華僑大學《房地產開發(fā)》房地產開發(fā)復習資料

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1、1.房地產概念：房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分割的附著物2.房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產價格脫離市場基礎持續(xù)急劇地上漲的經濟泡沫形式。產生房地產泡沫的具體原因⑻政策因素⑺結構性矛盾⑹銀行信貸的非理性擴張⑸房地產投資的過度增長⑷社會資金盲H投向房地產⑶非理性預期和過度炒作⑵信息不對稱⑴地價飛漲。房地產泡沫問題的解決辦法:擠壓法、吸收法、轉化法和綜合法。3.房價收入比：房價收入比二60平方米住房總價/家庭年收入4.土地使用權出讓：協(xié)議、招標、掛牌、扌n賣基本概念：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用

2、者向國家支付土地使用權出讓金的行為。又稱土地批租。出讓方權利：（1）受讓方在簽訂土地使用權出讓合同后，未在規(guī)定期限內支付全部土地使用權出讓金的,出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。（2）受讓方未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，土地管理部門有權予以糾正，并根據情節(jié)輕重給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權的處罰。（3）出讓期滿收回土地使用權及地面附著建筑物的權利義務：（1）按照土地使用權出讓合同的規(guī)定提供出讓的土地使用權。（2）向受讓方提供有關資料和使用該土地的規(guī)定。受讓方權利：（1）取得被出讓土地的一定期限的使用權一一受讓人在合同規(guī)定的期限內依照法律和合同規(guī)

3、定對被出讓土地的占有、使用、收益、處分的權利。（2）受讓人在達到合同規(guī)定的開發(fā)要求后，將余期內土地使用權及地上附著建筑物有償轉讓、贈與、出租、繼承、抵押的權利（處理）義務：（1）在簽訂土地使用權出讓合同后的規(guī)定期限內支付全部土地使用權出讓金；在支付全部土地使用權出讓金后，依規(guī)定辦理登記手續(xù)，領取土地使用證。（2）按出讓合同規(guī)定的用途和要求使用土地。改變用途和要求，必須經土地使用權出讓人批準，并依法補交相應價款。、（3）使用權期限屆滿，將土地使用權連同地上附著建筑物交還土地使用出讓人。土地使用權出讓的方式4.3.1協(xié)議出讓土地使用權4.3.2招標出讓土地使用權4.3.3拍賣出讓土地使

4、用權4.3.3掛牌出讓土地使用權簡業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地使用權出讓的要求4.4.1土地使用權岀讓的主客體范圍要求4.4.4土地使用權出讓的領土主權要求4.4.3土地使用權出讓的資源利用要求4.4.2土地使用權出讓的年限要求土地使用權出讓的最高年限按下列用途確定：1.居住用地7（）年；2.工業(yè)用地50年；3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；4.商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；5.綜合或者其他用地50年。土地使用權的終止土地使用權終止的原因（1）土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未屮請續(xù)期或者雖屮請續(xù)期但未獲批準

5、的，土地使用權由國家無償收冋，土地使用者應當交還土地使用權，并辦理注銷登記。（2）在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回土地使用權，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)利用土地的實際情況給予相應的補償。（3）土地使用權由于土地滅失、標的物不再存在而終止。土地使用者需耍繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回土地的，應當予以批準，重新簽訂土地所有權出讓合同，支付出讓金并辦理登記。土地使用權終止的法律后果（1）土地使用者不再享有該土地的使用權，土地使用權受讓人與土地所有者或其代表之間關于在該塊土地上的權利義務隨之解除。（2

6、）地上建筑物和其他附著物隨土地使用權的終止而由國家無償取得，土地使用權受讓人不得以任何理由提出地上建筑物和其他附著物的所有權請求，亦不得擅自毀壞之。（3）土地使用權出讓合同規(guī)定必須拆除的設備等，土地使用權受訃人必須在規(guī)沱的期限內拆除。除土地使用權出讓合同另有規(guī)定者夕卜，非通用建筑等必須由土地使用權受讓人按規(guī)定的期限拆除和清理，或者由土地使用權受讓人支付拆除費和清理費用。1.房地產可行性研究的內容2.8項目開發(fā)組織機構、管理費用的研究2.11項目經濟分析及綜合效果分析評價2.5規(guī)劃設計方案選擇2.3項li用地的現狀調查及動遷安置2.2可行性分析概況說明2.1項目概況2.4市場分析和建

7、設規(guī)模的確定2.6資源供給2.7壞境影響和環(huán)境保護2.9開發(fā)建設計劃2.10項目財務分析2.12關于引進技術和進口設備的說明2.13結論及建議2.14可行性研究報告的各類附件房地產項目可行性研究的程序（1）討論可行性研究的范圍，確定研究目標，明確研究的界線。⑵市場實地調查、收集情報和資料。（3）市場預測分析。（4）技術研究。包括項目實施全過程的所有運轉環(huán)節(jié)的銜接處理、地質處理、環(huán)境保護措施、項目工程施工工藝和物料投入等。（5）經濟研究。包插項目的資金籌措、成本開支、效