鴻坤金融谷部分產(chǎn)品定位及設計建議

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1、鴻坤金融谷12-16號樓部分產(chǎn)品定位及設計建議一、總平面圖金融谷自持部分，初步擬定建設三類產(chǎn)品：大獨棟辦公，小獨棟辦公，SOHO辦公。布局充分利用南側部分的各自優(yōu)勢，南側的獨棟辦公區(qū)在充分接受南面采光的同時，不遮擋北側已建成的部分；位于西側的SOHO辦公區(qū)，依托國際露營公園的大氧吧特點和綠樹環(huán)繞的視覺效果，為居住、辦公提供最佳的體驗，位于東南角的大獨棟辦公，利用該部分的兩側臨路和展示性佳的特點，以高品質(zhì)寫字樓為項目的形象加分。附圖一：三種產(chǎn)品平面布局分布：（1）項目產(chǎn)品整體分類，具體指標如下：產(chǎn)品分類表單位：平米

2、產(chǎn)品占地面積占比建筑面積占比建筑密度層數(shù)soho辦公1221240.82%4030040%30%11小獨棟產(chǎn)品1410547.15%35262.535%50%5大獨棟產(chǎn)品359812.03%25187.525%70%11注：上表所示建筑面積及占地面積均為估算值，反映大致情況，不做測算依據(jù)，建筑密度以圖一所示紅線內(nèi)區(qū)域為基礎推算。二、針對定位的三類產(chǎn)品：大獨棟辦公，小獨棟辦公，SOHO辦公。深化定位說明如下：第一部分：大獨棟辦公說明：從產(chǎn)品形式上建議與已有產(chǎn)品形成錯位，避免競爭，同時后期開發(fā)時，園區(qū)已具備比較成熟條

3、件，可以吸引更高端客戶入駐，同時先期入駐客戶會有一定的升級需求，同時，集中型高品質(zhì)寫字樓更易獲得資本市場青睞，后期環(huán)境成熟后REITS操作更易，綜上，選擇品質(zhì)感強的寫字樓產(chǎn)品作為發(fā)展方向。辦公立項的項目在后期銷售過程中能否按層打散銷售，對目前的產(chǎn)品定位工作起到至關重要的影響。通過向市建委、大興建委及測繪單位的口頭咨詢，辦公立項單層內(nèi)可以分割銷售，前提是事先測繪確定好最小單元，報批后不可以再拆分修改。（1）客戶及功能定位：金融谷定位為金融企業(yè)總部及中后臺部門客戶，為滿足金融行業(yè)對形象的較高要求，和一部分適應高品質(zhì)高

4、附加服務的集中式辦公企業(yè)的辦公需求，同時也利用地塊西南角優(yōu)良的展示性，作為地塊的形象地標，提升項目品質(zhì)感。（2）總體設計要求1、建筑設計：高品質(zhì)地標建筑，金融雙子塔建筑外觀建議以體現(xiàn)品質(zhì)感和現(xiàn)代氣息的全幕墻形式，同時作為地標建筑，外形設計要有一定的亮點部分。同時平面布局上，避免空間浪費造成的使用率低和建筑密度過大造成的建筑形態(tài)呆板，建議以雙子塔及三塔等形式布置，底部以裙樓連接，在保障功能的同時又有機的將商業(yè)配套和辦公部分產(chǎn)生隔離。建筑平面布置應以方正、使用率高的產(chǎn)品平面形式，提高空間利用率，同時標準層控制在130

5、0-1800之間，避免單層面積過大或過小導致使用率降低，同時也便于后期分割使用標準層參考-雙子星標準層參考-銀泰中心2、配套建議：交流與價值展示的空間園區(qū)公共配套承載的最重要功能之一便是交流，尤其在行業(yè)發(fā)展、環(huán)境不斷變化的當下，交流的作用尤為重要，所以在商務配套設置尤其在意交流功能。同時，快速發(fā)展企業(yè)需要展示自己的空間，同時大型成熟企業(yè)也需要展示空間來彰顯自己的地位。配套打造會議培訓中心需具備300~1000人開會的會議中心或多功能中心，作為價值交流和展示的載體，將裙樓的二層作為會議服務區(qū)。同時可聯(lián)合大堂部分設置

6、多功能展廳，外租展覽使用。配套商業(yè)：在辦公樓首層及地下一層，部分房間設計為商業(yè)配套用房。功能為小型餐廳、咖啡廳、便利店、營業(yè)廳。3、園林景觀建議：簡潔明快，凸顯商務氛圍辦公樓前的公共空間，要滿足開闊，簡單的設計特點，以契合寫字樓的商務氛圍，建議在西南角建筑前設置硬質(zhì)鋪裝廣場和水景雕塑，廣場中點綴少量綠化喬木及草皮，增加空間豐富度，局部附加低成本易養(yǎng)護的低矮樹種及草皮。在適當區(qū)域布置人行道，可以讓人方便的進入綠地區(qū)乘涼。局部位置設置座椅及垃圾桶及景觀小品。4、建筑指標地上建筑面積25000平米。樓層：地上11層單棟

7、單層面積：1300-1800平米層高：首層大堂挑空5.4米，其他層3.9米停車位：1:0.7,（萬平米70個車位）約175個如有燃氣接入條件，建議接入燃氣荷載：甲級標準第二部分：小獨棟辦公產(chǎn)品說明：1、客戶及功能定位：本區(qū)域的產(chǎn)品定位為滿足中小企業(yè)辦公需要，目標客戶群為金融投資、互聯(lián)網(wǎng)電子商務、文化創(chuàng)意類企業(yè)或企業(yè)培訓服務后平臺。建議以兩種形式結合布置，一種以組團式布置，組團由4棟辦公樓組成圍合式布局，一種以聯(lián)排形式布置，2-4戶獨棟為一組。在劃分小面積的基礎上最大程度的利用空間，總體布置15-18個小獨棟產(chǎn)品，

8、主力產(chǎn)品每棟面積為1500~3000平米，單層300-450平米，緊湊布置。同時可在排布條件允許的前提下，布置3-5個單層面積在700-900平的中型獨棟產(chǎn)品，單層銷售。2、總體設計要求定位為簡約、時尚的現(xiàn)代化庭院辦公區(qū)。組團、聯(lián)排體內(nèi)單體間外立面風格統(tǒng)一并略有變化，風格新穎，并考慮與一期產(chǎn)品的呼應。整體風格應保持統(tǒng)一，組團內(nèi)的景觀園林應突出生態(tài)、綠色辦公的主題，并強調(diào)功