三線城市綜合體招商及定位思路

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1、三線城市的新興綜合體不能把一二線的模式直接的復(fù)制過來，因?yàn)槿€城市的CPI，人流車流都達(dá)不到一二線城市的水平，而且很多的商戶在三線城市都是水土不服的，招商要因地制宜，符合當(dāng)?shù)氐目谖?，一線城市做品牌和口碑，二線城市做利潤(rùn)和未來，三線城市做規(guī)模，三線城市好的話可以壟斷市場(chǎng)；本人工作一年多來都是在前期策劃方面的，對(duì)招商只是略懂皮毛，所以招商方面的思路恐怕給不了什么比較有實(shí)際意義的建議，只能對(duì)定位規(guī)劃發(fā)表個(gè)人觀點(diǎn)：近年來不少城市掀起了一股發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)，一二線城市成為先鋒隊(duì)員，三四線城市也緊跟其后，但是三線城市及三線以外地區(qū)發(fā)展城市綜合體而言，其需要考慮的因素與承

2、擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)都要比一二線要多：首先，城市綜合體發(fā)展的類型選擇，目前全國(guó)發(fā)展城市綜合體主要有四大類別：模式一（商業(yè)、寫字樓、酒店等綜合協(xié)調(diào)發(fā)展），如北京華茂中心；模式二（以寫字樓為核心，商業(yè)、酒店等為輔），如深圳信興廣場(chǎng)；模式三（以酒店為核心，帶動(dòng)寫字樓、商業(yè)等共同發(fā)展），如上海商城；模式四（以商業(yè)味核心，其他為輔）如深圳華潤(rùn)。不同的發(fā)展模式需要支撐的因素不同，如消費(fèi)人流、產(chǎn)業(yè)群、未來城市規(guī)劃等，具體還需要根據(jù)項(xiàng)目所在城市的具體情況而定；其次，目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣特征及未來增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，三線城市居民消費(fèi)特征與一線城市不同，主要體現(xiàn)在消費(fèi)規(guī)模、消費(fèi)檔次、消費(fèi)業(yè)態(tài)、消

3、費(fèi)心理等，而這些則決定了項(xiàng)目未來的消費(fèi)群體定位，一旦定位不清晰，不了解目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，未來想要提高業(yè)績(jī)恐怕比較困難；再次，招商！招商已成為決定商業(yè)是否成功的重要環(huán)節(jié)！三線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及居民可支配收入等宏觀經(jīng)濟(jì)因素，以及城市未來發(fā)展規(guī)劃，直接影響了知名品牌是否有意愿進(jìn)駐項(xiàng)目，而進(jìn)駐商家品牌的檔次是體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的重要參考因素之一，也是項(xiàng)目區(qū)別于其他超市、百貨的重要因素！最后，開發(fā)商的投資收益預(yù)期！城市綜合體開發(fā)的特點(diǎn)：投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大以及投資回報(bào)的不確定性！從以往的城市綜合體案例中不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商為了保證投資者的信

4、心以及培育市場(chǎng)，都會(huì)持有不同程度的物業(yè)，開發(fā)投資成本比一般的商業(yè)要大得多。定位規(guī)劃確定后還要根據(jù)市場(chǎng)的變化而進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的調(diào)整，并且落實(shí)到位，只有這樣才能降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)！我想給大家一個(gè)提醒，191億元，還記得這個(gè)數(shù)字么，這是2012年11.11購(gòu)物狂歡節(jié)天貓和淘寶的支付寶總銷售額，相當(dāng)于去年的3倍多。其中，天貓占了132億元，旗下的杰克瓊斯旗艦店、駱駝服飾旗艦店、全友家居旗艦店3家店鋪的單日銷售額都突破了1億元大關(guān)。電商時(shí)代已經(jīng)來臨，地球人已經(jīng)不能阻擋天貓的腳步了！如今電商是商業(yè)地產(chǎn)的最大敵人，但不會(huì)構(gòu)成致命威脅。原因很簡(jiǎn)單，電商的主題是實(shí)

5、惠、價(jià)格戰(zhàn)。有品牌、沒庫存的產(chǎn)品是不發(fā)展電商的（除非假貨）。而我們更需要精神文明的東西，商業(yè)地產(chǎn)是做環(huán)境，是體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，包含文化、藝術(shù)、精神......隨著社會(huì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的份額將越來越大，還記得以前我們綜合體的黃金比例5-3-2-1，如此看來，這個(gè)比例將在今后的規(guī)劃中要有所更改，增加體驗(yàn)式消費(fèi)的份額，做出特色。在項(xiàng)目正式招商前，開發(fā)商應(yīng)該對(duì)購(gòu)物中心做出整體性、統(tǒng)一性的主要招商策略、招商手法、招商時(shí)間等整體組建工作安排，如目標(biāo)商戶是屬于哪一種，是否適合項(xiàng)目的定位，是否迎合目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)需求，是否具有一定的市場(chǎng)占有率、是否有潛在的生存力支持等，這些問

6、題的解決與否對(duì)項(xiàng)目的招商成功與否都是至關(guān)重要的?！　?、市場(chǎng)調(diào)研：市場(chǎng)調(diào)研主要分為5個(gè)方面　　2.1、居民生活水平調(diào)研：針對(duì)本地區(qū)內(nèi)的人口數(shù)量、人口密度、教育水平、職業(yè)狀況、居民收入水平、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣等進(jìn)行調(diào)研以確定該地區(qū)的市場(chǎng)定位?！　?.2、租金水平調(diào)研：本地區(qū)各類商業(yè)設(shè)施租金水平、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的調(diào)研。通過此項(xiàng)調(diào)研分析，為我公司的租金水平、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的制定提供依據(jù)?！　?.3、功能服務(wù)性設(shè)施調(diào)研：對(duì)商圈內(nèi)的功能服務(wù)性設(shè)施布點(diǎn)情況、經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行調(diào)研。為我們的招商建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。　　2.4、同業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)研：對(duì)城市內(nèi)同業(yè)態(tài)商店進(jìn)行商店布局、商品組合、客流經(jīng)營(yíng)

7、狀況的調(diào)研。為我們的招商建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?！　?.5商品調(diào)研：對(duì)商品的品種、品牌、價(jià)格、價(jià)位、銷售情況進(jìn)行調(diào)研。為我們的招商建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?！　≌业馁Y料，希望對(duì)你有用.餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于購(gòu)物中心的人氣提升確實(shí)能起到立竿見影的效果，但是對(duì)于購(gòu)物中心來說，一味的增加餐飲、休閑、娛樂、兒童游樂等業(yè)態(tài)，并不符合投資開發(fā)的本來目的，如果一味追求這些配套功能，往往會(huì)變成舍本逐木，影響了投資的回報(bào)。所以我們可以分階段進(jìn)行業(yè)態(tài)的配比。購(gòu)物中心剛剛開業(yè)的時(shí)候，特別是位于不夠成熟的商圈，由于極度缺乏人氣，因此需要一些餐飲休閑娛樂等目的性消費(fèi)的業(yè)態(tài)幫助提升人氣。這個(gè)時(shí)候在招商的時(shí)候可以適度

8、的加大餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)的配比，增加體驗(yàn)性消費(fèi)項(xiàng)目，甚至可以引進(jìn)一些