鄂爾多斯某項目定位與物業(yè)發(fā)展建議

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1、謹呈：鄂爾多斯集團房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。本報告是嚴格保密的。鄂爾多斯龍灣項目定位與物業(yè)發(fā)展建議鄂爾多斯大街鄂托克街伊金霍洛街杭錦路天驕路達拉特路吉勞慶路伊化路烏審街東勝老城區(qū)鄂爾多斯廣場龍灣鄂爾多斯廣場總建面約28萬平米（地上）龍灣項目總建面約25萬平米（地上）天驕花園總建面約49萬平米（地上）合計總建面約102萬平米（地上）天

2、驕花園2Part1開發(fā)背景分析報告目錄Part2城市背景研究Part3市場環(huán)境研究Part4三項目整體發(fā)展戰(zhàn)略Part5龍灣項目定位與物業(yè)發(fā)展建議Part6龍灣項目經(jīng)濟測算3鄂爾多斯集團是由1981年建成投產(chǎn)的伊克昭盟（現(xiàn)鄂爾多斯市）羊絨衫廠逐步成長壯大起來的現(xiàn)代企業(yè)集團。現(xiàn)已形成羊絨、煤炭、電力、冶金、化工五業(yè)并舉、協(xié)同發(fā)展的經(jīng)營格局。羊絨產(chǎn)業(yè)是集團的事業(yè)基礎(chǔ)，現(xiàn)已發(fā)展成為當今世界產(chǎn)銷規(guī)模最大、產(chǎn)業(yè)體系最為完善、營銷網(wǎng)絡(luò)最為成熟、技術(shù)裝備最為先進的行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。羊絨制品的產(chǎn)銷能力達到1000萬件以上，占到了中國的

3、40%和世界的30%以上，產(chǎn)品質(zhì)量、市場占有率、出口創(chuàng)匯、銷售收入連年穩(wěn)居絨紡行業(yè)第一名。鄂爾多斯集團以強大的實力和規(guī)模成為中國出口名牌企業(yè)和中國行業(yè)排頭兵企業(yè)，進入全國520戶重點企業(yè)和中國企業(yè)500強之列。“鄂爾多斯”作為中國行業(yè)標志性品牌，以150.67億元的品牌價值穩(wěn)居中中國最有價值品牌前列。鄂爾多斯溫暖全世界打造世界名牌成就系列輝煌解讀鄂爾多斯集團：雄厚的經(jīng)濟實力4解讀鄂爾多斯集團：強勁的發(fā)展活力1.精神綱領(lǐng)：講忠誠、講責任、講追求2.企業(yè)價值觀：報效祖國，榮辱不驚，裝點家園，鑄造人生3.企業(yè)精神：集智、

4、放膽、拓荒、創(chuàng)新4.企業(yè)信念：不相信神仙上帝，只信奉事在人為5.企業(yè)愿景：鄂爾多斯溫暖全世界6.經(jīng)營使命：立民族志氣，創(chuàng)世界名牌?！凇拔鍢I(yè)并舉、協(xié)同發(fā)展”的同時，集團還涉足房地產(chǎn)、資產(chǎn)管理、電子元件、酒店置業(yè)、生物制藥等多個行業(yè)，非主營業(yè)務(wù)已成為集團新的經(jīng)濟增長點和利潤源?；ぱ蚪q煤炭電力冶金鄂爾多斯溫暖全世界5解讀鄂爾多斯房地產(chǎn)集團：構(gòu)建企業(yè)發(fā)展愿景樹立企業(yè)品牌，奠定行業(yè)領(lǐng)袖地位；探索可復制、可持續(xù)發(fā)展的核心競爭力；城市經(jīng)營者，引領(lǐng)城市發(fā)展與升級；企業(yè)發(fā)展愿景6解讀鄂爾多斯房地產(chǎn)集團：項目發(fā)展目標第一目標自我

5、循環(huán)合理收益——通過合理安排三項目的開發(fā)時序和角色扮演，實現(xiàn)項目整體現(xiàn)金流的安全穩(wěn)定，獲得市場合理利潤，縮短集團的輸血時間，早日實現(xiàn)房地產(chǎn)集團的自我循環(huán)。第二目標樹立品牌擴大影響——依托集團背景，通過率先啟動項目（部分項目）的市場影響，樹立鄂爾多斯房地產(chǎn)的品牌，奠定市場認知度與美譽度。第三目標鍛煉團隊復制擴張——構(gòu)建可復制的發(fā)展模式經(jīng)驗，拓展市場占有量，使得房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊成為集團主力業(yè)務(wù)之一7從全局出發(fā)，制定整體開發(fā)戰(zhàn)略。明確各項目在整體中的作用及各項目之間的關(guān)系核心問題：對于大規(guī)模、多項目開發(fā)，同時涉及住宅、商業(yè)

6、、辦公等多種物業(yè)類型，我們需要明確的核心問題是——基于各項目本體屬性及區(qū)域環(huán)境，制定各項目的發(fā)展策略及市場解決方案戰(zhàn)略層面項目層面8城市層面站在城市發(fā)展的軌跡上思考，保證項目長期發(fā)展戰(zhàn)略的前瞻性與可行性。基于區(qū)域整體發(fā)展的角度挖掘價值，指導項目整體定位及發(fā)展策略市場環(huán)境明確各物業(yè)類型的市場機會與風險。研究市場環(huán)境，判斷各種物業(yè)類型的發(fā)展空間及市場機會，指導各項目物業(yè)功能定位及產(chǎn)品方案。研究線索針對核心問題，我們的研究視角將從城市層面及市場環(huán)境兩個線索展開：9Part1開發(fā)背景分析報告目錄Part2城市背景研究Par

7、t3市場環(huán)境研究Part4三項目整體發(fā)展戰(zhàn)略Part5龍灣項目定位與物業(yè)發(fā)展建議Part6龍灣項目經(jīng)濟測算10鄂爾多斯市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中南部，西、北、東三面被黃河環(huán)繞，與包頭市、呼和浩特市隔河相望，構(gòu)成內(nèi)蒙古中部區(qū)域經(jīng)濟的“金三角”。南部臨古長城，與晉、陜、寧三省毗鄰，具有對外開放的地緣優(yōu)勢。全市轄東勝區(qū)、伊金霍洛旗等8個旗區(qū)，全市總面積8.7萬平方公里，2008年末全市常住人口159.1萬人，東勝區(qū)總?cè)丝诩s43萬人。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展以及城市知名度的提高，城市的外向特征不斷增強，每年新增外來人口將近10萬人。鄂

8、爾多斯是典型的資源性城市，因“揚（羊）眉（煤）吐（土）氣”著稱，其中煤炭儲量占全國1/6，天然氣儲量占全國的1/3。城市概況——鄂爾多斯位于內(nèi)蒙古中南部，資源得天獨厚、極大豐富，與包頭市、呼和浩特構(gòu)成內(nèi)蒙古中部區(qū)域經(jīng)濟的“金三角”11經(jīng)濟發(fā)展——鄂爾多斯市憑借雄厚的資源優(yōu)勢，近年來經(jīng)濟迅猛發(fā)展，城市經(jīng)濟實力及增長速度連續(xù)幾年居自治區(qū)前列鄂爾多斯歷年GDP及增