小產(chǎn)權(quán)房的法律問題分析

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1、小產(chǎn)權(quán)房概念小產(chǎn)權(quán)房就是建造在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地之上,未繳納土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用,而向非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員(包括外村村民和城市居民)所出售的房屋。“小產(chǎn)權(quán)”與“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”小產(chǎn)權(quán)房和新民居分類經(jīng)批準(zhǔn)在農(nóng)村集體宅基地上所建的農(nóng)民自住房屋。在集體土地上開發(fā)建設(shè)的“商品房”（以下簡稱商品式小產(chǎn)權(quán)房）。因經(jīng)營需要，個(gè)人或企業(yè)在租賃的集體土地上建設(shè)的廠房等房產(chǎn)特點(diǎn)價(jià)格較低廉，整體已經(jīng)成規(guī)模，但情況各異。小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬不完整，缺乏完整、法定的產(chǎn)權(quán)證明，權(quán)利行使受限，但仍可享有收益，基本權(quán)益受法律保護(hù)。原因城鎮(zhèn)

2、化快速發(fā)展居高不下的房價(jià)，土地價(jià)值不斷凸顯土地制度不合理——城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地產(chǎn)權(quán)制度城市保障性住房體制不健全監(jiān)管不到位、執(zhí)法不嚴(yán)格形成負(fù)面示范效應(yīng)法律漏洞風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管缺位法律風(fēng)險(xiǎn)購房人明知所購房屋是小產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請求。開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑就非常有限。政策風(fēng)險(xiǎn)如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目

3、停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償。實(shí)踐中會(huì)參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十二條第二款“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑,不予補(bǔ)償”之規(guī)定,對這類小產(chǎn)權(quán)房的拆遷國家是不進(jìn)行任何補(bǔ)償?shù)?這就給小產(chǎn)權(quán)房的購買者帶來了極大的經(jīng)濟(jì)損失。交易風(fēng)險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房無法從銀行獲得貸款，購房人必需一次性付清所有房款。不能合法轉(zhuǎn)讓、過戶、擔(dān)保等。監(jiān)管缺位開發(fā)過程中其大

4、量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。入住后的物業(yè)管理也極易出現(xiàn)問題。問題一、小產(chǎn)權(quán)房是否合法的問題二、立法上的問題三、物權(quán)方面的問題四、債權(quán)合同的問題（買賣合同問題）五、小產(chǎn)權(quán)房拆遷安置補(bǔ)償問題六、小產(chǎn)權(quán)房的繼承問題七、小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)管問題小產(chǎn)權(quán)房是否合

5、法的問題觀點(diǎn)一：不合法。觀點(diǎn)二：合法。物權(quán)方面的問題權(quán)屬由誰所有？由誰決定？債權(quán)合同的問題（買賣合同問題）合同的效力問題。買賣雙方之間的糾紛。房屋升值或貶值引發(fā)的糾紛（房屋買賣協(xié)議無效的可得利益不應(yīng)由一方單獨(dú)享有，而因考慮各方面的因素在買賣雙方之間進(jìn)行公平合理的分配）改革目前廣東正在試點(diǎn)改革，以我國的土地制度，公有制為主體，輔以集體所有制，及立法態(tài)度來看，勢必要求小產(chǎn)權(quán)房的購買者補(bǔ)土地出讓金，但是這個(gè)款要怎么補(bǔ)又是一個(gè)問題，按當(dāng)時(shí)價(jià)格補(bǔ)還是按現(xiàn)在價(jià)格補(bǔ)，還有以目前房價(jià)趨勢，反正這個(gè)稅額也是很高的，

6、如此一來購房人購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的費(fèi)用也就與購買商品房相差無幾。謝謝！