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1、銀匯商業(yè)大廈定位 及營(yíng)銷報(bào)告馬千川2012年1月一、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目基本情況：“銀匯商業(yè)大廈”位于人和鎮(zhèn)機(jī)場(chǎng)安置區(qū)西成路8號(hào)，占地建筑面積為3765m2，主樓5層，附樓6層，該大廈主樓建筑面積為12300m2，附樓建筑面積為6000m2.共18300m2.2、項(xiàng)目定位：主樓部分一樓及附樓一樓3500平方定位為商業(yè)，各類品牌及銀行、煙酒商場(chǎng)。二樓以上9800平方定位為高檔寫字樓物業(yè)，主要招商對(duì)象為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)先期進(jìn)駐相關(guān)產(chǎn)業(yè)的龍頭公司。附樓二樓以上5000平方定位為青年公寓，品味、個(gè)性、時(shí)尚、信息網(wǎng)絡(luò)化辦公
2、小公寓，為主樓配套。3、定位依據(jù)：隨著廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、廣州白云機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)管理委員會(huì)正式掛牌，面積達(dá)288平方公里的廣州空港經(jīng)濟(jì)總體功能區(qū)也正式揭開(kāi)面紗，據(jù)悉，廣州北部將被打造成“一芯四核六片”，除了目前已有的白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)外，還將出現(xiàn)會(huì)展貿(mào)易、高新技術(shù)、空港物流等多個(gè)片區(qū)，建設(shè)廣州航空產(chǎn)業(yè)城、廣州海航基地等重大項(xiàng)目。其中近期將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)“起步區(qū)”，該區(qū)面積11.55平方公里，涉及花都區(qū)、白云區(qū)兩區(qū)，新華街、人和鎮(zhèn)、江高鎮(zhèn)三個(gè)街道(鎮(zhèn))的10個(gè)行政村范圍，現(xiàn)狀人口1.66萬(wàn)人，起步區(qū)內(nèi)將集中打造“雙核心”
3、：金融服務(wù)核心區(qū)、商務(wù)辦公核心區(qū)，搭建金融保險(xiǎn)、企業(yè)總部、特色商業(yè)、餐飲休閑娛樂(lè)等系列服務(wù)功能，形成“空港都會(huì)之城”。項(xiàng)目所在位置為起步區(qū)商務(wù)辦公核心區(qū)“四核”：核心一區(qū)(起步區(qū))面積11.55平方公里，位于廣州市白云區(qū)與花都區(qū)交界地帶，范圍東起機(jī)場(chǎng)高速-106國(guó)道新線，西至鏡湖大道-迎春路，北起清蓮路，南至規(guī)劃中的白云六線。功能為：總部辦公、商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、生活居住;核心二區(qū)面積8.3平方公里，位于花都區(qū)，白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)北進(jìn)口處含綜合保稅區(qū)中區(qū)0.67平方公里，功能為：白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)貨運(yùn)集散中心，以機(jī)場(chǎng)貨
4、運(yùn)口岸功能、飛機(jī)維修、航材產(chǎn)業(yè)為特色的臨空產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。核心三區(qū)面積4.1平方公里，廣州市花都區(qū)，白云機(jī)場(chǎng)東北方向包含綜合保稅區(qū)北區(qū)2.2平方公里。功能為保稅物流與加工制造，以電子信息產(chǎn)業(yè)為特色的臨空產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。核心四區(qū)面積8.6平方公里，位于白云區(qū)東北部，包含綜保區(qū)南區(qū)4.53平方公里。功能為保稅物流，先進(jìn)制造業(yè)基地、商貿(mào)展示、以生物健康產(chǎn)業(yè)為特色的臨空產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生命線。經(jīng)初步摸查，廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍內(nèi)在建或擬建重大項(xiàng)目有廣州航空產(chǎn)業(yè)城、廣州海航基地、廣州白云機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)(南區(qū)、
5、北區(qū)、中區(qū))、新科宇航廣州飛機(jī)維修基地、機(jī)場(chǎng)高新科技產(chǎn)業(yè)基地、廣藥集團(tuán)生物醫(yī)藥城白云基地、普洛斯抽紗物流園、廣州白云機(jī)場(chǎng)配套商貿(mào)服務(wù)區(qū)、廣州白云航空電子科技產(chǎn)業(yè)園、臨空總部商務(wù)區(qū)等一批重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，總用地面積約5259公頃，總投資約1159億元。從上面的數(shù)據(jù)可以看出，未來(lái)機(jī)場(chǎng)周邊對(duì)寫字樓需求將十分強(qiáng)勁，本物業(yè)作為人和鎮(zhèn)的第一個(gè)高檔寫字樓物業(yè)，一定贏得市場(chǎng)的先機(jī)，取得良好的業(yè)績(jī)！二、解讀市場(chǎng)1、白云區(qū)發(fā)展定位：白云全區(qū)18個(gè)鎮(zhèn)街的發(fā)展定位和方向在生態(tài)空港經(jīng)濟(jì)大框架下進(jìn)一步明確。白云區(qū)明確了發(fā)展生態(tài)空港經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)
6、略思路，重點(diǎn)發(fā)展臨空現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、臨空現(xiàn)代制造業(yè)和臨空高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑一體化的產(chǎn)業(yè)鏈，打造重要臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)。 目前，白云空港綜合保稅區(qū)已列入《珠三角改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，目前正著手開(kāi)展土地儲(chǔ)備和招商推介工作?；浉郯模ㄅ_(tái)）流通服務(wù)業(yè)合作試驗(yàn)區(qū)已被列為廣州市重點(diǎn)預(yù)備項(xiàng)目和廣東省重大投資項(xiàng)目計(jì)劃，已完成了項(xiàng)目策劃、城市設(shè)計(jì)和可行性研究報(bào)告，也正在著手土地儲(chǔ)備工作。海航基地項(xiàng)目已正式落戶機(jī)場(chǎng)配套商貿(mào)服務(wù)區(qū)。2、鎮(zhèn)街定位：人和鎮(zhèn) 定位為“空港門戶鎮(zhèn)”，全力打造空港商貿(mào)區(qū)、空港物流園和集聚各大航空公司總部的白云國(guó)際航空城。
7、3、寫字樓是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的圖騰，代表了當(dāng)今最高水平的建筑形式和科技含量，不僅是空港經(jīng)濟(jì)入駐企業(yè)實(shí)力的象征，更是一座城市的驕傲。在商業(yè)地產(chǎn)日趨繁榮的今天，如何成功打造高品質(zhì)的高檔寫字樓已經(jīng)成中小企業(yè)的一個(gè)備受關(guān)注的市場(chǎng)話題?，F(xiàn)階段空港商務(wù)核心區(qū)還沒(méi)有寫字樓物業(yè)，但隨著空港經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展計(jì)劃的啟動(dòng)，各類商業(yè)形式的迅速發(fā)展，寫字樓、特別是高檔寫字樓的需求立即處于無(wú)樓可租的局面，現(xiàn)時(shí)商務(wù)核心區(qū)還沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓物業(yè)，寫字樓的市場(chǎng)需求凸顯出來(lái)。三、客戶定位一、商鋪、寫字樓銷售客戶：銷售根據(jù)類同項(xiàng)目研究，我們認(rèn)為此類項(xiàng)目的銷售
8、客戶特征是：客戶投資為主，少量自用，職業(yè)以私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員居多；客戶多來(lái)自項(xiàng)目所在區(qū)域或者臨近區(qū)域，具有很強(qiáng)的地域性；客戶的多為中年人，集中于30-40歲之間。關(guān)鍵詞：投資客、就近性、中年人2、招商客戶定位：選擇寫字樓辦公的首要目的，就是為了提升企業(yè)形象，知名企業(yè)和實(shí)力企業(yè)都將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的主要因素之一。所以，客戶需求面積也大一些，一般來(lái)說(shuō)是在500㎡以上。寫字樓品質(zhì)至關(guān)重要，它包含了交通的便利
