城鎮(zhèn)居民住房需求分析

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1、城鎮(zhèn)居民住房需求分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自改革開放以來經(jīng)歷了飛速發(fā)展，并成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)發(fā)展不平衡現(xiàn)象，一?些地區(qū)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，部分城市房?jī)r(jià)上漲過快，房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)體系尚不健全。目前，雖然居民住房?jī)r(jià)格在持續(xù)上漲，但上漲幅度已在國(guó)家的控制屮趨于合理。然而，卻出現(xiàn)了消費(fèi)者需求停滯這一現(xiàn)象。中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛對(duì)此指出：“國(guó)房景氣指數(shù)下降表明房地產(chǎn)業(yè)在降溫與此同時(shí)，在各種網(wǎng)站、媒體上，百姓是否買得起房、房?jī)r(jià)是否合理等問題討論得不亦樂乎。在房地產(chǎn)業(yè)這種混亂現(xiàn)象深處，消費(fèi)者的購(gòu)房

2、需求如何呢？本文通過對(duì)城鎮(zhèn)居民住房需求的定性與定量分析，構(gòu)建了住房需求模型，并期望通過模型對(duì)一些現(xiàn)彖做出解釋1.城鎮(zhèn)居民住房需求的影響因素及其影響方向隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的顯著提高，消費(fèi)者對(duì)住房的需求從單純的“數(shù)量型”向“質(zhì)量并重型”轉(zhuǎn)變。因此城鎮(zhèn)居民對(duì)住房需求的影響因素既冇數(shù)量上的也冇質(zhì)量上的。數(shù)量型影響因素主要有以下兒個(gè)：房?jī)r(jià)、城鎮(zhèn)家庭的可支配收入、購(gòu)房消費(fèi)貸款額度、城鎮(zhèn)家庭戶規(guī)模等等；而質(zhì)量型影響因素也稱為隨機(jī)因素，主要有消費(fèi)者的預(yù)期心理、住房改革相關(guān)政策、交通是否便利、物業(yè)的好壞、價(jià)格是否合理、生活配套是否完善、小區(qū)配套設(shè)施是否

3、齊全、與孩了學(xué)校的距離、園區(qū)周邊環(huán)境、園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格等也已成為消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)非常關(guān)注的問題。1.1房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)對(duì)于城鎮(zhèn)居民住房需求的影響難以確定。對(duì)于一個(gè)成熟的住房市場(chǎng)來說，商品房的價(jià)格形成于成本價(jià)格，并受供求關(guān)系的影響。同時(shí)商品房本身價(jià)格的變動(dòng)也會(huì)影響住房需求量的波動(dòng)。因?yàn)樽》渴莿傂缘谋匦杵?，所以價(jià)格的變化對(duì)丁住房需求的彩響并不顯著并月?不確定，隨著房?jī)r(jià)的飆升，并未見得住房需求的減少。1.2城鎮(zhèn)家庭的可支配收入城鎮(zhèn)家庭的口J支配收入是家庭成員的收入之和，且該收入為可支配的，即工資性收入、財(cái)產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入Z和，再減去個(gè)人所得稅。它與住

4、房需求呈正相關(guān)，現(xiàn)階段，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，城鎮(zhèn)家庭住房消費(fèi)觀念正發(fā)生著巨大變化，由原來的等待福利分房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)購(gòu)房。一般說來，處于轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)屮的家庭，所面臨的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，為了避免通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)家庭財(cái)富帶來的不利影響，城鎮(zhèn)家庭隨著收入的提高i般趨向于增加住房的投資需求。1.3購(gòu)房消費(fèi)貸款額度隨著家庭住房分配制度的改革，城鎮(zhèn)家庭主動(dòng)購(gòu)房的動(dòng)機(jī)加強(qiáng)了，商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)貸款額度也將成為影響住房需求的一個(gè)重要變量。一般來說，商業(yè)銀行個(gè)人住房消費(fèi)貸款額度的壇加會(huì)促進(jìn)住房的需求量。1?4消費(fèi)者的預(yù)期心理對(duì)于住房需求的影

5、響難以衡量，但是可以肯定預(yù)期心理會(huì)彩響到住房的需求，例如人們相信房?jī)r(jià)在未來會(huì)一路飆升，并且隨著收入的提高越來越多的人會(huì)購(gòu)房來改善現(xiàn)有居住水平，在預(yù)知銀行存款利率不會(huì)大幅度上升的情況下，人們就情愿把多余的錢拿來購(gòu)買住房，以期未來升值，I何不情愿把餞存入銀行，這必然會(huì)帶來住房需求的增加。1.5住房改革相關(guān)政策政府的宏觀政策對(duì)住房需求的影響同樣難以度量，因?yàn)楦母飫?shì)必會(huì)影響到人們的行為，所以它對(duì)住房需求是有影響的，但是影響并不大。1.6城鎮(zhèn)家庭戶規(guī)模城鎮(zhèn)家庭戶規(guī)模是指每一戶家庭屮的人口數(shù)量，這個(gè)指標(biāo)越大，單位住房而積內(nèi)容納的人口數(shù)量越多，人們對(duì)

6、住房的需求就越低。1.7其他交通便利、物業(yè)管理到位、生活配套完善、小區(qū)配套設(shè)施齊全、與孩子學(xué)校的距離較近、園區(qū)周邊環(huán)境良好、園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)風(fēng)格符合人們理想的住房，消費(fèi)者對(duì)它們的需求較大，反Z需求減小。2.建立需求模型曲于一部分因索對(duì)住房需求影響的難以度量性和不顯著性，在建立需求模型時(shí)選取了主要的、可度量的影響因素，根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒（2005年）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，得到如下數(shù)據(jù)資料:銷售面積（萬平方米）Q價(jià)格（元/平方米）P可支配收入（元）I家庭戶規(guī)模（人/戶）S北京2285.82474715638.002.79天津796.09295011467.

7、003.10河北787.8814867951.003.49ill西350.2415747903.003.62內(nèi)蒙古530.9112258123.003.13遼寧1578.1023168008.003.13吉林346.5917587841.003.24黑龍江693.7816937471.003.14上海3059.53576116683.002.86江蘇2759.41241810482.003.15浙江2369.73278614546.002.97安徽1179.6615717511.003.36福建1224.61229711175.003.

8、18江西986.9211587560.003.50ill東2207.2818869438.003.04河南938.2014437705.003.50湖北1245.3815998023.003.36湖南103