案例二成本法

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1、案例二：成本法**市塘**鎮(zhèn)**大道**實(shí)業(yè)投資有限公司擁有之工業(yè)用地及上蓋之工業(yè)物業(yè)價(jià)值評(píng)估評(píng)估物業(yè)概況：物業(yè)位于**市**鎮(zhèn)**大道**工業(yè)區(qū)內(nèi)，廠區(qū)東臨蛟坪大道，北面、南面、西面與其他工廠為鄰。周圍均為工業(yè)廠區(qū)，工業(yè)集聚程度較好。評(píng)估廠區(qū)內(nèi)兩宗土地面積合計(jì)為19,520.54平方米，3棟廠房建筑面積合計(jì)15,784平方米，且建筑物內(nèi)外部保養(yǎng)良好。2號(hào)廠房，共4層，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積5,784平方米,一層層高約4.5米，二至四層層高約4米。6號(hào)廠房1#與6號(hào)廠房2#均為1層、鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積均為5,0

2、00平方米,均為1層，層高最高處約7米。成本法評(píng)估測(cè)算過(guò)程：本次評(píng)估該宗地重新取得土地價(jià)格采用成本逼近法。一般計(jì)算公式如下：宗地地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+土地增值收益1、重新取得土地成本（1）土地取得費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)土地取得費(fèi)是指政府征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。有關(guān)稅費(fèi)是指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地時(shí)，政府依法收取的各項(xiàng)稅費(fèi)（本評(píng)估項(xiàng)目包括耕地開(kāi)墾費(fèi)及耕地占用稅）。根據(jù)目前該宗地周圍一般征地費(fèi)用水平及有關(guān)稅費(fèi)的征收

3、情況并結(jié)合待估宗地實(shí)際發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，確定土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)為7萬(wàn)元/畝；稅費(fèi)中耕地開(kāi)墾費(fèi)為15元/平方米，耕地占用稅為8元/平方米。上述費(fèi)用合計(jì)為128元/平方米。（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)是指在宗地內(nèi)進(jìn)行“五通一平”開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)的費(fèi)用，根據(jù)該些宗地的具體開(kāi)發(fā)情況及周圍區(qū)域的一般開(kāi)發(fā)費(fèi)用水平進(jìn)行測(cè)算，本次評(píng)估確定宗地土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為4萬(wàn)元/畝，即60元/平方米。（3）利息根據(jù)評(píng)估對(duì)象的用地規(guī)模和開(kāi)發(fā)難易程度，確定土地開(kāi)發(fā)期為1年，利率以6.57%則：利息=128×[（1+6.57

4、%）-1]+60×[（1+6.57%）0.5-1]=10.35（元/平方米）（4）利潤(rùn)4經(jīng)調(diào)查，東莞市工業(yè)用地的土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率一般在15%左右，本次估價(jià)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率按15%計(jì)，則：利潤(rùn)=（128+60）×15%=28.2（元/平方米）（5）土地增值收益土地增值收益是指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的用途改變的增值。根據(jù)該宗地用途、級(jí)別，開(kāi)發(fā)環(huán)境等因素綜合確定土地增值收益率為50%，則：土地增值收益=50%×（128+60+10.35+28.2）=226.55×50%=113.28（元/平方米）（6）宗地評(píng)估單價(jià)單位

5、地價(jià)=128+60+10.35+28.2+113.28=339.83（元/平方米）=340（元/平方米）（取整至個(gè)位）土地評(píng)估總值=340×19,520.54=6,636,984（元）=6,640,000（元）（取整至萬(wàn)位）2、建筑物重置成本（以2號(hào)廠房為例）（1）房屋建造成本房屋建造成本包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)等。評(píng)估物業(yè)為四層普通廠房，鋼混結(jié)構(gòu)，首層高4.5米，其余樓層層高4m。根據(jù)近期東莞市工程造價(jià)信息及本公司掌握的有關(guān)資料，結(jié)合考慮該物業(yè)的實(shí)際情況，該物業(yè)的建造成本取935元/平方米

6、，則：建造成本=935×5,784=5,408,040元（2）管理費(fèi)管理費(fèi)按照房屋建造成本的3%計(jì),則管理費(fèi)=建造成本×3%=5,408,040×3%=162,241（元）（3）開(kāi)發(fā)利息開(kāi)發(fā)利息包括土地和建筑物產(chǎn)生的利息。假定該物業(yè)建設(shè)開(kāi)發(fā)期為1年,利率按照現(xiàn)行1年期銀行貸款利率6.57%計(jì)算,假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次投入，房屋建造費(fèi)用及其管理費(fèi)用在建設(shè)中期發(fā)生，則開(kāi)發(fā)利息=分?jǐn)偼恋爻杀尽羀（1+利率）1-1]+（房屋建造成本+管理費(fèi)）×[（1+利率）0.5-1]=5,784/15,784×6,63

7、3,665×[(1+6.57%)1-1]+（5,408,040+162,241）×[（1+6.57%）0.5-1]=339,790（元）（4）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)以房屋建造成本和管理費(fèi)的10%計(jì)，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(建造成本+管理費(fèi))×10%4=(5,408,040+162,241)×10%=557,028（元）（5）銷售稅費(fèi)銷售稅主要考慮營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和印花稅，稅率合計(jì)為5.25%。銷售費(fèi)用主要考慮推廣代理費(fèi)，收費(fèi)比率為1%，設(shè)評(píng)估物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格為x,則此部分稅費(fèi)為6.25%x；（6）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

8、為房屋建造成本和管理費(fèi)的3%。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=（房屋建造成本+管理費(fèi)）×3%=167,108（元）（7）重置成本=建造成本+管理費(fèi)+開(kāi)發(fā)利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷售稅費(fèi)+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)x=5,408,040+162,241+339,790+557,028+6.25%x+167,108x=7,076,487（元）3、建筑物折舊建筑物成新率確定：根據(jù)相關(guān)資料，該物業(yè)于2005年建成，保養(yǎng)良好，根據(jù)其已使用年限和實(shí)地視察所見(jiàn)，確定該物業(yè)成新率為85