房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目預(yù)判及風(fēng)險(xiǎn)把控

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1、藍(lán)光集團(tuán)高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目前期預(yù)判什么是高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目：能夠?qū)崿F(xiàn)投入資金快如回籠的項(xiàng)目就是高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是什么：資金的高周轉(zhuǎn)，核心是如何最大程度減少單位時(shí)間內(nèi)項(xiàng)目股東資金的占用，或者說(shuō)是使自有資金在單位時(shí)間內(nèi)收益最大化。為什么要高周轉(zhuǎn)：其一、可以更好規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，也更容易抓住稍縱即逝的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；其二、能夠在政府領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)盡快出成果、出業(yè)績(jī)，在更短時(shí)間內(nèi)讓政府收到土地款和稅收收入，得到政府更多的支持；其三、高周轉(zhuǎn)讓資金回籠更快，可以讓手中始終握有相對(duì)充足的現(xiàn)金，這樣不僅能減少現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，還能充分利用預(yù)售款、土地款分期支付、合作方墊資等資金杠桿，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)以小

2、博大的金融屬性；其四、高周轉(zhuǎn)是收益最高的模式，無(wú)論市場(chǎng)向好還是遇冷，高周轉(zhuǎn)都能大幅提高整體資產(chǎn)收益率。高轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的三個(gè)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)：其一、整體的現(xiàn)金流回正時(shí)間，即整個(gè)項(xiàng)目的投資回收期；其二、拿地到動(dòng)工、預(yù)售的時(shí)間，拿地到預(yù)售在6-8個(gè)月以內(nèi)就是開發(fā)期的高周轉(zhuǎn)；三、是銷售去化速度。高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目評(píng)判的兩個(gè)階段：土地獲取開工預(yù)售交房第一階段第二階段項(xiàng)目可研第一階段項(xiàng)目評(píng)判需要注意的因素：一、城市政策分析,項(xiàng)目預(yù)售條件、開發(fā)報(bào)建周期等；二、土地款支付比例及周期；三、地塊是否為凈地出讓，不是凈地是否影響項(xiàng)目首期開盤進(jìn)度，如存在高壓走廊、墳?zāi)沟龋凰?、?xiàng)目地質(zhì)情況是否復(fù)雜，樁

3、基礎(chǔ)深度及土方量；五、項(xiàng)目是否有污染，是否涉及環(huán)境治理；六、項(xiàng)目是否已實(shí)現(xiàn)三通一平或七通一平；七、項(xiàng)目是否可套用公司成熟產(chǎn)品線；八、項(xiàng)目是否存在硬傷，例如日照、文物限高等。第二階段項(xiàng)目評(píng)判需要注意的因素：一、分析城市及所在區(qū)域土地市場(chǎng)熱度及項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的去化速度；二、分析項(xiàng)目所在區(qū)域的客戶群體；三、分析項(xiàng)目所在區(qū)域的同類產(chǎn)品存量；四、分析項(xiàng)目所在城市的資金監(jiān)管及房貸條件。二手項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)研判二手項(xiàng)目包含：100%股權(quán)收購(gòu)、土地收購(gòu)（已交土地款未辦理國(guó)土證，直接將國(guó)土證辦到我項(xiàng)目公司名下；保牌）、在建工程收購(gòu)（項(xiàng)目總投達(dá)到25%以上，達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件）二手項(xiàng)目

4、整體剖析：二手項(xiàng)目經(jīng)過(guò)前期地主的運(yùn)作地塊已經(jīng)成熟，有的項(xiàng)目甚至取得兩證或三證，簽訂協(xié)議后可以馬上進(jìn)場(chǎng)施工，縮短了首期開盤周期，滿足項(xiàng)目第一階段的高周轉(zhuǎn)，二手項(xiàng)目土地獲取價(jià)格一般都低于周邊近期招拍掛方式出讓的土地，土地獲取成本低，但二手項(xiàng)目涉及的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)較高，在項(xiàng)目協(xié)議簽訂前一定要做好項(xiàng)目的盡職調(diào)研，了解好地塊的歷史背景。在建工程類項(xiàng)目復(fù)雜、問(wèn)題多，不建議在此類項(xiàng)目上投放精力。二手項(xiàng)目的典型高周轉(zhuǎn)模式是：協(xié)議中約定分期支付土地款或分批收購(gòu)股權(quán)，在項(xiàng)目開盤前支付全部土地款或完成100%股權(quán)收購(gòu)，由于二手項(xiàng)目很多已經(jīng)取得國(guó)土證，協(xié)議簽訂后我司可立即

5、融資，前期投入資金可以基本收回，實(shí)現(xiàn)了資金高周轉(zhuǎn)的目標(biāo)。合作開發(fā)類項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)研判合作開發(fā)類項(xiàng)目包含：部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，增資入股，土地作價(jià)入股，聯(lián)合競(jìng)買四類典型項(xiàng)目。合作開發(fā)的理想模式是對(duì)方出地，我司出開發(fā)建設(shè)成本和管理團(tuán)隊(duì)，由于此類合作開發(fā)模式土地款由合作方出，后期我司直接投入成本較少，這類項(xiàng)目完全符合我司E類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)，地投入、高杠桿、高收益。注：二手項(xiàng)目及合作開發(fā)類項(xiàng)目模式多，操作方式靈活，不限于以上論述，這里只對(duì)最常用的模式做以簡(jiǎn)述。