運(yùn)營管理公司成立建議

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1、運(yùn)管理管理模式建議目前,運(yùn)營管理公司組建有以下幾種模式:1、物業(yè)管理與運(yùn)營管理分離,由不同企業(yè)公司主體進(jìn)行操作這種方式雖然能發(fā)揮專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì),但由于兩個(gè)工作范疇之間的關(guān)聯(lián)性緊密,導(dǎo)致兩個(gè)操作主體之間的工作內(nèi)容必然存在交叉和重疊,因此部分責(zé)、權(quán)、利關(guān)系易于產(chǎn)生混淆,容易產(chǎn)生矛盾,從而引起物業(yè)管理公司與運(yùn)營管理公司互相爭(zhēng)奪利潤、推卸責(zé)任,各自為戰(zhàn),極大的打擊了經(jīng)營戶的經(jīng)營積極性,商戶不知道出了問題,找誰?誰負(fù)責(zé)解決問題?對(duì)項(xiàng)目的順暢運(yùn)營和持續(xù)發(fā)展大為不利。物業(yè)公司和商業(yè)運(yùn)營公司都是開發(fā)商屬下的子公司,但實(shí)際運(yùn)作中涉及兩間公司的部門多,環(huán)節(jié)冗長,手續(xù)繁瑣,

2、效率低下,而且因?yàn)槔骊P(guān)系產(chǎn)生了很多沖突和矛盾,結(jié)果由于相互之間的不配合和不理解,令雙方的工作協(xié)調(diào)和對(duì)商戶的管理在實(shí)際操作中都出現(xiàn)了種種問題,甚至使商戶和管理方矛盾激化,一度影響了商場(chǎng)的正常經(jīng)營,如宜昌步行街在前期運(yùn)營過程中,物業(yè)公司和運(yùn)營公司分屬兩個(gè)不同的公司,公司之間工作程序太復(fù)雜,導(dǎo)致很多問題得不到及時(shí)解決,溝通存在問題,使步行街的商業(yè)發(fā)展走向沒路。由此可見,此模式不可取,僅能作為短期的過渡形式。2、物業(yè)管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé),運(yùn)營管理由專業(yè)公司提供顧問意見或駐場(chǎng)代表,由物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)籌操作。這種方式避免物管與運(yùn)營工作分離對(duì)實(shí)際操作工作帶來的一系列問

3、題,使各項(xiàng)的管理和經(jīng)營工作開展得比較順利,另外也能夠在一定程度上得到專業(yè)公司的意見,以彌補(bǔ)物業(yè)公司在運(yùn)營工作上的欠缺。這種合作多以甲方支付顧問費(fèi)為前提,令專業(yè)公司“旱澇保收”,另一方面由于專業(yè)公司沒有爭(zhēng)取更大利潤的動(dòng)力,沒有融入真正的經(jīng)營活動(dòng)中(如停車場(chǎng)的經(jīng)營),故其專業(yè)意見或多或少存在著不到位或建議實(shí)施走調(diào)的情況,至于駐場(chǎng)代表的做法也會(huì)存在著人手不調(diào)不足的狀況。因此,目前很多項(xiàng)目更多的考慮利用專業(yè)公司品牌作用,借用其豐富的客戶資源促進(jìn)招商或銷售工作,而實(shí)際利用其專業(yè)意見僅限于項(xiàng)目前期而已,像現(xiàn)在步行街二次招商就引進(jìn)了武漢思稅。3、聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行全面

4、運(yùn)營管理工作,即實(shí)行專業(yè)公司承包做法,開發(fā)商每月收取固定費(fèi)用,至于管理公司的盈虧由專業(yè)公司負(fù)責(zé)。這種方式的好處是可以最大限度的給予專業(yè)公司運(yùn)營管理的空間,專業(yè)公司承包工作包含了物業(yè)管理和運(yùn)營管理兩大部分內(nèi)容,可發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢(shì),且開發(fā)商也可有固定的微利回報(bào);但從另一角度來看,作為項(xiàng)目的大業(yè)主(開發(fā)商)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營管理的監(jiān)控力度較小,且當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營不善,商戶拒交租金、物管費(fèi)等問題時(shí),開發(fā)商不僅會(huì)收不到微利的回報(bào),更可能需出面收拾殘局。宜昌均瑤廣場(chǎng)采用銷售的方式,銷售了大部分物業(yè),然后聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)營和管理,結(jié)果由于專業(yè)公司的經(jīng)營能力有限,未能協(xié)調(diào)業(yè)主與

5、經(jīng)營戶的關(guān)系,即使地理位置位于宜昌核心地段,也是以失敗而告終??梢?,這種模式在一定程度上受開發(fā)商和經(jīng)營者心態(tài)的影響,如果是開發(fā)商對(duì)由專業(yè)公司操盤會(huì)產(chǎn)生較大利潤存在很大希望,忽視商業(yè)經(jīng)營規(guī)律,這樣很可能會(huì)失望而歸,而如果專業(yè)公司的經(jīng)營管理較為短淺,限于眼前利益,那么結(jié)果也會(huì)得不償失。4、由專業(yè)公司與開發(fā)商共同組建運(yùn)營管理公司,對(duì)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的全面經(jīng)營管理。這種方式通過專業(yè)公司與開發(fā)商合作形成的獨(dú)立核算實(shí)體運(yùn)營管理公司,管理內(nèi)容包括了物業(yè)管理和經(jīng)營管理,這樣可充分發(fā)揮雙方的積極性,使項(xiàng)目運(yùn)營管理效益最大化;一方面可最大限度利用專業(yè)公司的優(yōu)勢(shì),另一方面也可體

6、現(xiàn)開發(fā)商對(duì)運(yùn)營管理的監(jiān)控力度,且全程參與運(yùn)營管理工作,在合作中積累經(jīng)驗(yàn),加快自身成長。當(dāng)然,這種合作模式的前提在于合作雙方明晰風(fēng)險(xiǎn)和利潤,避免推諉責(zé)任和利益矛盾。5、由開發(fā)商單獨(dú)組建運(yùn)營管理公司,對(duì)物業(yè)實(shí)行全面運(yùn)營管理這種方式是開發(fā)商通過從社會(huì)上招聘有類似經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才,組建運(yùn)營管理公司,實(shí)行自行操作,運(yùn)營管理公司的管理內(nèi)容涵蓋運(yùn)營管理和物業(yè)管理,兩大管理緊密聯(lián)系,相互配合,在管理上形成一個(gè)統(tǒng)一的整體。通過組建運(yùn)營管理公司,可使經(jīng)營利潤的最大化;另一方面也可使開發(fā)商全面經(jīng)營管理自身的物業(yè),經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)同屬一家公司,不存在利潤的爭(zhēng)奪和責(zé)任的推諉,責(zé)任到

7、部門,責(zé)任到個(gè)人,同時(shí)也不會(huì)造成公司對(duì)外口徑不統(tǒng)一,便于統(tǒng)一管理。對(duì)開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)有著深遠(yuǎn)的意義。目前宜昌大多數(shù)采取這種運(yùn)營管理模式,聘用專業(yè)人才,組建自己的團(tuán)隊(duì),但是招聘回來的人專業(yè)知識(shí)是否過硬,是否能滿足崗位的需要,前期則需要較長時(shí)間的培訓(xùn)和資源的整合,也是一個(gè)邊做邊摸索的過程。綜合以上五種商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營管理模式的有缺點(diǎn),結(jié)合本項(xiàng)目自身情況,從長遠(yuǎn)和整體角度考慮,建議本項(xiàng)目采用第五種方式:成立商業(yè)運(yùn)營管理公司進(jìn)行商業(yè)物業(yè)運(yùn)作商業(yè)運(yùn)營管理公司由開發(fā)商組建成立,其前期資產(chǎn)結(jié)構(gòu)由開發(fā)商注入部分資產(chǎn),如停車場(chǎng)、廣告位、LED顯示屏等有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)等

8、,這些資產(chǎn)就成為運(yùn)營管理公司的注冊(cè)資產(chǎn),為商業(yè)運(yùn)營管理公司的日常運(yùn)營提供一定的收入來源,這對(duì)開

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