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1、鳳凰城廣告策劃書媒體分析表媒體分析表促銷：開始；成員：媒體：結(jié)束：日期：媒體花費成本問詢總數(shù)每次問詢成本訂單總數(shù)每個訂單成本總銷售銷售成本促銷計劃促銷計劃促銷開始成員媒體結(jié)束日期活動：日期媒體安排媒體安排促銷開始制作人媒體結(jié)束日期媒體：日期富仕棋園產(chǎn)品宣傳策略一、入市時機和銷售階段分析商機如戰(zhàn)機，關(guān)系著商家的生死成敗。因此準(zhǔn)確分析樓盤的上市時機，對于樓盤的銷售成功與否，有著至關(guān)重要的意義。這既要分析樓盤的特點，又應(yīng)尊重房地產(chǎn)市場的各種規(guī)律。富仕棋園（一期）的銷售工作，從上市推廣到銷售完成，大致需要一年的時
2、間。這段時間可以分為以下幾個階段：（一）形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購期；（二）開盤期；（三）強銷期；（四）續(xù)銷期—盤中保溫期；（五）收盤期—盤尾沖刺期。上海房地產(chǎn)市場的變化情況，從一年四個季度來看，春季的三、四、五月和秋季的九、十、十一、十二月是房產(chǎn)銷售的黃金季節(jié)，而夏季的六、七、八月和冬季的一、二月則相對是房產(chǎn)銷售的淡季。根據(jù)上述情況，富仕棋園的銷售工作做如下的安排：1、今年的七、八月作為該案的形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購時期。2、九月份為該案的開盤時期,即主題推廣期。3、十、十一、十二月三個月作為該案的強銷期。4、來年的
3、一、二、三月為該案的續(xù)銷期，即盤中保溫期。5、四、五、六月作為尾盤沖刺期。利用春季售房的好時機，在保溫期調(diào)整的基礎(chǔ)上，作最后沖刺，使樓盤的銷售有一個完美的結(jié)局。二、營銷推廣費用預(yù)算方案（一）廣告總金額：3300元/M2*59578M2*1.5%=2949111.00元（二）資金配比安排根據(jù)銷售的情況，選擇恰當(dāng)時機投放及投放時間廣告，達(dá)到最好的效率是我們最終的目的。具體如下：1、全部制作費用占總金額的25%，共計737，277.75元。（具體包括兩處售樓處的裝修、樣板房制作裝修、樓書制作、模型制作、邀請函制
4、作、信封、看板、精神堡壘、各種效果圖、工地圍墻、戶外廣告等2、媒體推廣費用占總金額的60%，共計1，769，466.00元；主要為平面及CF。媒體推廣總費用在銷售推廣階段中的比例：1）形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購期推廣費用占10%，計176946.6元；2）主題推廣期推廣費用占20%，計353893.2元3）推廣強銷期推廣費用占40%，計7077864.4元；4）推廣保溫期推廣費用占20%，計353893.2元；5）尾盤沖刺期推廣費用占10%，計176946.6元。3、SP活動及公關(guān)費用占總金額的15%，共計442
5、，366.65元。針對不同的推廣階段策劃實施不同主題的SP活動，與項目核心主題與銷售進(jìn)程充分結(jié)合，發(fā)揮整合策略的最大效應(yīng)并協(xié)調(diào)統(tǒng)一。整個銷售推廣過程將舉辦3—5個主題SP活動。三、媒體、SP活動整和策略方案媒體廣告是消費者了解樓盤的主要途徑，也是樓盤對外宣傳的主要手段。SP活動的開展有利于銷售，在銷售的不同階段，開展不同SP活動，能夠拉動人氣，起到點綴的作用。媒體廣告和SP活動的有效結(jié)合，則能夠更大的發(fā)揮兩者的效用，從而利于銷售。（一）前期項目準(zhǔn)備期2001年7月1日前完成如下工作：A、現(xiàn)場包裝；B、售樓
6、處裝修；C、環(huán)境施工；D、案前作業(yè)；E、企劃設(shè)計；F、項目主題公關(guān)。（二）啟動形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購期1、七月進(jìn)入項目形象推廣和內(nèi)部認(rèn)購階段，具體如下：時間長度：兩個月主題：將本案核心概念--和諧生活社區(qū)--及地位迅速建立起來，制造富仕棋風(fēng)。目的：以擴(kuò)大品牌知名度及信任度，拉升品牌形象，達(dá)到造名造勢的效果爭取第一批沖動型客戶下定簽約。配合：舉行第一次主題SP活動；注：在具體實施時我司會有詳盡的方案提出。2、八月底前完成內(nèi)部認(rèn)購期和形象主題推廣工作，同時將本案進(jìn)行預(yù)熱，以保證強銷期的熱銷。l媒體策動定位：1、圍
7、繞預(yù)售前的SP活動進(jìn)行媒體炒作，主題定位為：“富仕棋園—20萬平方米-人文社區(qū)-公園社區(qū)”橫空出世2、品牌資源整合--充分利用“好世櫻園”已有的品牌效應(yīng)，提高富仕棋園知名度和信任度。l媒體選擇：《新民晚報》二分之一黑白版硬性廣告廣告預(yù)算費用：7月：《新民晚報》二分之一黑白版硬性廣告（8.8萬元）8月：《新民晚報》二分之一黑白版硬性廣告（8.8萬元）廣告費用合計:17.6萬lSP活動建議：緊扣本期主題和目的，盛邀日本或上海的圍棋名人及各界人士參加，拉開銷售良好開始。注：對媒體的選用進(jìn)行跟蹤，為下面的媒體策動
8、做資料，為失誤處作及時調(diào)整。（三）主題推廣期，即開盤期1、九月進(jìn)入全面公開階段，具體如下：現(xiàn)場銷售正式開始啟動，利用媒體宣傳和主題活動優(yōu)勢強攻熱炒。時間長度：開盤期期為一個月主題：將本案核心概念--和諧生活社區(qū)--及地位提升目的：放大品牌知名度及信任度，提高產(chǎn)品品質(zhì)形象，爭取更多的沖動型客戶下定簽約。配合：推廣中舉行主題SP活動注：在具體實施時我司會有詳盡的方案提出。2、九月底完成主題推廣期工作，鮮明主題的確立，為強銷期項目賣
