近期北上廣深調(diào)控政策分析(終)

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1、北上廣深近期調(diào)控政策簡析一、北上廣深政策出臺(tái)背景房價(jià)上漲、年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)難以完成,“房價(jià)調(diào)控”成為最急要?jiǎng)?wù)2013年10月北上廣深住宅價(jià)格指數(shù)新建住宅價(jià)格指數(shù)新建商品住宅價(jià)格指數(shù)二手住宅價(jià)格指數(shù)城巾環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比同比北京100.6116.4100.8121.2101.1119上海100.7117.8100.8121.4100.9113.2廣州100.9120.5100.9120.7101111.4深圳100.9120.2100.9120.6100.9114.1數(shù)據(jù)來源（東方財(cái)富網(wǎng)2013年10月）2013年10月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，十月份，與去年同月

2、相比，北上廣深四個(gè)一線城市房價(jià)同比上漲均超過20%,而包括廈門、沈陽、南京在內(nèi)的十五個(gè)二三線城市同比漲幅超過10%。房價(jià)的上漲勢(shì)頭不降，各城市的年度房價(jià)控制目標(biāo)將難以完成。中央有官員表示，“年底臨近，房價(jià)考核問題再度被提到空前的高度。各地城市,尤其是北、上、廣、深、杭等主要城市的房價(jià)考核工作，將成為年底房地產(chǎn)調(diào)控的一場大戲。并且接下來，在影響市場的各方面，比如信貸、融資、地方審批，預(yù)計(jì)都能看到調(diào)控收緊的跡象?！倍?、北上廣深調(diào)控新政主要細(xì)則解讀時(shí)間城市住房供地任務(wù)保障房供應(yīng)限購、限貸政策升級(jí)政策原文2013年10月11日深圳確保今年普通住房用地供應(yīng)在以往5年平均供地量的

3、基礎(chǔ)上增加20%以上，四季度還要供應(yīng)約60公頃住宅用地加大安居型商品房和保障性住房供應(yīng)的力度，確保2013年度保障性安居工程建設(shè)任務(wù)順利完成調(diào)整二套房首付比例不低于70%貸款利率a深八條.docx2013年10月23日北京2013年底前全市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，采用邛艮房價(jià)、競地價(jià)等出讓方式確定自住型商品房面積（90nr以下為主，最大不超過140nf）及價(jià)格（均價(jià)比同地段、同品質(zhì)低30%左右）明確自住型銷售對(duì)象（如單身人士需滿25周）；自住型商品房5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓需交差價(jià)30%的土地受益等價(jià)款，并不得再購買亠雲(yún)京七條?docx2013年11月8日上海2013

4、年本市住房用地供應(yīng)量在不低于過去五年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加30%的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)1000公頃加快保障房供應(yīng)申請(qǐng)，擴(kuò)大受益規(guī)模，研究明年準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，努力擴(kuò)大住房保障受益面延長準(zhǔn)購房納稅或社保年限至2年；二套房首付比例提至7成滬七條?docx2013年11月18H廣州2013年底前制定并公布2014年全市住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，確保2014年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量不低于2013年計(jì)劃供應(yīng)量。加快中低價(jià)位商品住房供應(yīng)，控制高端商品住房供應(yīng)延長準(zhǔn)購房納稅或社保年限至3年；提高二套房首付比例至7成穗六條.docx解讀：整體來看幾個(gè)城市為了達(dá)到限制房價(jià)過快上漲，基本都是通過增加

5、保障類住房的市場供應(yīng)、增加土地供應(yīng)，改變市場供求關(guān)系的角度來調(diào)控市場，同時(shí)幾個(gè)城市的限購、限貸政策進(jìn)一步升級(jí)，各個(gè)城市的二套首付都提高到7成，提高購置二套房門檻；延長社保繳納年限使得限購條件更加苛刻。北京首次提出了“自住型”商品房概念，這類住房是針對(duì)'"夾心層”的保障房。這類住房主要面向中低收入人群，支持了中端市場。其供地采用邙艮房價(jià)、定地價(jià)”等方式，增大住房供應(yīng)量及價(jià)格控制，提高轉(zhuǎn)讓自住型住房的成本及轉(zhuǎn)讓后在購買限制。北京自住型商品房1、未來兩年供應(yīng)7萬套，明年50%以上住宅用地用來建自住型商品房。2、價(jià)格：低于商品房30%,戶型90nf以下為主，最大不得超過140

6、譏3、符合限購條件可購買，兩類人群優(yōu)先。4、資格審核、房企把關(guān)，和商品房購買流程一樣5、加強(qiáng)再上市管理，再上市繳30%增值收益。上海政策重點(diǎn)在于提高準(zhǔn)入門檻與二套房首付方面。社保繳納年限提高到兩年。二套房首付比例提升至7成，以影響首改型客群及投資型客群。廣州購房限制增多，抑制投資型需求。第二套住房貸款首付比例提至70%;社保繳納年限提高到3年。深圳1、通過多項(xiàng)措施增加土地供應(yīng)“深八條”提到增加住宅用地規(guī)模，通過“改造城中村”、集體土地流轉(zhuǎn)加快，提高土地容積率等多項(xiàng)措施增加住宅供地。對(duì)閑置土地征收土地閑置費(fèi)，避免囤積土地等,查處非法建筑和非法用地等。3、2、對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的

7、調(diào)整。普通商品房供應(yīng)量不低于全年供應(yīng)量90%0“建設(shè)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房，廉租房”促進(jìn)住房保障，“以售為主”轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙宰鉃橹鳌?。政府試圖把廉租房作為政府住房存量，一方面保障社會(huì)中低收入人士的住房需求，另一方面也可以平抑市場上強(qiáng)勁的剛性住房需求。政策影響1、主要通過限貸升級(jí)（二套房首付比例提高到7成）、繳納社保年限提高等手2、段對(duì)房價(jià)進(jìn)行調(diào)控。強(qiáng)調(diào)了增加住房供地及保障房供應(yīng)緩解房價(jià)過髙問題。但是由于一線城市本身土地供應(yīng)緊張，新增人口龐大，預(yù)計(jì)住房供不應(yīng)求局面短期內(nèi)難以得到緩解。3、調(diào)控效果受質(zhì)疑。此項(xiàng)政策短期內(nèi)的政治意義大于實(shí)際的市場意義。有專家認(rèn)為，選擇在這個(gè)