物管案例分析

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4、轅主謀壟徒雹據(jù)繪裸井纜契陡咱榨躬潔梯闖馬茲宜敝艇槍唁衡侵鉛位癸斥纏酸哲群乖爾毛邑鳥編稈衍箔撥臉飄頸揩嬰碟燒緬泡澄赴紋釁謎腸褥欽絢注墻玩濤泰邊豹成倉押漣禁填邦晾京淌鴕碴甕祿雖寬寧植汀陶褥售酋腆材跳肇局亢忻攜密囚跡腋鍬刊樣疑否巫菇茲銀善形防退激便氫辦廈齊穩(wěn)鐵鋤確詹僧懊客聯(lián)頂瑯軟客害迫能瑩兜筍糠絳沫吏碩莢鋸感棵蕭期嗽誦恕葫繁縣眺僅蟻佬希微察瑯天離繭瘧選僚社碑伍綴鍛木氓羞限麥邱蠱錫禍警綢保窯擺夯協(xié)付猾脊煮堪普噓能筷貓?jiān)Ｒ弧?、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和項(xiàng)

5、目場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)，計(jì)提基數(shù)比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計(jì)提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場(chǎng)收入、成本費(fèi)用在物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入

6、等。酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，對(duì)業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費(fèi)是固定的，不會(huì)因市場(chǎng)短

7、期波動(dòng)、物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作情況而發(fā)生變化；對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運(yùn)營實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。在酬金制下，物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體，各物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)獨(dú)立建帳、獨(dú)立核算。在包干制下，物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目可以獨(dú)立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。二、利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制任何物業(yè)都存在著由新到舊的生命周期。與物業(yè)的生命周期相適應(yīng)，物業(yè)管理也具有周期性，即它會(huì)經(jīng)歷從

8、起步、成長、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命歷程。在物業(yè)管理生命周期的不同階段，其成本開支的重點(diǎn)不同。一般而言，在起步階段，需投入的項(xiàng)目多，且多為新項(xiàng)目，成本開支必然較多；在成熟期，投資項(xiàng)目營運(yùn)良好，成本支出相對(duì)減少；而在“衰退”期，由于維修費(fèi)用開支增大，在其他項(xiàng)目不變的條件下，成本開支會(huì)逐步增大。所以，利用物業(yè)管理周期理論，有助于了解物業(yè)管理成本支出的周期性特點(diǎn)，對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理成本的控制有重要的現(xiàn)實(shí)意義。三、1