購物環(huán)境，促進區(qū)域零售業(yè)的跨越式發(fā)展，帶動巴州區(qū)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，提升城市化品牌，給巴州區(qū)零售業(yè)帶來
6、改革的春天，為全區(qū)城市化發(fā)展起到先鋒表率作用，并促進社會的和諧發(fā)展。二、巴中市巴州區(qū)簡介1、巴州區(qū)基本情況巴中市巴州區(qū)是中共中央政治局常委、國務院總理溫家寶扶貧工作聯(lián)系點，巴中市的政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心，位于四川省東北部大巴山南麓，東連通江縣、平昌縣，南接儀隴縣，西鄰閬中市、蒼溪縣，北界南江縣，距成都292公里，距重慶369公里，距西安477公里。全區(qū)幅員面積2562平方公里，總人口136萬，農(nóng)業(yè)人口110萬。巴州，革命傳統(tǒng)光榮。巴州是一塊紅色的熱土，第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期，是“全國第二大蘇區(qū)”川陜革命根據(jù)地中心，當年有12萬人參加紅軍，4萬人為中國革命的解放事業(yè)獻出寶貴生
7、命，徐向前、李先念、許世友等老一輩革命家曾在這里留下過戰(zhàn)斗的足跡?，F(xiàn)有鄧小平同志親筆題名的川陜革命根據(jù)地博物館，有全國規(guī)模最大的紅軍將帥碑林，有保護完整的恩陽紅色古鎮(zhèn)。川陜革命根據(jù)地博物館被列為全國十二個紅色精品旅游線路的重點景區(qū)之一。巴州，歷史文化燦爛。巴州是一塊歷史悠久的熱土，自東漢置縣，北魏設巴州，實行縣制已有1900多年歷史。巴州是四川省首批命名的歷史文化名城，石窟藝術舉世聞名，被中外專家譽為“盛唐彩雕全國第一”21的南龕、西龕、北龕、水寧寺摩崖造像石窟群，建于隋、興于唐，規(guī)模宏大，
