租賃合同適用

《租賃合同適用》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。

1、租賃合同的適用南儲(chǔ)云南分公司法務(wù)專員姓名：陳燕培訓(xùn)對(duì)象及目的：1、主要針對(duì)在職管理人員；2、培訓(xùn)課時(shí)2小時(shí)；3、目的：由于租賃合同是我司在融資業(yè)務(wù)操作以及辦公生活中不可缺少的一部分，通過今天的培訓(xùn)能夠讓大家更多的了解租賃合同的適用。概要一、租賃合同的概念及相關(guān)法條規(guī)定二、重點(diǎn)講解房屋租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、租賃合同的概念：二、租賃合同訂立方式：《合同法》215條規(guī)定：租賃期限滿6個(gè)月以上，應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立。當(dāng)事人未采用書面形式訂立的，視為不定期租賃。可見租期不滿6個(gè)月的租賃合同可

2、以不采取書面的形式訂立。三、租賃期限《合同法》第214條規(guī)定：租賃期限不得超過20年，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但是約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。第232條規(guī)定：當(dāng)時(shí)人租期沒有約定或約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能明確的，視為不定期租賃。第236條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。什么是不定期租賃？一、不定期租賃合同是指租賃期限不確定的合同，以及經(jīng)雙方補(bǔ)充約定或按合同條款或交易習(xí)慣也不能明確期限的情形。二、不定期租賃的

3、產(chǎn)生有三種情形：三、處理方式：當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是出租人解除合同應(yīng)該在合同期限之前通知承租人。房屋租賃合同房屋租賃合同無效的情形有三種：1、出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得許可證或者經(jīng)批準(zhǔn)的，租賃合同有效。2、就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑所訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同有效。3、承租人合法轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效重點(diǎn)合同無效的處理1、房屋交付使用的

4、，出租人有權(quán)對(duì)無權(quán)占有人返還房屋。2、出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)一房數(shù)租的情形一房數(shù)租是履行合同，承租人的確定，按照以下順序：1、已經(jīng)合法占有房屋的；2、已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；3、合同成立在先的對(duì)于不能取得租賃房屋的承租人可以請(qǐng)求解除合同，有出租人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。甲于3月1日、6月1日、9月1日分別與乙、丙、丁簽訂了出租房屋的書面合同，但是均未交付房屋。丁于9月2日辦理了房屋租賃登記備案手續(xù)。丙聞知后，從甲妻處騙取房屋鑰匙，于9月5日搬入居住房屋。現(xiàn)在乙、丙、丁均要求家履行租賃合同，問誰可

5、以取得該租賃房屋？答案：丁可以作為承租人取得房屋使用權(quán)。案例根據(jù)前述一房數(shù)租的合同履行順序看：1、丙雖然取得房屋鑰匙占有該租賃房屋，但是占有行為不合法，因此不能向丙履行合同；2、丁辦理了房屋租賃備案登記手續(xù)，乙既沒有登記備案也沒有合法占有房屋。因此由丁作為承租人履行合同。解析1、上述案例中若乙丙丁中沒有人合法占有房屋，也沒有人辦理租賃合同備案登記，那么承租人如何確定？2、對(duì)于不能取得租賃房屋的承租人怎么辦呢？問題衍生轉(zhuǎn)租一、合法轉(zhuǎn)租是指經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租?！巴狻保好魇镜耐夂湍镜耐?。1、“默示同意”的在《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》

6、第16條的規(guī)定出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，推定為同意轉(zhuǎn)租，其轉(zhuǎn)租合同有效。出租人以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。2、超期轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的，超期部分的轉(zhuǎn)租合同無效。甲將房屋出租給乙，租期為一年，合同約定乙有權(quán)轉(zhuǎn)租，但對(duì)轉(zhuǎn)租期限沒有明確。乙隨即將房屋轉(zhuǎn)租給丙，租期為三年。乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同效力如何？？答案：乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同僅在一年內(nèi)有效，超出的兩年期限轉(zhuǎn)租無效案例1、若乙在一審辯論終結(jié)前取得房屋所有權(quán)的，則乙丙之間的轉(zhuǎn)租合同全部有效；2、若甲事后追認(rèn)轉(zhuǎn)租合同全

7、部有效的；3、甲、乙協(xié)議將原租賃合同期限延長(zhǎng)至三年的，則轉(zhuǎn)租合同全部有效。衍生二、非法轉(zhuǎn)租1、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同無效；2、出租人取得了對(duì)租賃合同的法定解除權(quán)。《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第16條：出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的，但是在6個(gè)月內(nèi)沒有提出異議的，推定為同意轉(zhuǎn)租。出租人喪失和租賃合同解除權(quán)。3、出租人解除合同之后，有權(quán)直接請(qǐng)求次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)。4、次承租人可以要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失所有權(quán)變動(dòng)的租賃合同效力《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條　租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)

8、履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持（買賣不破租賃）。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。甲于2010年9月1日