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1、惠州國圣集團有限公司部分股權轉(zhuǎn)讓項目i資產(chǎn)評估說明惠州國圣集團有限公司股東擬向戰(zhàn)略投資者轉(zhuǎn)讓部分股權之項目資產(chǎn)評估說明深中聯(lián)評報字[2011]第****號深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司二〇一一年十月二十五日惠州國圣集團有限公司部分股權轉(zhuǎn)讓項目i資產(chǎn)評估說明目錄第一部分關于評估說明使用范圍的聲明1第二部分企業(yè)關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明2第三部分資產(chǎn)清查核實情況說明3一、評估對象與評估范圍說明3二、資產(chǎn)核實情況總體說明5第四部分評估方法選擇8一、評估方法介紹8二、評估方法選擇8三、流動資產(chǎn)評估技術說明
2、10四、固定資產(chǎn)評估技術說明1919五、無形資產(chǎn)評估技術說明2727六、負債評估技術說明2727第五部分評估結論及其分析2929一、評估結論2929二、評估結論與賬面價值比較變動情況及原因30三、其他事項說明3132惠州國圣集團有限公司部分股權轉(zhuǎn)讓項目i資產(chǎn)評估說明企業(yè)關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明1一、委托方及被評估單位概況1二、關于經(jīng)濟行為的說明7三、關于評估對象與評估范圍的說明7四、關于評估基準日的說明8五、可能影響評估工作的重大事項的說明8六、資產(chǎn)負債清查情況、未來經(jīng)營和收益狀況預測的說
3、明8七、資料清單1111惠州國圣集團有限公司部分股權轉(zhuǎn)讓項目i資產(chǎn)評估說明第一部分關于評估說明使用范圍的聲明本資產(chǎn)評估說明，僅供評估主管機關、企業(yè)主管部門備案審查資產(chǎn)評估報告和相關監(jiān)管部門檢查評估機構工作之用，非法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其它任何單位和個人，也不得見諸于公開媒體；任何未經(jīng)評估機構和委托方確認的機構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司二〇一一年十月二十五日深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第32頁惠州國圣集團有限公司部分股權轉(zhuǎn)讓項目
4、i資產(chǎn)評估說明第二部分企業(yè)關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明本評估說明該部分內(nèi)容由委托方和被評估單位共同撰寫，并由委托方單位負責人和被評估單位負責人簽字，加蓋相應單位公章并簽署日期。詳細內(nèi)容請見《關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明》。深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第32頁惠州國圣集團有限公司部分股權轉(zhuǎn)讓項目i資產(chǎn)評估說明第三部分資產(chǎn)清查核實情況說明一、評估對象與評估范圍說明（一）評估對象與評估范圍內(nèi)容評估對象是惠州國圣集團有限公司凈資產(chǎn)價值股東權益。評估范圍為惠州國圣集團有限公司在基準日的全部資產(chǎn)及相關負債，
5、賬面資產(chǎn)總額7,614.23萬元，負債總額4,963.17萬元，凈資產(chǎn)額為2,651.06萬元。具體包括流動資產(chǎn)7,406.23萬元；非流動資產(chǎn)208萬元；流動負債4,963.17萬元。上述資產(chǎn)與負債數(shù)據(jù)摘自2011年9月30日的惠州國圣集團有限公司合并資產(chǎn)負債表，評估是在企業(yè)經(jīng)過審核后的基礎上進行的。委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。本次評估范圍中的主要資產(chǎn)為待開發(fā)的土地、已開發(fā)完成的商品房及商鋪存貨和經(jīng)營用的固定資產(chǎn)等。固定資產(chǎn)主要為奔馳、寶馬小轎車等車輛及辦公用
6、設備，辦公用設備主要包括臺式電腦、筆記本電腦、辦公空調(diào)以及辦公桌椅等。（二）實物資產(chǎn)的分布情況及特點納入評估范圍內(nèi)的實物資產(chǎn)賬面值6,721.16萬元，占評估范圍內(nèi)總資產(chǎn)的88.02%，為深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第32頁惠州國圣集團有限公司部分股權轉(zhuǎn)讓項目i資產(chǎn)評估說明待開發(fā)的土地、已開發(fā)完成的商品房及商鋪存貨和經(jīng)營用的車輛及電子設備固定資產(chǎn)。這些資產(chǎn)情況如下：1、待開發(fā)的土地,房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的準備開發(fā)建設的土地使用權,列入開發(fā)成本（待開發(fā)完成），商品房及商鋪已開發(fā)完成待售的商品房（已開發(fā)完
7、成）。土地使用權登記狀況一覽表序號項目名稱權利人權利證號地號取得方式用途宗地面積開發(fā)程度登記日期使用年限1國圣大廈國圣集團惠灣國用（2011）第13210300160113030出讓商服1712規(guī)劃紅線外“五通”2011年3月17日2050年10月24日國圣集團惠灣國用（2011）第13210300161063037出讓辦公1500規(guī)劃紅線外“五通”2011年3月17日2056年3月1日2御龍山公館國圣房地產(chǎn)惠灣國用（2008）第1321010015398-01-274出讓商住40230.5規(guī)劃
8、紅線外“五通”2007年5月23日商業(yè)40年，住宅70年3上揚城上揚實業(yè)發(fā)展惠灣國用（1998）第1321010019098-01-187掛牌轉(zhuǎn)讓住宅10000規(guī)劃紅線外“五通”2011年3月7日2081年3月6日2、車輛為奔馳BENZ深圳中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司第32頁惠州國圣集團有限公司部分股權轉(zhuǎn)讓項目i資產(chǎn)評估說明S350轎車、寶馬WBAFE410x81等7輛商用轎車，購置時間2008年2月-2010年11月，未出現(xiàn)大的事故，都能按時維護保養(yǎng)，整體情況良好。3、電子及辦公設備主要為電腦、空調(diào)、
