綠地中央廣場個(gè)案報(bào)告

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1、綠地中央廣場個(gè)案報(bào)告━━華仁地產(chǎn)策劃經(jīng)濟(jì)計(jì)算指標(biāo)占地地面：63518㎡總建筑面積：458873㎡容積率：5.49綠化率：40.07%物業(yè)類型：寫字樓、公寓、普通住宅建筑結(jié)構(gòu)：剪力墻總規(guī)劃戶數(shù)：1846戶，公寓823套已推房源：675戶車位數(shù)：3368（1：1.27）目前價(jià)格：7380元/㎡起（含1600元/㎡精裝）開發(fā)商：綠地地產(chǎn)集團(tuán)長沙置業(yè)有限公司代理商：自銷項(xiàng)目地址：岳麓區(qū)銀杉路31號(hào)售樓地址：市府東、岳麓大道月銀杉路交匯處售樓電話：885788888579999項(xiàng)目區(qū)域分析項(xiàng)目地址：項(xiàng)目位于岳麓區(qū)市府板塊，岳麓大道與銀杉路路交匯處，岳麓大道東西走向貫穿整個(gè)河西，與金

2、星路交匯。項(xiàng)目北面是杜鵑路，左鄰岳華路且與觀沙路平行，項(xiàng)目右側(cè)銀盆嶺大橋。區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于長沙市府板塊，長沙市政府、市人大、市政協(xié)坐落此地，周邊有芙蓉岳麓區(qū)政府，湖南省作家協(xié)會(huì)，毛澤東文學(xué)院，湘雅醫(yī)學(xué)院和附三醫(yī)院。分析：項(xiàng)目位于市府板塊，占據(jù)長沙市政治中心點(diǎn),且東側(cè)沿湘江風(fēng)光帶；周邊規(guī)劃有地鐵、城市快速鐵路，屬城市重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，未來發(fā)展前景有保障，項(xiàng)目有大潛力。二、交通狀況公交交通：乘坐401、402、405、117、168、905、907、916路公交均可到達(dá)；未來交通：規(guī)劃地鐵4號(hào)線和地鐵6號(hào)線交匯處，長常城際快速鐵路經(jīng)過于此；結(jié)論：項(xiàng)目坐落于岳麓大道和銀杉路交匯處

3、，長沙市政治中心點(diǎn)，是大河西東西南北交通主干道岳麓大道和金星路交匯處，交通便利。建筑規(guī)劃規(guī)劃戶數(shù)：項(xiàng)目總規(guī)劃住宅1846戶，公寓823套，2棟高層寫字樓；已經(jīng)推出1#、3#樓普通住宅房源共675戶；建筑結(jié)構(gòu)和布局：5棟35層聯(lián)排高層塔樓住宅，呈平行線狀分布，2棟超高層寫字樓和1棟公寓式住宅，沿岳麓大道分布；景觀特色：四大主題園林；總結(jié)：高容積率，35層建筑高度體現(xiàn)大品牌實(shí)力，聯(lián)排式建筑布局規(guī)避零高密度建筑的零散性，利于小區(qū)整體空氣流通和舒適性，寫字樓、精裝公寓沿街排布，隔離外界嘈雜，豐富產(chǎn)品線，聚集項(xiàng)目區(qū)域人氣。一、項(xiàng)目規(guī)劃分析二、建筑解析1、項(xiàng)目按國家綠色建筑一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

4、打造，長沙只此唯一；2、ART–DECO建筑裝飾，藝術(shù)結(jié)合時(shí)尚，提升項(xiàng)目形象；3、三重入戶大堂設(shè)計(jì)；13米挑高600平米社區(qū)大堂，雙層挑高60平米單元入戶大堂，地下車庫精裝大堂；4、項(xiàng)目所有產(chǎn)品采用精裝修包裝?？偨Y(jié)：長沙唯一國家建筑一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目，ART–DECO裝飾藝術(shù)，三重豪華大堂設(shè)計(jì)，精裝產(chǎn)品包裝，突出了一點(diǎn)大品牌大手筆，拉升項(xiàng)目整體形象，搶占市場占有率，配合綠地集團(tuán)全國性推廣動(dòng)作打造“新里”品牌。三、小區(qū)園林景觀法式皇家7重園林：“拉菲1787”、“行走的波爾多”、“皇后公園”、“拉圖假日”四大主題園林?？偨Y(jié)：市場上主題公園、園林符合現(xiàn)在追求差異化的時(shí)代性格，易引

5、起客戶群共鳴；項(xiàng)目打造特色主題園林，但對于施工方和項(xiàng)目推廣運(yùn)作高要求，為項(xiàng)目的成功帶來了一些不穩(wěn)定的因子。配套分析一、內(nèi)部配套沃爾瑪超市1.6萬㎡海派CLUB國際雙語幼兒園上影影院總結(jié)：沃爾瑪國際連鎖超市、上海上影影院入駐項(xiàng)目，自建海派俱樂部、國際雙語幼兒園等都具有強(qiáng)烈的國際性、前沿性，提倡一種超現(xiàn)代的都市生活；小區(qū)生活引導(dǎo)業(yè)主學(xué)習(xí)一種生活方式。二、外部配套中小學(xué)：長沙第二十中、裕湘學(xué)校、長沙市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長沙市教育局幼兒園；綜合商場：新一佳超市、人人樂超市、步步高百貨商場酒店：世貿(mào)希爾頓酒店（在建中）、錦岳湖湘大酒店、天地軒酒店；銀行：工商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)

6、業(yè)銀行醫(yī)院：湘雅附三、湖南省腫瘤醫(yī)院戶型分析棟號(hào)戶型面積（㎡）戶數(shù)比例1#、3#棟三室二廳一衛(wèi)9533550%1#棟三室二廳二衛(wèi)11113520%1#、3#棟三室二廳二衛(wèi)12617025%3#棟四室二廳二衛(wèi)142355%一、戶型配比小結(jié)：項(xiàng)目產(chǎn)品有普通住宅和公寓，住宅以95-142㎡三房為主，精裝公寓面積集中于30㎡，二者市場互補(bǔ)，但是也存在中間面積的市場空白。B戶型三房二廳一衛(wèi)，面積約95㎡戶型周正，功能區(qū)分離，6.5米客廳大開間；主次臥朝南向，小三房設(shè)計(jì)，套內(nèi)面積實(shí)用率高；餐廳2米進(jìn)深略縣擁擠，客廳僅半陽臺(tái)，且與餐廳直對入戶門，二、戶型分析D戶型三室二廳二衛(wèi)，面積約

7、111㎡110㎡精致三房，功能分區(qū)，設(shè)計(jì)布局嚴(yán)謹(jǐn)；5明設(shè)計(jì)，4.1米開間，6.5米進(jìn)深大客廳，功能間配備，三房變四房；2.2米開間餐廳和廚房對于三房居家生活顯得擁擠；E戶型三室二廳二衛(wèi)，面積約126㎡戶型周正，功能分區(qū)，3.6米開間主臥室，4.2米開間客廳；戶型南北通透，5明設(shè)計(jì)，搭配雙景觀陽臺(tái)，小功能間連接廚房；入戶門直對次衛(wèi)，影響生活風(fēng)水，且位置設(shè)置不合理。F戶型四室二廳二衛(wèi)，面積約142㎡戶型功能分區(qū)，干濕分離，3.9米開間主臥室，4.5米開間客廳；全明設(shè)計(jì)，處小區(qū)正中心位置，南北雙陽臺(tái)連接客廳和餐廳，完全南北通透；間間