房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃書

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1、..科瑞置業(yè)有限公司長葛項(xiàng)目經(jīng)營計(jì)劃書目錄第一章、房地產(chǎn)市場宏觀分析和長葛市場分析第二章、分期開發(fā)節(jié)奏第三章、設(shè)計(jì)工程計(jì)劃第四章、營銷計(jì)劃第五章、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析第六章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析第七章、管理計(jì)劃第八章、項(xiàng)目授權(quán)內(nèi)容第九章、報(bào)告審批流程第一章：房地產(chǎn)市場宏觀分析和長葛市場分析一、房地產(chǎn)市場宏觀分析（一）2009年初房地產(chǎn)行業(yè)開始全面復(fù)蘇，房價(jià)也開始穩(wěn)中有升。到2009年下半年至2010年4月份房地產(chǎn)市場政策調(diào)控前，房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)非理性報(bào)復(fù)性的飛速發(fā)展階段。其表現(xiàn)為：一是房價(jià)普遍持續(xù)過快上漲，尤其是一

2、線城市房價(jià)瘋狂上漲；二是市場上投資、投機(jī)行為盛行。因此，國家在2010年4月13日和15日分別出臺了非常嚴(yán)厲的新政策，以調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。新政主要有以下內(nèi)容：1、未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)；2、購買首套自住型面積在90平方米以上的家庭，貸款首付比例不得低于30%。3、貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。（實(shí)際

3、大部分銀行采用基準(zhǔn)利率的1.15倍）4、對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。（備注：銀行在實(shí)際操作中對三套房貸款已停止審批）連續(xù)出臺政策而且力度之大是前所未有的，對房地產(chǎn)市場影響是巨大的：其一提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場觀望盛行；其二短期內(nèi)投資客拋售量增加，業(yè)主降價(jià)銷售。（二）房地產(chǎn)行業(yè)仍是中央及政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，擴(kuò)大內(nèi)需的必然選擇，是依靠的重要產(chǎn)業(yè)力量；而且房地產(chǎn)是特殊商品，高度的金融資產(chǎn)性質(zhì)，決定了其在新興市場國家發(fā)展時(shí)代具較高的投資價(jià)值；同時(shí)供求關(guān)系及土地成

4、本等原因。所以，從中長期來看我們認(rèn)為房地產(chǎn)依然是朝陽行業(yè)，發(fā)展前景較好，而房價(jià)在經(jīng)歷震蕩后上升趨勢不會改變。二、長葛市場分析和房地產(chǎn)現(xiàn)狀（一）長葛位于豫中平原腹地，南臨魏都許昌，北接省會鄭州，東觀汴京開封，西望古都洛陽?？偯娣e648.6平方公里，總?cè)丝?9萬人，是河南省18個(gè)“改革、開放、發(fā)展”特點(diǎn)試點(diǎn)縣之一。預(yù)計(jì)2009年全年完成生產(chǎn)總值246億元，財(cái)政收入15億元，全社會固定資產(chǎn)投資120億元，社會消費(fèi)品零售總額59億元。長葛有著較為發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，是河南省鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展起步早、速度快、規(guī)

5、模大、檔次高的縣級城市之一。（二）長葛房市地產(chǎn)市場在售樓盤10多個(gè)，綜合來看具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）、多數(shù)集中在市區(qū)繁華位置，生活配套完善，出行便利。（2）、項(xiàng)目品質(zhì)不高，多以中等偏下為主，只具備基本配套（水、電、天然氣、有線、寬帶、對講門鎖），景觀綠化較差，物業(yè)管理不到位等。（3）、項(xiàng)目占地面積小不夠規(guī)模，面積在20畝-160畝，其中50畝以下占70%。多層、高層、小高層呈現(xiàn)從多到少的形勢，還有小量獨(dú)棟、聯(lián)排別墅。（4）、主力戶型面積為110㎡-150㎡的三房兩廳。多層銷Word完美格式..售均價(jià)在

6、2100元/㎡，高層、小高層均價(jià)在2300元-2400元/㎡。市場銷售總價(jià)為20萬-50萬范圍內(nèi)居多。（5）、付款方式上大部分采用以銀行按揭，一次性付款不多，基本上沒有分期付款。（6）、基本所有樓盤在未取得預(yù)售許可證的情況下，在收取定金甚至收取30%的首付款進(jìn)行銷售。由此可見，整個(gè)長葛市房地產(chǎn)市場，樓盤品質(zhì)普遍不高，其房價(jià)相對于同級別縣級市偏低，樓盤品質(zhì)相對于同級別縣級市性價(jià)比很低，但房地產(chǎn)銷售依然保持正常態(tài)勢。因此，說明長葛房地產(chǎn)市場購買力較強(qiáng)，高品質(zhì)樓盤將有較強(qiáng)的競爭力和市場前景。其次，長葛市場屬

7、于初期階段，行業(yè)發(fā)展不夠成熟?？蛻粝M(fèi)缺乏理性選擇，政府執(zhí)行政策彈性較大，監(jiān)管力度不夠，市場銷售非常不規(guī)范。綜上所述，房地產(chǎn)新政對一線、二線城市影響較為明顯，客觀上會對長葛購房者造成觀望情緒。對銷售值得特別注意的是：由于長葛購房者付款方式以銀行按揭為主，新的房貸政策會對銷售影響較大。然而長葛購房需求多以剛性需求為主，所以我們對于長葛房地產(chǎn)短期市場持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。三、長葛項(xiàng)目分析及策略（一）長葛項(xiàng)目分析：（1）、不利因素：位于市區(qū)邊緣地帶，周邊生活配套匱乏，緊鄰長徑鐵路。未來市場供應(yīng)量加大，客戶選擇余地

8、多。（2）、有利因素：緊鄰市區(qū)主干道，107國道和京珠高速從旁邊經(jīng)過，交通便利。位于新老城區(qū)結(jié)合處，符合城市未來發(fā)展方向。項(xiàng)目周邊以人文教育規(guī)劃為主，緊鄰許昌市示范幼兒園、雙語實(shí)驗(yàn)小學(xué)、天隆初中、國家級重點(diǎn)中專、還有未來建設(shè)的文化宮，文化氛圍濃厚，具備高品質(zhì)社區(qū)基礎(chǔ)。市區(qū)及周邊樓盤品質(zhì)較低，高品質(zhì)樓盤將具有較強(qiáng)的競爭力。（二）項(xiàng)目策略：項(xiàng)目定位：打造高品質(zhì)社區(qū)，展現(xiàn)未來城市新生活，并突出文化品位?？蛯佣ㄎ唬核綘I業(yè)主、企業(yè)高管、公務(wù)員、個(gè)體戶、教師面積戶型