分析商鋪類型探討商鋪投資

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1、從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛,不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無(wú)法深入進(jìn)行相關(guān)研究,更不要說(shuō)對(duì)商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解和示而對(duì)商鋪投資進(jìn)行探討。商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見(jiàn)商鋪…■商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪紐成。盡管都是商鋪,但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)壞境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。在此對(duì)商鋪進(jìn)行必要分類，冇助于讀者對(duì)商鋪的個(gè)性化了解，以及便于后面對(duì)其進(jìn)行研究。1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類

2、(1)、商業(yè)街商鋪商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。［ad」商業(yè)街過(guò)去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其屮包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)冃前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)口的經(jīng)營(yíng)惜況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)悄況完全依賴于整個(gè)

3、商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況：運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)街，英投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運(yùn)營(yíng)不好的商業(yè)街,自然令投資商、商鋪?zhàn)鈶?、商鋪?jīng)營(yíng)者都面臨損失。(2)、市場(chǎng)類商鋪在這里，我們所說(shuō)的“市場(chǎng)”是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇,有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高,在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零偉市場(chǎng)，比如，圖書交易市場(chǎng)、電了市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。(3)、社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，具經(jīng)營(yíng)對(duì)象

4、主要是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，冇些鋪面可以直接對(duì)外開(kāi)門營(yíng)業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。(4)、住宅底層商鋪?zhàn)≌讓由啼?，指位于住宅等建筑物底?可能包括地下1,2層及底上1,2層，或其中部分摟層)的商用鋪位。住宅底層商鋪是冃前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價(jià)值，不僅避免了過(guò)去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。対于住宅底層商鋪的投資者來(lái)講，鑒于住宅底層商鋪上血建筑將會(huì)帶來(lái)的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來(lái)的客戶

5、基礎(chǔ)將相對(duì)?？浚瑩Q言之，投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。(4)、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中心里面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況影響直接而深遠(yuǎn)。冃前，國(guó)內(nèi)冇很多這類正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目,另外也有不少人型SHOPPINGMALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)人中城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。(5)、商務(wù)樓、寫字樓商鋪商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂(lè)部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值很值得關(guān)注。(6)、交通設(shè)施商鋪交

6、通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類屮小型商鋪。以上是按照商鋪的開(kāi)發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪?lái)?xiàng)目的類型從開(kāi)發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于対不同開(kāi)發(fā)形式的商鋪建立基于開(kāi)發(fā)觀念的理解。2、按照投資價(jià)值分類商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價(jià)值對(duì)丁?商鋪投資者來(lái)講，無(wú)疑屬于最關(guān)心的問(wèn)題。所投資的商鋪如果投資價(jià)值不高，対于商鋪投資者來(lái)講,至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價(jià)格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到1

7、()倍。對(duì)于街區(qū)商業(yè)的定價(jià)皿該是住宅的2倍到3倍，而對(duì)于核心商圈的商鋪價(jià)格來(lái)說(shuō)，其售價(jià)可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。鑒于商鋪投資價(jià)值的重要性，下面按照商鋪的投資價(jià)值對(duì)商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。(1)、“都市型”商鋪-績(jī)優(yōu)股”都市ST商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價(jià)值，通常，“都市型”商鋪的客流量長(zhǎng)期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益水平較高。商鋪的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力：“都市型”商鋪的投資收益穩(wěn)定，而收

8、益比較高，所以我們將”都市型”商鋪稱Z為商鋪中的績(jī)優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的?！倍际行汀吧啼伒陌咐粍倜杜e，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都加于典型的都帀型商鋪。如果我們說(shuō)，王府井大街的商鋪屬丁?”績(jī)優(yōu)股”商鋪,應(yīng)該不會(huì)有人表示懷疑。試想每天兒十萬(wàn)客流量對(duì)于這里的商鋪將意味著多少營(yíng)業(yè)額？！”都市型“商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重和對(duì)比較少