中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展預(yù)測(cè)

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1、中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展預(yù)測(cè)小國工業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷了從冷到熱，從無序到逐漸規(guī)范以后，未來將如何發(fā)展呢？國家政策的頻頻頒布、中國整體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、以及內(nèi)外資對(duì)?工業(yè)地產(chǎn)的瘋狂熱捧，使的工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)充滿了太多的變數(shù)。專家認(rèn)為，中國工業(yè)地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)一定是好的，伴隨著中國經(jīng)濟(jì)特別是中國制造業(yè)的￡速發(fā)展，小國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的前景不可估量。就目前來講，從市場(chǎng)和政策的雙重條件來看，屮國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展主要是以下五個(gè)趨勢(shì)。第一、政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。從2003年到2006年的工業(yè)用地政策，我們可以看出，工業(yè)用地即將進(jìn)入“市場(chǎng)調(diào)配資源的

2、時(shí)代”，而不是以政策為主導(dǎo)對(duì)資源進(jìn)行調(diào)配。去年，政策要求工業(yè)用地必須實(shí)行招扌1‘1掛，后來乂對(duì)工業(yè)用地實(shí)施最低限價(jià)政策，國家還回收了省級(jí)以下政府的土地審批權(quán)。這就使工業(yè)用地出訃逐漸走向市場(chǎng)化，使土地價(jià)格能夠真正反映市場(chǎng)供求關(guān)系。第二、國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成人勢(shì)，操作方式將不斷創(chuàng)新。2005年年末新加坡豐樹以1.2億元收購油東空港歐羅物流園項(xiàng)忖，去年年初全球排名第二的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商AMB成功收購了靠近蟲［橋機(jī)場(chǎng)的物流地產(chǎn)項(xiàng)目.….等等，己經(jīng)有越來越多的外資瞄準(zhǔn)并開始發(fā)力中國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)然，外資對(duì)上海物流地產(chǎn)項(xiàng)目的升溫其實(shí)還僅僅是一個(gè)開始。海外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)而

3、產(chǎn)生的資金門檻高及回收周期長對(duì)他們來說不算是障礙。他們的開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶盂求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶;二是帶租收購,收購一些帶冇租約的好的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。這兩種模式共同點(diǎn)是長期持冇物業(yè)，待價(jià)而沽等待上市，通過REITs包裝上市，融到大筆的資金。這些海外基金通常的做法是打包上市，擴(kuò)大資木，進(jìn)行更大的投資。先前騰飛基金的做法便是把手中的44個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)口打包成REITs上市，融到大量資金，輕松地用同樣的股本金做成了比原來規(guī)模大5倍的業(yè)務(wù)。在麥格理的計(jì)劃中，康橋項(xiàng)目可能也會(huì)被打包上市，進(jìn)行融資，以求更大的投資資本。第三、山于國內(nèi)全而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和發(fā)達(dá)地區(qū)總部經(jīng)濟(jì)的

4、規(guī)模形成，投資熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大，更多城市將得到發(fā)展機(jī)遇。由于一線城市土地價(jià)格與勞動(dòng)力成本上升很快，-?些跨國金業(yè)正在試圖將主產(chǎn)基地從北京、上海等一線城市撤出，而只保昭區(qū)域總部、研發(fā)中心這樣占地少、勞動(dòng)力耍求和簡的機(jī)構(gòu)，同時(shí)將占地而積人、普通勞動(dòng)力需要量高的生產(chǎn)基地移至二線城市。國內(nèi)六人區(qū)域開始成為各跨國企業(yè)選址熱點(diǎn)：分別是以天津、青島為代表的環(huán)渤海地區(qū)；以蘇州、杭州為代表的人長三角地區(qū)；以深圳廈門為代表的華南地區(qū)；以成都、重慶、西安為代表的西南地區(qū)，以大連、沈陽、哈爾濱為代表的東北地區(qū)和以武漢、長沙、鄭州為代表的屮部地區(qū)。第四、工業(yè)地產(chǎn)逐步向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升級(jí)過度。通過與冃前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)

5、、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況對(duì)比，建設(shè)部有關(guān)工業(yè)用地性質(zhì)的解釋已經(jīng)是一個(gè)陳IH的名詞解禪，與時(shí)代發(fā)展已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的脫節(jié)。在國內(nèi)一些城市，為適應(yīng)發(fā)展的需要，政府在土地供應(yīng)中已采取了研發(fā)用地、科研用地等新的土地形態(tài)。這些土地雖然仍保持著工業(yè)用地的部分外在特點(diǎn)，但承載的產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵已經(jīng)岀現(xiàn)根木變化、更廣泛，以適應(yīng)新興工業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展、升級(jí)的需要。從現(xiàn)實(shí)意義講，工業(yè)用地需要升級(jí)為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)升級(jí)需要，符合產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃要求的產(chǎn)業(yè)用地。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：是指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究與發(fā)展用房、住態(tài)寫字樓為主要開發(fā)對(duì)象，綜合開發(fā)、集約

6、化經(jīng)營的多功能綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在形態(tài)上的狹義定義，體現(xiàn)在傳統(tǒng)地理意義上的表現(xiàn)形式，主要形式為城市近郊或者郊區(qū)的工業(yè)園、開發(fā)區(qū)。與中國經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展相結(jié)合，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在形態(tài)上的廣義定義，顛覆了傳統(tǒng)上對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地理概念的認(rèn)識(shí)。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市化發(fā)展的必要性，城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的必耍性，其主要形態(tài)包活：城市新區(qū)、城市副屮心、都市型產(chǎn)業(yè)園、人學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上為Z服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)商服地產(chǎn)。從BDA國際企業(yè)人道，總部基地，都市型產(chǎn)業(yè)園和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的形態(tài)來看，已經(jīng)不具備原先的工業(yè)地產(chǎn)的模式，它是一個(gè)更廣闊的概念集管理、

7、研發(fā)、營銷展示，商務(wù)接待等金業(yè)活動(dòng)的高端環(huán)節(jié)，迎合產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求，稱產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更為符合其形態(tài)。笫五、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代”經(jīng)過20年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，部分開發(fā)區(qū)正在升級(jí)為產(chǎn)業(yè)型新城，為丄業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。開發(fā)區(qū)在中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地，引進(jìn)外資，產(chǎn)業(yè)升級(jí)等角色，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決就業(yè)的同時(shí)，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時(shí)發(fā)展居住和其他各種城市功能，走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是最佳的