華陽項(xiàng)目營銷策劃

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1、房地產(chǎn)開發(fā)與管理實(shí)訓(xùn)一：房地產(chǎn)營銷策劃班級(jí)小組代號(hào)成員姓名-4-宏達(dá)江南.華陽項(xiàng)目營銷策劃一市場(chǎng)背景1.城市發(fā)展：城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得以完善，第三產(chǎn)業(yè)的迅速崛起利于帶動(dòng)居住需求的釋放。成都將重點(diǎn)向南發(fā)展，華陽將全面承襲“國際城南”之氣；華陽作為城市重點(diǎn)建設(shè)的衛(wèi)星城市之一,城市新中心的確立更加促進(jìn)華陽的發(fā)展。城市的發(fā)展和規(guī)劃為華陽創(chuàng)造了較大的發(fā)展空間，為本項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展背景。2.區(qū)域情況：人均可支配收入有待進(jìn)一步提高，增強(qiáng)居民消費(fèi)能力；房地產(chǎn)供應(yīng)、成交及價(jià)格均領(lǐng)跑全市郊縣，占全市總量比重較大，其中華陽是主要開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，整體

2、發(fā)展較為成熟；地鐵一號(hào)線的開通又將極大的豐富區(qū)域內(nèi)交通體系，加速主動(dòng)郊區(qū)化的趨勢(shì)，再次提速華陽房地產(chǎn)發(fā)展。3.政策分析：國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控策略已經(jīng)由限制供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐种菩枨?，亦步亦趨的調(diào)控方式將繼續(xù)持續(xù)下去?？傮w政策將維持房地產(chǎn)理性狀態(tài)二競(jìng)爭(zhēng)情況1.區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)老城區(qū)板塊：該區(qū)域?qū)儆谌A陽老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施完善成熟度高，但區(qū)域產(chǎn)品檔次較低，目前在售項(xiàng)目不多，后期可供開發(fā)用地較少。人南沿線版塊：該區(qū)域主要是沿人南沿線發(fā)展，區(qū)域交通較為便利。目前，區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)較多高品質(zhì)樓盤。但區(qū)域內(nèi)基本依托規(guī)劃，生活配套缺乏。生活成熟度不高。此區(qū)

3、域已經(jīng)成為各開發(fā)商逐鹿城南的熱點(diǎn)區(qū)域。2.區(qū)域間競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目周邊高端大盤云集，多數(shù)與本項(xiàng)目形成同期直接競(jìng)爭(zhēng)，如成都雅居樂花園、宏信南樾、雙華麓港等。以成都雅居樂花園為例，歐陸建筑風(fēng)格，加州園林設(shè)計(jì)，2公里風(fēng)景主軸線與13000平米中央景觀區(qū)，30畝內(nèi)湖，2.1萬平方米會(huì)所，400米商業(yè)長街。1：1車庫這一系列規(guī)劃成為最大的亮點(diǎn)。自2007年10月底開盤，小高層電梯推出200余套，總價(jià)在50-80萬不等，總體銷售率達(dá)50%。2008畝大手筆低密度規(guī)劃，多元化產(chǎn)品組合，景觀資源豐富，此項(xiàng)目為高端物業(yè)的代表。但廣告語“世界的樂活，你的生活”的訴

4、求點(diǎn)與項(xiàng)目整體規(guī)劃契合度不甚理想，廣告語所訴求的生活理念較為空泛，不能很好的支撐項(xiàng)目的推售。-4-而目前在華陽區(qū)域置業(yè)客戶對(duì)產(chǎn)品的需求已經(jīng)由原來的較大面積轉(zhuǎn)向中小戶型產(chǎn)品，特別是新政過后尤為明顯?；诒倔w條件的分析基礎(chǔ)之上，本項(xiàng)目的發(fā)展方向?yàn)椤耙援a(chǎn)品及環(huán)境創(chuàng)新，并為客戶提供高性價(jià)比的項(xiàng)目”。三產(chǎn)品分析本項(xiàng)目位于華陽天府大道旁，終端廣場(chǎng)區(qū)，凈用地面積為127.26畝，容積率4.5-5.0，建筑密度不大于25%，綠地率不小于25%。項(xiàng)目向北緊靠極地海洋公園;向西北通向華陽老城區(qū)。高端居住區(qū)，規(guī)劃起步高景觀及配套將會(huì)隨著各項(xiàng)目的落成而投入使用

5、，項(xiàng)目外部資源豐富，但均為共有資源。四市場(chǎng)方案1.客源分析客戶主要來源：成都、華陽、孵化園、天府軟件園、外地（以省內(nèi)二級(jí)城市為主）置業(yè)目的：自住、養(yǎng)老、投資（比重較?。┛蛻舴治觯?1)成都區(qū)域的客戶以長期在城南生活、工作以及經(jīng)商的人群為主，多為有換房需求的二次或多次置業(yè)客戶，他們注重樓盤品質(zhì)、追求居住的舒適性。同時(shí)也兼有少量投資型客戶；(2)華陽本地客戶中各類型需求的客戶均占有一定比例；(3)孵化園以及天府軟件園客戶多為一次置業(yè)者，需求面積較小，追求性價(jià)比；(4)外地客戶中以省內(nèi)二級(jí)城市和周邊區(qū)縣客戶為主，養(yǎng)老、換房是他們購房的主要目的

6、?；趯?duì)市場(chǎng)分析的提煉以及本項(xiàng)目取向，顯核心客戶定位為：成都市區(qū)中層管理者、私企業(yè)主、白領(lǐng)、公務(wù)員等以及在城南工作生活的部分人群；年齡在25－45歲；家庭月收入主要在6000元以上；注重居住環(huán)境以及性價(jià)比的產(chǎn)品。隱性客定位為：來自外地，職業(yè)為私企業(yè)主、公務(wù)員等；年齡在35－55歲；家庭月收入主要在8000元以上；注重居住環(huán)境的高品質(zhì)產(chǎn)品。2.地塊分析華陽屬于“一心”——主城區(qū)內(nèi)中心城區(qū)外圍的城市組團(tuán)，主城區(qū)南部分中心，以發(fā)展會(huì)展、商務(wù)服務(wù)、科研和人居等為主的新城區(qū)。華陽是城市綜合服務(wù)、區(qū)城商務(wù)中心、小康居住新城、中心城分流人口主要集聚地

7、。本項(xiàng)目緊鄰天府大道、地鐵一號(hào)線、紅星路南延線等主干道以及華陽車站，交通條件優(yōu)良。天府大道早已成為連接華陽與成都的主力通道，并已成熟，車程8分鐘。紅星路南延線也即將貫通，華龍路目前處于加寬改造中；另有多條大道即將建成，通往華陽將形成多條道路快速通達(dá)；地鐵1號(hào)線2010年全線貫通，大大提高人南沿線便捷程度。地塊東高西低，呈現(xiàn)少量淺丘地貌，可順勢(shì)而為打造坡地式景觀社區(qū).但其他資源相對(duì)較少，地塊獨(dú)有特殊資源少。項(xiàng)目東西兩側(cè)臨路，交通通達(dá)性良好。南北兩面為住宅項(xiàng)目以及市政綠地，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越的同時(shí)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也較大。但地塊內(nèi)部尚未整平；地塊狹長，進(jìn)

8、深較大。-4-項(xiàng)目周邊擁有海洋公園、市政廣場(chǎng)公園、新世界地產(chǎn)大體量商業(yè)配套、家樂福（伊藤洋華堂）商業(yè)配套等資源，紫晶城以及雙華麓港都配備有五星級(jí)的商務(wù)酒店等。景觀及配套將會(huì)隨著各項(xiàng)目的落成而投入使用，項(xiàng)目外