2012南京鵬欣·水游城案例沉淀完整版

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1、鵬欣·水游城案例沉淀浩華地產(chǎn)集團(tuán)·南京公司2012.03目錄Contents項(xiàng)目基本情況業(yè)態(tài)分析交通流線分析建筑設(shè)計(jì)分析品牌分析案例總結(jié)一、項(xiàng)目基本情況新街口商業(yè)圈項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目區(qū)位鵬欣·水游城位于健康路和中華路交叉路口，處于夫子廟商圈，距離新街口商業(yè)圈僅2公里，在南京城市中心軸線上，屬于南京5分鐘都市生活圈繁榮核心地帶。交通便捷公交線路四通八達(dá)，日經(jīng)過班次4000輛；地鐵一號(hào)線三山街站離鵬欣·水游城僅200米，徒步5分鐘即可到達(dá)。處于南京兩大商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)，交通便捷，是項(xiàng)目區(qū)位的優(yōu)勢(shì)。夫子廟商業(yè)圈項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目概況鵬欣·水游城南側(cè)為健康路，西側(cè)為中華路，是一個(gè)集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文

2、化等一體的大型商業(yè)綜合體。2008年8月，水游城正式營(yíng)業(yè)。該項(xiàng)目占地面積約2.7萬平方米，總建筑面積約15萬平方米。物業(yè)組成：——裙房5層（商業(yè)）——2幢塔樓13層（酒店服務(wù)公寓）、14層（洲際假日酒店）開發(fā)管理公司：上海鵬欣（集團(tuán)）有限公司經(jīng)驗(yàn)管理：南京水游城管理事務(wù)所建筑設(shè)計(jì)：杰德事務(wù)所項(xiàng)目簡(jiǎn)介經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積（㎡）26770項(xiàng)目體量（㎡）16.7總投資（億元）15地上面積（㎡）79124地下面積（㎡）88209容積率2.95建筑密度48.7%綠化率26%建筑樓層地下——4層20米深負(fù)1和負(fù)2（商業(yè)）負(fù)3和負(fù)4（停車位）地上——裙房5層（商業(yè)）——2幢塔樓13層（酒店服務(wù)公寓）14層（

3、洲際假日酒店）停車位（個(gè)）860開發(fā)管理公司上海鵬欣（集團(tuán)）有限公司經(jīng)營(yíng)管理南京水游城管理事務(wù)所項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目定位商業(yè)定位在南京兩大商業(yè)圈輻射范圍內(nèi)，營(yíng)造一個(gè)有別于傳統(tǒng)shoppingmall的集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等為一體的大型商業(yè)綜合體。目標(biāo)客群年輕人、以家庭為單位的消費(fèi)者。通過豐富的商品構(gòu)成滿足以家庭為單位的消費(fèi)者，并匯集各類娛樂元素、舞臺(tái)演出，使家庭中每一位成員在設(shè)施中都能得到相應(yīng)的滿足。經(jīng)營(yíng)特色不同風(fēng)格的店鋪組合獨(dú)特空間、景觀環(huán)境營(yíng)造常年豐富多彩演出活動(dòng)不僅在商品上滿足一站式的要求，還通過設(shè)施的空間、景觀環(huán)境營(yíng)造以及豐富多彩的演出活動(dòng)延長(zhǎng)消費(fèi)者滯留時(shí)間，并由此帶來更多消費(fèi)

4、。鵬欣·水游城基本信息表項(xiàng)目名稱鵬欣·水游城開業(yè)時(shí)間2008.08.29項(xiàng)目地址南京建康路1號(hào)（健康路與中華路十字路口東北角）總建筑面積16.7萬㎡單層面積㎡1.4萬柱距9m建筑層數(shù)地下4層地上裙房5層2棟塔樓分別為13層14層建筑層高外廣場(chǎng)面積㎡內(nèi)廣場(chǎng)（中庭）面積約500㎡項(xiàng)目定位集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化等為一體的休閑購物主題公園經(jīng)營(yíng)特色不同風(fēng)格的店鋪組合，獨(dú)特空間、景觀環(huán)境營(yíng)造，常年豐富多彩演出活動(dòng)經(jīng)營(yíng)情況良好各樓層規(guī)劃鵬欣·水游城基本信息表通道寬度（m）主通道（m）8鋪位開間（m）次通道（m）4進(jìn)深（m）裝修情況扶梯B1F6部，1F5部，2F4部，3F以上3部/層洗手間3組/

5、層升降客梯3部升降貨梯數(shù)量組載重公斤品牌尺寸米*米主力鋪位面積出租率95%以上二、業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)分布考慮的因素購物中心業(yè)態(tài)布局時(shí)考慮的因素：考慮人流的流動(dòng)路線問題考慮不同年齡消費(fèi)者的消費(fèi)能力與消費(fèi)特這考慮同類業(yè)態(tài)集中效應(yīng)考慮重要品牌效應(yīng)考慮各層、各類業(yè)態(tài)、品牌的全面與重點(diǎn)平衡問題業(yè)態(tài)分布特征B2F餐飲進(jìn)口超市運(yùn)動(dòng)品牌B2F餐飲+家庭類消費(fèi)布局比例：零售業(yè)約70%，餐飲業(yè)30%布局：餐飲集中于電梯直達(dá)區(qū)域，以開放式快餐類餐飲為主；運(yùn)動(dòng)品牌及超市位于邊緣區(qū)域。品牌：BHG、nike、adidas、LI-NING、牛杯杯、土大力、典尚豆撈等定位：中高檔品牌、知名餐飲品牌，滿足家庭類消費(fèi)者的需求客群：家

6、庭類消費(fèi)者、中高檔消費(fèi)者業(yè)態(tài)分布特征B1FB1F餐飲+多種類商鋪比例：零售業(yè)約45%，餐飲業(yè)50%，娛樂約5%布局：因?yàn)檠莩鑫枧_(tái)及景觀水系位于此層，故此區(qū)域商鋪分割很小，商鋪數(shù)量較多品牌：DQ、COSTACOFFEE、果燃掂、愛茜茜里、萬寧、SUBWAY、棒約翰、麥當(dāng)勞、HOTWIND、MUJI等定位：中高檔品牌、知名餐飲品牌，滿足家庭類消費(fèi)者及年輕消費(fèi)者的需求客群：家庭類消費(fèi)者、年輕消費(fèi)者業(yè)態(tài)分布特征1F服裝品牌+時(shí)尚消費(fèi)品比例：零售業(yè)約90%，餐飲業(yè)10%布局：臨街主入口處放置知名服裝品牌，吸引過往消費(fèi)者同時(shí)亦可以肅立整體形象，其余部分分割較小，以服飾、珠寶、手表等消費(fèi)品為主品牌：H&M、

7、ZARA、Levi's、DKNY、quicksilver、CK、CKjeans、FolliFolli、adidas三葉草、天梭、通靈、中國(guó)黃金、周大生、SWATCH、千年、星巴克等定位：中高檔服飾品牌、知名z珠寶品牌，滿足年輕消費(fèi)者及中高檔消費(fèi)者的需求客群：年輕消費(fèi)者、中高檔消費(fèi)者1F沿街主品牌展示業(yè)態(tài)分布特征2F2F時(shí)尚女裝品牌比例：零售業(yè)100%布局：外圈商鋪整體面積較大且規(guī)整，所以外圈以大面